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Baurecht, Brandschutz Hessen


| 07.12.2010 15:22 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg



In einem 100 Jahr alten Haus (Studentenverbindung, Denkmalschutz) ist vor ca 45 Jahren der bis dahin leere Dachboden mit einem Raum (ca 5 x 7 m) in Eigenarbeit ausgebaut worden. Dieser ist nun aus Energiespargründen gedämmt worden. Da in diesem Raum gelegentlich (ca 4-5 x pro Jahr) auch einzelne Studenten übernachteten, sollten wir nun einen zweiten Fluchtweg schaffen. Kurz vor vereinbartem Ortstermin von Brandschutz und Denkmalschutz informiert mich der Architekt, dass die Bauaufsicht bei Ausbau eines Wohnraumes zusätzlich die Stellung von zwei Parkplätzen verlangt (ist vor Ort nicht möglich), ersatzweise Ablöse von je 25.000 € (!). So haben wir zunächst einen „Abstellraum" erstellt und das Übernachten untersagt.
Wie kann ich eine gelegentliche Übernachtungen ermöglichen ohne Ablöse ??
Versicherung? Brandschutz?
Welche Möglichkeiten für Brandschutz/Fluchtweg: zB auch durch Strickleiter?
Gelten für gelegentliche Nutzung zur Übernachtung dieselben Vorschriften wie für Dauernutzung ?
Exakte, scharfe Trennung von Nutzraum und Wohnraum ?
Wie komme ich weiter ??

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Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworte:

1.
Für den Ort, den Sie bei Ihrer Frage angegeben haben, existiert eine entsprechende Satzung über eine Ablöse bei mangelnden Stellplätzen. Allerdings liegt dieser Ort in Nordrhein-Westfalen, Sie aber vom Land Hessen gesprochen haben.

Insofern bitte ich höflich darum, mir im Wege der kostenlosen Nachfragefunktion (gerne auch per E-Mail) den Namen der Gemeinde bekanntzugeben, damit ich im Internet bei der entsprechenden Gemeinde beziehungsweise Stadtverwaltung nach einer Satzung suchen kann. Denn nach Letzterem richtet sich diese Voraussetzung der Stellplatzablöse.

Normalerweise gilt folgendes:

In einigen Bundesländern (z. B. in Hessen, s. u.) wurden die Landesbauordnungen in den letzten Jahren dahingehend geändert, dass eine landesweit einheitliche Stellplatzpflicht nicht mehr besteht. Stattdessen können die Gemeinden Stellplatzsatzungen erlassen. Eine Verpflichtung zum Bau von Stellplätzen besteht dann nur noch in Gemeinden, die von dieser Ermächtigung Gebrauch machen.

Z. B. wird die Stellplatzzahl bei Wohngebäuden in Abhängigkeit von der Zahl der Wohneinheiten festgelegt.

Wenn notwendige Einstellplätze nicht oder nur unter außergewöhnlichen Schwierigkeiten entsprechend den Anforderungen des öffentlichen Baurechts zur Verfügung gestellt werden können, so kann die Stadt ausnahmsweise zulassen, dass statt dessen ein Geldbetrag (Ausgleichsbetrag) an sie gezahlt wird.

Für das Land Hessen gilt:
§ 44 der hessischen Landesbauordnung:

Garagen, Stellplätze für Kraftfahrzeuge, Abstellplätze für Fahrräder

Die Gemeinden legen unter Berücksichtigung der örtlichen Verkehrsverhältnisse fest, ob und in
welchem Umfang bei der Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen oder sonstigen
Anlagen, bei denen ein Zu- oder Abgangsverkehr zu erwarten ist, geeignete Garagen oder Stellplätze für Kraftfahrzeuge und Abstellplätze für Fahrräder errichtet werden müssen, um den Erfordernissen des ruhenden Verkehrs zu genügen (notwendige Garagen, Stellplätze und Abstellplätze).

