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Baurecht / Erschließung n. gesichert wenn abw. Erschließungsanlagen genutzt werden?

| 10.03.2008 23:50 |
Preis: ***,00 € |

Verwaltungsrecht


Beantwortet von


Sehr geehrte Damen und Herren,

bei folgendem Sachverhalt bitten wir Sie um Ihre Auskunft. Zu beiden Fragen bitten wir um Nennung von Rechtsprechungen.

Es geht um die Anforderung der gesicherten Erschließung im Zshg. mit § 34 BauGB: Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile Abs.1 Satz 1 und §4 Abs. 1 BauO NRW:

Ein Bauvorhaben unsere Nachbarn (Wohnraumerweiterung in einem EFH durch zweite Wohneinheit) hat eine Genehmigung erhalten, weil die Voraussetzungen u.a. für eine gesicherte Erschließung vorhanden sind: Die Zuwegung und Möglichkeiten zur Verlegung aller Hausanschlussleitungen über deren neu dafür angelegten Privatweg.

Nun wollen die Nachbarn Kosten für neue Leitungen sparen, und alte Hausanschlussleitungen nutzen, die noch von dem vorherigen Bauvorhaben vorhanden sind und durch unser Grundstück führen und von dort an die öffentlichen Straßen übergehen. Es existiert für die Leitungen in unserem Grundstück weder eine Baulast noch eine Grunddienstbarkeit zugunsten der Nachbarn, sondern quasi nur ein Notleitungsrecht für das alte Bauvorhaben, das nocht existiert aber durch das neue abgelöst wird.

1. Frage
Ist die Erschließung des neuen Bauvorhabens mit den "Notleitungen" im Sinne des Bauordnungsrechts tatsächlich gesichert, oder müssen die Nachbarn unbedingt den neuen dafür ausgelegten Privatweg verwenden?
Anders gefragt: Ist es für die Baugenehmigung und Abnahme des Bauvorhabens ausreichend, wenn auf dem Papier die Erschließung dauerhaft gesichert ist, in der Realität aber ganz anders und nicht wirklich dauerhaft gesichert durch den Bauherren umgesetzt werden würde?

Zweite Frage:
Ist der gebotene Nachbarschutz durch die Baugenehmigung verletzt, wenn wir durch Inanspruchnahme der vorhandenen Notleitungen durch den Nachbarn mit seinem neuen Bauvorhaben an der Nutzung unseres eigenen Grundstücks erheblich eingeschränkt werden würden oder hat die Bauaufsicht damit nichts zu tun, weil es evtl. nur zivilrechtlicher Natur ist?

Vielen Dank für Ihre Bemühungen.

Mit freundlichen Grüßen

Ihr Fragestellender

11.03.2008 | 11:02

Antwort

von


(36)
Hochberg 15
93086 Wörth a.d.Donau
Tel: 09482/9099476
Web: http://www.domsz.de
E-Mail:

Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

zunächst vielen Dank, dass Sie Ihre Frage auf dieser Plattform zur Beantwortung eingestellt haben.
Vorab möchte ich Sie darüber informieren, dass eine Beantwortung der Frage im Hinblick auf
die Höhe des von Ihnen getätigten Einsatzes erfolgt und lediglich eine erste rechtliche Information darstellen kann. Die Konsultierung eines Rechtsanwaltes vor Ort kann hierdurch nicht ersetzt werden. Das Hinzufügen oder Weglassen von Sachverhaltsinformationen kann zu völlig anderen rechtlichen Ergebnissen führen.

Nun zu Ihren Fragen:

Frage 1:

Zunächst ist hier anhand der betreffenden Gesetzesstellen zu überprüfen, ob sich die Antwort auf Ihre Frage nicht bereits aus dem Gesetz selbst ergibt:

§ 34 BauGB: Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile
Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile
(1) 1Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. 2Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden. (...)

