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Baurecht: Bezahlung der letzten Baurate unter Vorbehalt

| 03.06.2019 15:05 |
Preis: 60,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Zusammenfassung: Es geht um die Abnahme eines Werkes unter Vorbehalt sowie Zahlung unter Vorbehalt ohne Anerkenntnis einer Rechtspflicht. Schadensersatz und Rücktritt erfordert Verzug, der eine angemessene Fristsetzung voraussetzt, es sei denn der Bauträger verweigert die Nacherfüllung.

Sehr geehrte Rechtsanwältin, sehr geehrter Rechtsanwalt,
ich habe ein Penthouse erworben, das Sondereigentum wurde unter Vorbehalt der Mängel abgenommen. Der Bauträger fordert nun auf die letzten 2 Raten 3,5% NACH Fertigstellung und 5%
Fertigstellungssicherheit zu überweisen. OHNE 100% Kaufpreiserstattung gibt er den Schlüssel nicht heraus. Ich müßte höchstens eine einstweilige Verfügung bewirken, was ich momentan nicht ins Auge fasse.
Meine Fragen lauten:
1) Kann ich unter Vorbehalt der Mängel die letzten Raten zahlen?
2) Wie ist das Schreiben zu formulieren?
3) Welche rechtliche Situation ergibt sich daraus? Für mich? Für den Bauträger?
4) Kann der Bauträger trotzdem den Schlüssel zurückbehalten?
unerhebliche Mängel sind: Parkett nachölen, Fenster einstellen etc.
Es gibt aber auch erhebliche Baumängel: Brüstungshöhe der Fenster bei 133cm, (marktüblich 90cm), Stakentengeländer f. Dachterasse im Kaufvertrag, gebaut wurde eine Betonumwerhung , Tiefgarage mit Lüftungsschacht dh. Wassereintritt bei Regen -kein trockener TG-Platz- Loggia mit Deckenhöhe 116cm, Heizung, die momentan nicht zu regulieren ist.
5) Wie sieht es hier mit Fristsetzung im Anschreiben über Vorbehalt aus, weil die wesentlichen Mängel auf Minderung /Schadensersatz wohl nur über das Gericht gehen, weil der Bauträger die wesentlichen Mängel abwehrt.
Wenn ich die Rechnung begleiche OHNE Vorbehalt, kann ich dann später noch die wesentlichen Mängel anmahnen oder ist das schwierig, weil ich durch die Bezahlung stillschweigend mit den wesentlichen Mängel einverstanden war?
Ich muss morgen entscheiden, wie ich die Rg. bezahle, deswegen Danke ich Ihnen für eine schnelle, kompetente Stellungnahme.


03.06.2019 | 17:08

Antwort

von


(485)
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Gerne zu Ihren Fragen:

1) Kann ich unter Vorbehalt der Mängel die letzten Raten zahlen?

Antwort: Sie müssen unterscheiden. Vorbehalt der Mängelrüge bei der Abnahme. (Das haben Sie Ihrer Beschreibung nach hoffentlich (nachweislich !) schon getan. Sonst verlieren Sie Ihre Gewährleistungsrechte. Denn die Abnahme des Werks ist in § 640 BGB geregelt, wobei der Absatz 2 die besondere Bedeutung hat, dass Ihnen die oben zitierten Rechte dann verwehrt sind, wenn Sie den oder die Mängel kannten, es sei denn , Sie hätten sich diese Rechte bei der Abnahme ausdrücklich vorbehalten. Mängel exakt auflisten und sich sämtliche Rechte vorbehalten. Denn der Unternehmer schuldet Ihnen ein mängelfreies Werk.

Und: Zahlungsvorbehalt. Dazu Antwort zu Frage 2.


2) Wie ist das Schreiben zu formulieren?

Antwort: „Zahlung von XX EUR auf NN erfolgt ausdrücklich unter Vorbehalt ohne Anerkennung einer Rechtspflicht."

3) Welche rechtliche Situation ergibt sich daraus? Für mich? Für den Bauträger?
Antwort. Das hängt in erster Linien von den Verträgen ab, die mir nicht vorliegen (BGB; VOB; Individualvereinbarung mit oder ohne wirksame (!) AGB).
Sind Inhalte des Vertrags nicht eindeutig bestimmbar, gilt grundsätzlich nicht die VOB, sondern das BGB. Die VOB ist weder Gesetz noch Rechtsverordnung sind, sondern enthält ein von Fachkreisen erarbeitete Regeln, die allerdings Vertragsbestandteil werden können. Damit unterliegen sie den rechtlichen Anforderungen von AGB, etwa dem § 305 c BGB . Siehe dazu auch § 310 Absatz 1 Satz 3 BGB . Sofern Sie Verbraucher wären, muss dabei vom Unternehmer der vollständige Text übermittelt worden sein.