Sie können insoweit durch Satzung regeln
1. die Herstellungspflicht bei Errichtung der Anlagen,
2. die Herstellungspflicht des Mehrbedarfs bei Änderungen oder Nutzungsänderungen der Anlagen,
3. die Beschränkung der Herstellungspflicht auf genau begrenzte Teile des Gemeindegebietes oder
auf bestimmte Fälle,
4. den vollständigen oder teilweisen Verzicht auf die Herstellung von notwendigen Garagen oder
Stellplätzen, soweit der Stellplatzbedarf
a) durch besondere Maßnahmen verringert wird oder

b) durch nachträglichen Ausbau von Dach- und Kellergeschossen entsteht, [hier geht es darum]

5. die Einschränkung oder Untersagung der Herstellung von notwendigen oder nicht notwendigen
Garagen oder Stellplätzen, soweit Gründe des Verkehrs oder städtebauliche Gründe dies erfordern,
6. die Verbindlichkeit bestimmter Konstruktionen von notwendigen oder nicht notwendigen Garagen
oder Stellplätzen,
7. die Ablösung der Herstellungspflicht in den Fällen der Nr. 1 bis 3 durch Zahlung eines in der
Satzung festzulegenden Geldbetrages an die Gemeinde.

Macht eine Gemeinde von der Satzungsermächtigung Gebrauch, hat sie in der Satzung Standort sowie Größe, Zahl und Beschaffenheit der notwendigen Garagen, Stellplätze und Abstellplätze unter Berücksichtigung von Art und Zahl der vorhandenen und zu erwartenden Fahrzeuge der Personen zu bestimmen, die die Anlagen ständig benutzen oder sie besuchen.

Die Gemeinde kann, wenn eine Satzung nicht besteht, im Einzelfall die Herstellung von Stellplätzen,
Garagen oder Abstellplätzen verlangen, wenn dies wegen der Sicherheit oder Leichtigkeit des Verkehrs erforderlich ist. In einer Satzung kann die Gemeinde die Voraussetzungen der Ablösung
näher bestimmen.

Der Geldbetrag (Ablöse) ist zu verwenden für
1. die Herstellung zusätzlicher Parkeinrichtungen zugunsten des Gemeindegebietes,
2. die Unterhaltung bestehender Parkeinrichtungen,
3. investive Maßnahmen des öffentlichen Personennahverkehrs oder
4. investive Maßnahmen des Fahrradverkehrs.

Die Verwendung des Geldbetrages muss für die Erreichbarkeit des Bauvorhabens, das die Zahlungspflicht auslöst, einen Vorteil bewirken. Die zeitliche Reihenfolge der Verwendungsmaßnahmen bestimmt die Gemeinde nach pflichtgemäßem Ermessen unter Berücksichtigung des Umfangs und des Grades der durch den ruhenden Verkehr hervorgerufenen Gefahren für die Sicherheit, Ordnung oder Leichtigkeit des Verkehrs und ihrer tatsächlichen Möglichkeiten der Verwendung.

Macht eine Gemeinde von der Satzungsermächtigung Gebrauch, trifft sie die Entscheidung über den Fortfall der Herstellungspflicht und über die Zahlung des Geldbetrages. Die Baugenehmigung kann von der Entscheidung der Gemeinde und von der Zahlung des Geldbetrages abhängig gemacht werden.

2.
Für eine Abgrenzung zwischen Wohn- und Nutzraum ist in der Regel die überwiegende Nutzung des betreffenden Raumes maßgeblich.

Es geht wie gesagt um den Bedarf, der durch den nachträglichen Ausbau von Dach- und Kellergeschossen entsteht, siehe oben. Dieses kann im Ortsrecht geregelt sein.

Wie gesagt, genaues lässt sich erst aufgrund der noch zu findenen Gemeindesatzung sagen.

