Willkommen beim Original und Testsieger.
Online seit 2004, mit über 140.000 Fragen & Antworten. 
00.000
Bewertungen
0,0/5,0
Günstige Rechtsberatung für alle.
Anwalt? Mitmachen
1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Baurecht Brandenburg, Bestandsschutz erloschen ?

06.05.2012 19:04 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle


Ich (E1) bin seit 2010 Eigentümer zweier in Brandenburg gelegener Gewerbegrundstücke G1 und G2. G1 grenzt an G2.

An der östlichen Grundstücksgrenze befinden sich 4 weitere Grundstücke, die insgesamt zwei Eigentümern gehören.

G3, G4, Eigentümer E2.
G5, G6, Eigentümer E3.

Auf G1 steht ein ca. 500 m2 großes Gebäude H1, das zu weniger als 5% seiner Fläche auf das Grundstück G3 ragt.

Es wurde also nicht nur die Abstandsfläche nicht eingehalten sondern tatsächlich überbaut. Die Überbauung hat ein DDR-Staatsbetrieb Mitte der 70er Jahre wohl absichtlich vorgenommen. Nach der Wende wurde dem Grundstückseigentümer zwar sein Eigentum am Grundstück wieder eingeräumt. Die Gebäude stehen jedoch in meinem Eigentum. Dies ist alles unstreitig. Fraglich ist, ob hier nur eine Überbaurente geschuldet ist. Da das Grundstück jedoch darüber hinaus eingezäunt ist und dem Eigentümer die Nutzung damit unmöglich ist, wurden Pachtverträge geschlossen, die die Frage der Überbaurente damit inhaltlich einschließen. Die Fortsetzung der Pachtverhältnisse ist beabsichtigt.

Ferner befinden sich auf dem Grundstück G3 die Gebäude H2 und H3, die auch beide zu etwa 20% auf G5 ragen. Auch mit G5 besteht ein Pachtvertrag.

Mit den Grundstückseigentümern E2 und E3 bestehen seit ca. 10 Jahren jährlich kündbare Pachtverträge für die Nutzung der Grundstücke.

Ein Kauf der 4 Grundstücke kommt nicht in Betracht, da die Eigentümer E2 und E3 keine marktgerechte Preisvorstellung haben.

Das Bauamt geht vom Erlöschen des Bestandsschutze von H2 aus und hat mich aufgefordert, mitzuteilen, wie ich mir die Zukunft vorstelle, dass ggf. eine Baugenehmigung für die Nutzungsänderung beantragt werden soll.

Ich gehe jedoch auch davon aus, dass der Bestandsschutz für H1 erloschen sein könnte, da das Gebäude seit ca. 6 Jahren nicht mehr als Verwaltunsggebäude genutzt wurde. Bezüglich H1 lässt mich das Bauamt jedoch (noch) in Ruhe.

Es stehen Investitionen in H1 an. H2 und H3 sollen in einigen Jahren abgerissen werden. Bis dahin sollen sie jedoch rechtmäßig genutzt werden.

H1, H2 und H3 sind zueinander deutlich mehr als 5 Meter entfernt.

Zunächst soll die Frage geklärt werden, ob der Bestandsschutz für H1 und H2 als erloschen angesehen werden muss. Denn wenn dies zuträfe, müssten die Voraussetzungen für eine Baugenehmigung geschaffen werden oder das Projekt beerdigt werden. Daher ist die Klärung der Frage des erloschenen Bestandsschutzes von immenser Bedeutung.

H1:

Verwaltungsgebäude eines DDR-Staatsbetriebes. Nach der Wende Einbau einer neuen Heizungsanlage, bis 2006 als Büro einer Baufirma benutzt. Danach leerstehend. Ab 01.01.2012 Einzug einer Möbelfirma, Nutzung als Verwaltungsgebäude.

H2:

Ehemalige Autowerkstatt. Seit 2001 als Lager für Licht- und Tontechnik sowie als Werkstatt hierfür benutzt, Auszug 2011. Danach Einzug einer Möbelfirma, 1/3 Nutzung als Werkstatt, 2/3 als Lager.

Frage: Ist der Bestandsschutz für die Gebäude als erloschen anzusehen?

Falls dies zutrifft, inwiefern hat die Behörde hier Ermessensspielraum, die Nutzung nicht zu untersagen? Welche Argumente können angebracht werden, um eine Nutzungsuntersagung zu verhindern?

Die Informationen zu den Eigentumsverhältnissen dürften für die Beurteilung des Bestandsschutzes entbehrlich sein, nicht jedoch für die etwa notwendige Baugenehmigung, die Frage stellt sich jedoch erst, wenn der Bestandsschutz verneint wird.

Mir ist klar, dass ich hier sehr bald auch Hilfe von einem Planungsbüro benötige, die rechtlichen Rahmenbedingungen möchte ich jedoch von einem Juristen geklärt wissen.
Eingrenzung vom Fragesteller
06.05.2012 | 19:09

Sehr geehrter Ratsuchender,


der Bestandsschutz ist hier nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung nicht erloschen:


Inwieweit eine bestimmte Art der Nutzung einer baulichen Anlage in ihrem Bestand geschützt ist, richtet sich danach, ob und gegebenenfalls in welchem Maße die bebauungsrechtliche Situation nach der Verkehrsauffassung als noch von dieser Nutzung geprägt erscheint BGH, Urt.v. 08.05.2003, Az.: III ZR 68/02 ).

Dabei ist vom Standpunkt eines objektiven Betrachters auszugehen und die Anlage muss in ihrer Umgebung für die bisher dort ausgeübte Nutzung noch offen sein.

Und hier ist der Werkstattbetrieb letztlich aufrechterhalten, auch wenn die Produktpalette sich geändert hat.

Entscheidend ist aber, dass die Ursprungsnutzung (Werkstatt und Lager) immer noch besteht, so dass eine Nutzungsuntersagung schon deshalb nicht in Betracht kommen dürfte.

Denn eine die Untersagung begründene Nutzungsänderung liegt nicht vor, wenn die Variationsbreite jeder der vorangegangenen Nutzungen nicht verlassen worden ist (VG München, Urt.v. 28.02.2011, Az.: M 8 K 10.4157 ), und genau das ist hier der Fall.


Auch für H1 dürfte der Bestandschutz noch bestehen, da ein Leerstand nicht zwingend zum Verlust des Bestandschutzes führen muss (OVG Nordrhein-Westfalen, Urt.v. 14.03.1997, Az.: 7 A 5179/95 ), da es eben nicht dem Verfall preisgegeben worden ist und die jetzige Nutzung vom Berechtigten offensichtlich gewollt ist.



(Bezüglich der Nachbarn sollten Sie vielleicht dann auch über einen Erbbaurecht-Vertrag nachdenken)



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle
Damm 2
26135 Oldenburg

Tel: 0441 / 26 7 26
Fax: 0441 / 26 8 92
mail: ra-bohle@rechtsanwalt-bohle.de
http://www.rechtsanwalt-bohle.de/index.php?tarcont=content/e-mail.inc.php

FRAGESTELLER 30.12.1899 /5,0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 76834 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
4,8/5,0
Ich bin mit der Beantwortung meiner Fragen sehr zu frieden. Schnell, umfassend, aussagefähig, kar und verständlich. Vielen Dank ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Danke für die kompetente Antwort. ...
FRAGESTELLER
4,8/5,0
Knackige und auf den Punkt gebrachte Antwort, die sehr gut verständlich ist. Würde im Fall der Rechtsauseinandersetzung auch auf den Anwalt zurückgreifen. ...
FRAGESTELLER