Ansonsten erhalten Sie sich durch den Zahlungsvorbehalt nach Nr. 2 die Ansprüche wegen ungerechtfertigter Bereicherung nach §§ 812 ff BGB , die Sie sonst verlieren könnten.

4) Kann der Bauträger trotzdem den Schlüssel zurückbehalten?

Antwort: Bei vollständiger Bezahlung selbst unter Vorbehalt: Nein.

5) Wie sieht es hier mit Fristsetzung im Anschreiben über Vorbehalt aus, weil die wesentlichen Mängel auf Minderung /Schadensersatz wohl nur über das Gericht gehen, weil der Bauträger die wesentlichen Mängel abwehrt.

Antwort: Sie müssen den Unternehmer in Verzug gesetzt haben und das auch nachweisen.

Weigert er sich, gilt:

§ 636 BGB
„Besondere Bestimmungen für Rücktritt und Schadensersatz":
Außer in den Fällen der §§ 281 Abs. 2 und 323 Abs. 2 bedarf es der Fristsetzung auch dann nicht, wenn der Unternehmer die Nacherfüllung gemäß § 635 Abs. 3 verweigert oder wenn die Nacherfüllung fehlgeschlagen oder dem Besteller unzumutbar ist.

Das es eilt, sollten Sie mit allen Unterlagen anwaltlichen Rat vor Ort suchen. Denn abschließend ist das aus der Ferne nicht zu gewährleisten.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Krim.-Dir. a.D. Willy Burgmer

Nachfrage vom Fragesteller 03.06.2019 | 19:18

Vielen Dank für die Ausführung.

Könnten Sie bitte Bezug auf die untere Frage nehmen?


Wenn ich die Rechnung begleiche OHNE Vorbehalt, kann ich dann später noch die wesentlichen Mängel anmahnen oder ist das schwierig, weil ich durch die Bezahlung stillschweigend mit den wesentlichen Mängel einverstanden war?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.06.2019 | 20:03

Geren zu Ihrer Nachfrage:

Ich sehe keine Notwendigkeit, dass Sie OHNE Vorbehalt zahlen, denn wie ich schon schrieb, haben Sie auch mit der Zahlung unter Vorbehalt einen Anspruch auf Ablieferung des vollständigen und mangelfreien Werks.

Da Sie aber explizit diese Nachfrage stellen:

In der Tat kann es riskant sein, vorbehaltslos zu zahlen, weil im Prinzip die Abnahme des Werks auch konkludent erfolgen KANN. Die Abnahme (auch unter Vorbehalt) bzw. die Nichtabnahme ist aber der Dreh- und Angelpunkt für sämtliche Gewährleistungs- bzw. Schadensersatzansprüche im Werkvertragsrecht.

Zitat:
Dazu hat der VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH, 25.02.2010 - VII ZR 64/09 )
auf die mündliche Verhandlung vom 25. Februar 2010 entschieden

a) Die konkludente Abnahme der Tragwerksplanung kann darin liegen, dass der Besteller nach Fertigstellung der Leistung, Bezahlung der Rechnung des Tragwerkplaners und mehrere Monate nach Einzug in das nahezu fertig gestellte Bauwerk keine Mängel der Tragwerksplanung rügt.

b) Auch bei einer konkludenten Abnahme kommt es gemäß § 640 Abs. 2 BGB zu einem Rechtsverlust, wenn der Besteller sich die Rechte wegen der ihm bekannten Mängel nicht vorbehält.


(Hervorhebungen vom Anwalt)

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen und verbleibe mit freundlichen Grüßen,
Ihr
Willy Burgmer
- Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 03.06.2019 | 21:48

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"Herzlichen Dankf für die ausführliche Stellungnahme.
Meine Fragen sind beantwortet und ich weiß jetzt was zu tun ist.
Zahlung unter Vorbehalt."
Stellungnahme vom Anwalt:
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Herzlichen Dankf für die ausführliche Stellungnahme.
Meine Fragen sind beantwortet und ich weiß jetzt was zu tun ist.
Zahlung unter Vorbehalt.


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