§ 4 BauO NRW
Bebauung der Grundstücke mit Gebäuden
(1) Gebäude dürfen nur errichtet werden, wenn gesichert ist, dass bis zum Beginn ihrer Benutzung
1. das Grundstück in angemessener Breite an einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche liegt oder das Grundstück eine befahrbare, öffentlich-rechtlich gesicherte Zufahrt zu einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche hat; Wohnwege, an denen nur Gebäude geringer Höhe zulässig sind, brauchen nur befahrbar zu sein, wenn sie länger als 50 m sind,
2. die erforderlichen Anlagen zur Versorgung mit Trink- und Löschwasser vorhanden und benutzbar sind und
3. die erforderlichen Abwasseranlagen vorhanden und benutzbar sind und die Abwasserbeseitigung entsprechend den wasserrechtlichen Vorschriften gewährleistet ist.
(2) Ein Gebäude auf mehreren Grundstücken ist zulässig, wenn durch Baulast gesichert ist, dass keine Verhältnisse eintreten können, die den Vorschriften dieses Gesetzes oder den aufgrund dieses Gesetzes erlassenen Vorschriften zuwiderlaufen, und das Gebäude auf den Grundstücken diesen Vorschriften so entspricht, als wären die Grundstücke ein Grundstück.

Grundsätzlich trifft also die BauO NRW keine explizite Aussage über die Versorgung eines Grundstücks bzw. Gebäudes mit elektrischer Energie.

Der Begriff der gesicherten Erschließung in den § 30 BauGB: Zulässigkeit von Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans bis § 35 BauGB: Bauen im Außenbereich ist ein bundesrechtlicher, der nicht durch Landesrecht
konkretisiert werden kann (BVerwG, <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BRS%2048%20Nr.%2092" target="_blank" class="djo_link" title="BVerwG, 03.05.1988 - 4 C 54.85: Gesicherte Erschließung - Begriff - Zuwegung - Rechtliche Siche...">BRS 48 Nr. 92</a>). Er verlangt nicht, daß zusätzlich zu einer öffentlichen Baulast auch noch eine privatrechtliche Dienstbarkeit bestellt wird (BVerwG, <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=ZfBR%201991%20S.%2031" target="_blank" class="djo_link" title="BVerwG, 27.09.1990 - 4 B 34.90: Öffentlich-rechtliche Baulastvorschriften - Bauordnungsrecht - ...">ZfBR 1991 S. 31</a>).

Eine Erschließung, an der es – überhaupt oder doch im gebotenen Umfang – fehlt, ist dennoch in einer die Zulässigkeit von
Vorhaben begründenden Weise „gesichert“, wenn verläßlich angenommen werden kann, daß sie in dem notwendigen und
selbstredend die volle Funktionsfähigkeit einschließenden Zustand „spätestens“ bis zur Fertigstellung der anzuschließenden
baulichen Anlagen „vorhanden und benutzbar sein“ wird (BVerwG, BRS 30 Nr. 80 mwN).

Im Innenbereich spricht man davon, dass die ortsübliche Erschließung genügt, also das, was in der Umgebung bei anderen Vorhaben ebenfalls vorhanden ist. Zu einer gesicherten Erschließung gehören folgende Bereiche:
1. Zuwegung (Berechtigung zur Benutzung, ausreichende Breite und Festigkeit)
2. Anlagen der Versorgung (Elektrizität, Wasser)
3. Anlagen der Entsorgung (ordnungsgemäße Abwasserbeseitigung).

