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Baurecht/ BGB-Kaufvertrag

02.01.2012 10:06 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Dr. Elke Scheibeler


Sehr geehrte Damen und Herren,

vor 2,5 Jahren haben wir von einem Architekten eine vor ca. 15 Jahren ausgebaute Wohnung in einem Altbau erworben.
Aufgrund unterschiedlicher Wasserflecke, die in der Wohnung im Bereich der Außenwände auftraten haben wir einen Gutachter beauftragt.

Der Gutachter war vor einigen Tagen hier. Das Ergebnis war recht ernüchternd. An einer Stelle besteht ein Mangel im Bereich der Regenrinne. Das Wasser dringt in die Wand. Die Feuchtigkeit wurde gemessen und die Werte sprechen für sich.
Ferner ist aufgefallen, dass in diesem Bereich ein Stück Raufasertapete fehlt. Die Stelle wurde vorsichtig geöffnet. Der Gutachter stellte fest, dass in diesem Bereich versucht wurde mit Silikon abzudichten. Entsprechend gehen wir davon aus, dass der Wohnungsverkäufer von diesem Mangel wusste und uns vor dem Kauf nicht darüber aufgeklärt hat.

Ferner konnte der Gutachter mit einer Wärmeinfrarotkamera feststellen, dass 2 Wände in der Wohnung, die wie gesagt vor ca. 15 Jahren ausgebaut wurde, nicht gedämmt sind. Die Wände bestehen aus einfachem Mauerwerk, darauf kommt gleich der Putz. Soweit mir bekannt ist, wurde die Wärmeschutz-VO 1994 novelliert und diese "Bauweise" war zum Ausbauzeitpunkt bereits nicht erlaubt. Eine der ungedämmten Wände ist übrigens die mit dem Wasserschaden, wo mit Silikon ausgebessert wurde.

Entsprechend nehemn wir an, dass es dem Wohnungsverkäufer nicht entgangen ist, dass zumindest diese Wand nicht gedämmt ist. Da der Verkäufer ein Architekt ist, gehe ich auch davon aus, dass ihm das Baurecht und die Wärmeschutz-VO ein Begriff sein müsste.

Wir wurden vor dem Kauf über die fehlende Dämmung ebenfalls nicht in Kenntnis gesetzt.

Jetzt ist natürlich die Frage, ob wir auf der Grundlage dieser Erkenntnisse vom Kaufvertrag nach dieser Zeit zurücktreten können, weil Mängel verschwiegen wurde, ob wir evtl. einen gewissen Betrag zurückfordern können nebst Entschädigung bzw. welche Ansprüche können wir jetzt geltend machen?

Bei der Beantwortung der Frage bitte ich Sie verständlich zu formulieren und die entspechenden Gesetzesstellen anzugeben.

Herzlichen Dank

Sehr geehrte Fragestellerin,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage wie folgt:

Zunächst sollten Sie einmal in den Kaufvertrag schauen. Wurde dort kein Ausschluss der Gewährleistung vereinbart, so können Sie grundsätzlich gegen den Verkäufer sämtliche Rechte des § 437 BGB geltend machen, d.h. zunächst grundsätzlich Nacherfüllung durch Beseitigung des Mangels verlangen, § 439 BGB. Die dort weiter genannte Lieferung einer mangelfreien Sache scheidet hingegen aus, da es sich um einen gebrauchten und auch einzigartigen Kaufgegenstand handelt. Diese Nachbesserungsart bezieht sich vor allem auf neuwertige Massenware wie etwa Staubsauger.

Wenn der Verkäufer dann die Nacherfüllung, also die Beseitigung der Feuchtigkeitsschäden, verweigert, diese fehlgeschlagen oder ihm unzumutbar ist, § 440 BGB, können Sie vom Kaufvertrag zurücktreten, den Kaufpreis mindern oder aber auch Schadenersatz in Höhe der Kosten verlangen, die für die ordnungsgemäße Isolierung der Außenwand notwendig sind. Unzumutbarkeit wird vor Allem dann angenommen, wenn die Kosten einer Reparatur unverhältnismäßig hoch sind, wie dies bei vielen Massenprodukten der Fall ist. Der genaue Umfang der Sanierungsmaßnahme ist mir selbstverständlich nicht bekannt, ich vermute jedoch, dass im Hinblick auf den Kaufpreis der Wohnung die Kosten der Wandsanierung vergleichsweise gering sind, so dass der Weg zu Rücktritt, Schadensersatz und Minderung bereits dann offen ist, wenn der Verkäufer die Reparatur verweigert oder die von ihm durchgeführten Maßnahmen fehlschlagen, also nicht zu dem notwendigen Erfolg führen.

Ihre Mängelansprüche würden auch erst in fünf Jahren nach Kauf der Wohnung verjähren, § 438 Abs. 1 Nr. 2 a) BGB.