3.
Zum Thema Brandschutz:

Für Nutzungseinheiten mit mindestens einem Aufenthaltsraum, wie Wohnungen, Praxen, selbstständige Betriebsstätten, müssen in jedem Geschoss mindestens zwei voneinander unabhängige Rettungswege vorhanden sein; beide Rettungswege dürfen jedoch innerhalb eines Geschosses über denselben notwendigen Flur führen.
Der erste Rettungsweg muss für Nutzungseinheiten, die nicht zu ebener Erde liegen, über mindestens eine notwendige Treppe führen. Der zweite Rettungsweg kann eine weitere notwendige Treppe, eine Außentreppe oder eine mit Rettungsgeräten der Feuerwehr erreichbare Stelle der Nutzungseinheit sein.

Grundsätzlich wird bei machbaren Alternativen eine Strickleiter nicht ausreichen, es gibt aber nach meiner Erfahrung auch die Möglichkeit, zum Beispiel eine zusammenklappbare Leiter an einer Hauswand für ein Ober- bzw. Dachgeschoss zu verwenden.

Ich hoffe, Ihnen damit schon weitergeholfen zu haben und warte insofern auf Ihre Rückmeldung. Ansonsten wünsche ich Ihnen noch einen schönen Tag.
Ergänzung vom Anwalt 08.12.2010 | 09:47

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne wie folgt beantworte:

In Marburg gibt es eine Stellplatzsatzung über die Schaffung von Stellplätzen und Garagen sowie Abstellplätzen für Fahrräder:

Bei der Errichtung von baulichen und sonstigen Anlagen, bei denen ein Zu- oder Abgangsverkehr zu erwarten ist, sind Stellplätze oder Garagen für PKWs sowie Abstell­plätze für Fahrräder nachzuwei­sen. Wesent­liche Ände­run­gen von An­lagen oder wesentli­che Änderun­gen ihrer Benut­zung stehen der Errichtung von baulichen Anlagen gleich. Sonstige Änderungen von Anlagen sind nur zulässig, wenn Stellplätze oder Garagen für PKWs sowie Abstellplätze für Fahrräder in solcher Zahl hergestellt werden, daß sie die infolge der Änderung zusätzlich zu erwarten­den Fahrzeuge auf­nehmen können.

Sofern die pflichtige Person aus rechtlichen oder aus tatsächlichen Gründen auf dem Baugrundstück oder in zumutbarer Entfernung davon die notwendigen Garagen und Stellplätze nicht schaffen kann oder dies nur unter großen Schwierigkeiten möglich ist und sofern nicht vorgesehen ist, eine Gemeinschaftsanlage zu schaffen, hat die pflichtige Person einen Geldbetrag zu zahlen (Ablöse).

Auf diese Ausnahme der mangelnden Zumutbarkeit kann man sich hier zum Beispiel berufen.

Ansonsten sind bei Einfamilienhäusern und Mehrfamilienhäusern und sonstigen Gebäuden mit Wohnungen 1,1 Stellplätze je Wohnung zu schaffen.

Abgestellt wird also auf eine Wohnung. Um eine solche handelt es sich hier vorliegend meines Erachtens nicht, denn dafür fehlt es wohl an einer eigenen Küche, einem eigenen Bad etc., jedenfalls nach meiner derzeitigen Vorstellung. Bei Studentenwohnheimen (im Kernstadtbereich der Stadtteile) ist ein Stellplatz je drei Betten (beziehungsweise intern Stadtbereich ein Stellplatz je 1,5 Betten) notwendig.

Möglicherweise fällt nach der Auslegung der Stadt Marburg dieses in diesem Bereich, was aber meines Erachtens eventuell zu weit gezogen ist.

Insofern hat man nach meiner Meinung noch Argumentationsbedarf in einen gewissen Spielraum gegenüber der Stadt Marburg.

Ich hoffe, Ihnen damit gedient zu haben und stehe Ihnen selbstverständlich für eine weitere Beratung (die hier gezahlte Erstberatung würde Ihnen dabei angerechnet und gutgeschrieben) gerne zu Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 09.12.2010 | 12:52


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