Im Rahmen von § 34 BauGB: Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile herrscht Übereinstimmung darüber, daß die Erschließung "gesichert" ist, wenn damit gerechnet werden kann, daß sie bis zur Herstellung des Bauwerks (spätestens bis zur Gebrauchsabnahme) funktionsfähig angelegt ist, und wenn damit zu rechnen ist, daß sie auf Dauer zur Verfügung stehen wird (vgl. BVer <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=DVBl%201986,%20186" target="_blank" class="djo_link" title="BVerwG, 30.08.1985 - 4 C 48.81: Mindestanforderungen an die Sicherung einer ausreichenden Ersch...">DVBl 1986, 186</a>, 187; Battis/Krautzberger, BauGB 2. Aufl. § 34 Rdn. 22; Ernst/Zinkahn/Bielenberg, § 34 BauGB: Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile Rdn. 70; Schlichter/Stich, Berliner Kommentar zum § 34 BauGB: Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile Rdn. 42).
Somit ist die Erschließung des Bauvorhabens zum jetzigen Zeitpunkt auch gesichert, da die Bauherren den neuen Weg dafür nutzen können bzw. auf die Anschlüsse durch Ihr Grundstück zurückgreifen können solange Sie Ihr Einverständnis dafür nicht entziehen. Ein "Notleitungsrecht" für das neue Bauvorhaben und die damit einhergehende Nutzung Ihres Grundstückes werden die Nachbarn wohl nicht durchsetzen können, da sie nicht mehr zwingend die Leitungen durch Ihr Grundstück verlegen müssen. Dies wäre jetzt jedenfalls problemlos auch über den neu angelegten Weg möglich.

Frage 2:
Im Rahmen des Verfahrens der Genehmigung eines Bauvorhabens sind natürlich auch nachbarschutzrechtliche Aspekte zu beachten, da gerade im Baurecht der Grundsatz des Gebots der Rücksichtnahme gilt. Zu beachten ist jedoch, dass bei der jeweils anzuwendenden Norm auch ein Drittschutz intendiert sein muss. Ist bei der Anwendung einer baurechtlichen Norm ein Drittschutz zu bejahen, so kommt es gegebenenfalls zu einer Interessenabwägung, welche Belange überwiegen, wie intensiv die Beeinträchtigung des Dritten ist, usw. Der Nachbar muss aber in einem Recht verletzt sein, dass ihm aus einer öffentlich-rechtlichen Vorschrift erwächst. Da Ihren Angaben nach keine öffentlich-rechtliche Baulast besteht und sich aus dem Nachbarrechtsgesetz NRW diesbezüglich auch nichts entnehmen lässt, wäre wohl der zivilrechtliche Weg zu beschreiten. Hier ist natürlich ebenfalls vorab zu prüfen, wie sich die Beeinträchtigung auswirkt.


Falls Sie noch Nachfragen haben,nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion

Mit freundlichen Grüßen

Thomas Domsz
Rechtsanwalt


Rückfrage vom Fragesteller 11.03.2008 | 11:44

Sehr geehrter Herr Domsz,

vielen Dank für Ihre sehr hilfreichen Auskünfte.

Eine Nachfrage haben wir noch zur Konsequenz, wenn wir der Bauaufsicht schriftlich versichern, dass wir die Nutzung der Hausanschlussleitungen zugunsten der Nachbarn nicht länger in unserem Grundstück dulden werden und bereits rückwirkend untersagt haben.

Hat die Baubehörde mit dieser Auskunft von uns die Möglichkeit, die Erschließung mit Hausanschlussleitungen für das Bauvorhaben der Nachbarn anderweitig auf Dauer bis zur Fertigstellung sicher stellen zu lassen, so dass wir evtl. eine Unterlassungsklage gegen die Nachbarn vermeiden könnten?

Vielen Dank für Ihre Bemühungen.

Mit freundlichen Grüßen
Ihr Fragestellender

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 11.03.2008 | 13:22

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Nachfrage.

Entscheidend ist hierbei die folgende Aussage: Im Rahmen von § 34 BauGB: Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile herrscht Übereinstimmung darüber, daß die Erschließung "gesichert" ist, wenn damit gerechnet werden kann, daß sie bis zur Herstellung des Bauwerks (spätestens bis zur Gebrauchsabnahme) funktionsfähig angelegt ist, und wenn damit zu rechnen ist, daß sie auf Dauer zur Verfügung stehen wird.