Da Sie aber schon in Ihrer Sachverhaltsschilderung auf das Verschweigen von Mängeln abstellen, vermute ich, dass die Gewährleistung ausgeschlossen worden ist, wie dies bei dem Verkauf von gebrauchten Immobilien auch üblich ist. Sie müssen bzw. wollen sich auf § 444 BGB berufen, wonach der Verkäufer sich auf einen Gewährleistungsausschluss nicht berufen kann, wenn er den Mangel verschwiegen hat. Hierzu müssten Sie beweisen, dass der Architekt gewusst hat, dass die Wand nicht korrekt gedämmt ist. Ob dies der Fall sein wird, ist Ihrer Sachverhaltsschilderung nicht ohne Weiteres zu entnehmen. Bloß aus der Tatsache, dass der Verkäufer Architekt ist, kann dies nicht abgeleitet werden. Es ist ja nicht sicher, dass er den Ausbau auch selbst geplant und auch beaufsichtigt hat. Wenn ich Sie richtig verstehe, sieht man der Wand an sich nicht an, dass zwischen Mauer und Putz die Dämmung fehlt, dies ist nur mittels einer Wärmeinfrarotmessung festzustellen. Wenn der Architekt die Wohnung in diesem Zustand gekauft hat, kann man ihm wohl keinen Vorwurf machen. Hierbei unterstelle ich Ihre Mitteilung, dass die Außenwände entgegen den 1994 geltenden baurechtlichen Bestimmungen gefertigt bzw. ausgebaut worden sind. Dies müsste im Fall einer gerichtlichen Auseinandersetzung ein Gutachter beweisen, der ausgebildeter Architekt oder Bauingenieur ist.

Natürlich ist es ein Anhaltspunkt, dass die Wand offenbar mit Silikon abgedichtet worden ist. Wenn dies zu einem Zeitpunkt geschehen ist, als der Architekt die Wohnung bereits erworben hatte, dürfte er gewusst haben, dass an der Wand ein Feuchtigkeitsproblem bestanden hat. Dann müsste aber noch zu klären sein, ob er nicht davon ausgehen konnte, dass dieses durch die Sanierungsmaßnahme behoben worden ist, so dass die Wand trocken war. Soweit ich Sie verstehe, sind die Flecken an der Wand aufgefallen, weil die Regenrinne schadhaft war. Es ist gut denkbar, dass dieser Schaden erst aufgetreten ist, als die Wohnung bereits in Ihrem Eigentum war, und die Wand in den Jahren vor dem Verkauf dann trocken war, so dass der Verkäufer redlicherweise davon ausgehen durfte, dass die Wände nicht mangelhaft sind.

Es sind somit weitere Ermittlungen erforderlich, um zu klären, ob der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen hat. Da Sie dies im Fall eines Prozesses beweisen müssen und diesen verlieren würden, wenn der Beweis nicht gelingt, kann es sein, dass Sie bereits wegen Beweisschwierigkeiten keine Mängelgewährleistungsrechte, also weder Nachbesserung noch Minderung, Schadenersatz oder Rücktritt, durchsetzen können.

Hinzu kommt, dass Sie ebenfalls wie der Architekt seinerzeit einen weiteren Ansprechpartner haben, nämlich die Wohnungseigentümergemeinschaft. Soweit ich Sie verstehe, handelt es sich ja um eine Eigentumswohnung. Bei den von Ihnen genannten Außenwänden dürfte es sich um sog. Gemeinschaftseigentum handeln, da es sich um Teile des Gebäudes handelt, die für dessen Bestand erforderlich sind, § 5 Abs. 2 WEG. Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums steht den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu, § 21 Abs. 1 WEG. Sie sollten daher den Mangel der Hausverwaltung anzeigen und die Sanierung der Außenwände verlangen. Dies dürfte nicht nur die Behebung des aktuellen Feuchtigkeitsschadens, sondern auch die Dämmung der Wand umfassen, wenn deren Bauart dazu führt, dass sich Wasser auf der Raumluft an der vergleichweise Wand niederschlägt und zu weiteren Feuchtigkeitsschäden führt.

Ggf. ist seinerzeit auch der Verkäufer an die Hausverwaltung herangetreten und dann davon ausgegangen, dass der Mangel durch von der Hausverwaltung beauftragte Unternehmen fachgerecht behoben worden ist. Es ist nicht sicher, dass der Verkäufer diese Arbeiten selbst geplant oder überwacht hat.

Die Kosten der Sanierungsarbeiten sind vorrangig aus der Instandhaltungsrücklage zu begleichen, d.h. es wäre möglich, dass auf Sie keinerlei Kosten zukommen, weil die Wohnungeigentumsgemeinschaft das notwendige Geld angespart hat. Wenn die Sanierungskosten aber die Rücklage übersteigen, müsste ggf. eine Sonderumlage erhoben werden, die von allen Wohnungseigentümern und damit anteilig auch von Ihnen zu zahlen ist.

Sie sollten daher sowohl der Hausverwaltung als auch dem Verkäufer den Feuchtigkeitsschaden zunächst anzeigen und jeweils Beseitigung fordern. Ggf. lassen sich in den dann folgenden Gesprächen weitere Anhaltspunkte dafür finden, wie es zu der unzureichenden Dämmung der Wand gekommen ist und wer ggf. dafür verantwortlich ist. Vielleicht kann auch der Handwerker noch in Anspruch genommen werden, der die Reparatur mit Silikon durchgeführt hat, wenn dieser erkennen konnte, dass diese Maßnahme unzureichend war. Vielleicht erhalten Sie dann auch schlagkräftige Beweise dafür, dass der Verkäufer von der unzureichend gedämmten Wand wusste.

Sollte eine Sanierung der Wohnung nicht einvernehmlich zu erreichen sein, empfehle ich Ihnen dringend, den Fall von einem örtlichen Anwalt insbesondere unter Vorlage des Kaufvertrags, der Teilungserklärung, des von Ihnen offenbar bereits beauftragten Privatgutachtens und der dann weiter bekannten Fakten prüfen zu lassen, bevor Sie den Rücktritt vom Kaufvertrag erklären. Wenn dieser unwirksam sein sollte, etwa weil Sie die Arglist nicht beweisen können, könnten hier aufgrund des sicher mindestens fünftstelligen Kaufpreises erhebliche Prozesskosten auf Sie zukommen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Dr. Elke Scheibeler, Rechtsanwältin

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