Es muss also zum jetzigen Zeitpunkt damit gerechnet werden, dass bis zur Gebrauchsabnahme des Gebäudes eine funktionsfähige Erschließung besteht. Wenn Sie jetzt die Nutzung Ihres Grundstückes zur Leitungsführung untersagen, so bleibt für die Bauherren immer noch die Möglichkeit, die Erschließung über den neuen Weg zu sichern.

Dem Kriterium des § 34 BauGB: Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile der gesicherten Erschließung kommt schon keine drittschützende Wirkung zu(<a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BVerwGE%2050,%20282" target="_blank" class="djo_link" title="BVerwG, 26.03.1976 - IV C 7.74: Nachbarrechtlicher Abwehranspruch gegen eine rechtswidrige ein ...">BVerwGE 50, 282</a>: OVG
Münster, <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BauR%201983,%20445" target="_blank" class="djo_link" title="OVG Nordrhein-Westfalen, 23.02.1983 - 11 A 1790/81">BauR 1983, 445</a>). Somit haben Sie diesbezüglich der Behörde bzw. dem Gericht als Dritter bzw. Nachbar in öffentlich-rechtlicher Hinsicht schon kein Antragsrecht. Ihre Informationen können für die Baubehörde also nur als Anregung dienen. Grundsätzlich hat die Baubehörde folgende Rechte:

§ 61 BauO NRW
Aufgaben und Befugnisse der Bauaufsichtsbehörden
(1) Die Bauaufsichtsbehörden haben bei der Errichtung, der Änderung, dem Abbruch, der Nutzung, der Nutzungsänderung sowie der Instandhaltung baulicher Anlagen sowie anderer Anlagen und Einrichtungen im Sinne des § 1 Abs. 1 Satz 2 darüber zu wachen, dass die öffentlich-rechtlichen Vorschriften und die aufgrund dieser Vorschriften erlassenen Anordnungen eingehalten werden. Sie haben in Wahrnehmung dieser Aufgaben nach pflichtgemäßem
Ermessen die erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Die gesetzlich geregelten Zuständigkeiten und Befugnisse anderer Behörden bleiben unberührt. (...)
(2) Auch nach Erteilung einer Baugenehmigung (§ 75) oder einer Zustimmung nach § 80 können Anforderungen gestellt werden, um dabei nicht voraussehbare Gefahren oder unzumutbare Belästigungen von der Allgemeinheit oder denjenigen, die die bauliche Anlage benutzen, abzuwenden. Satz 1 gilt entsprechend, wenn bauliche Anlagen oder andere Anlagen oder Einrichtungen im Sinne von § 1 Abs. 1 Satz 2 ohne Genehmigung oder Zustimmung errichtet werden dürfen.

Somit kann die Baubehörde auch noch nachträglich Anordnungen treffen bzw. Anforderungen stellen, soweit die Voraussetzungen des § 61 II BauO NRW erfüllt sind. Hier ist aber schon fraglich, ob die voraussehbaren Gefahren bzw. unzumutbaren Belästigungen vorliegen.

Es müsste also grundsätzlich sich für die Baubehörde so darstellen, dass nicht mit einer funktionsfähigen Erschließung bei Gebrauchsabnahme zu rechnen ist. Aber dazu müßten wohl Äußerungen des Bauherrn behördlich bekannt sein, dass er auf keinen Fall den neuen Weg zur Erschließung benutzt bzw. benutzen wird. Denn in diesem Falle wäre eine Erschließung nicht mehr gesichert, da es für den Bauherren keine andere Möglichkeit gibt, wenn Sie die Erschließung über Ihr Grundstück untersagen. Dann wären hierbei geeignete Maßnahmen der Behörde zu treffen. Dies könnte wohl auch im rahmen einer Bauauflage geschehen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen nochmals weiterhelfen.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas Domsz
Rechtsanwalt

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