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Baurecht: Abwassersystem vor Teilung eines Grundstücks


15.12.2011 16:29 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann




- Verkäufer XY (=Bauunternehmer) kauft Grundstück 1 und teilt es in Grundstück 1a und 1b

- Auf Grundstück 1a befindet sich eine Bestandsimmobilie die wir (Käufer A) erworben und saniert haben, Grundstück 1b verkauft er an Käufer B zusammen mit dem Auftrag dort ein Doppelhaus zu errichten.

- Von Grundstück 1a führen Abwasser und Regenwasserleitung über (oder besser unter) Grundstück 1b (dort befand sich ein ehemals ein Gästehaus/Garage plus einer Sickergrube). Diese Leitungen werden vom Verkäufer XY beim Abriß vom Gästehaus bzw. insbesondere bei der Aushebung der Baugrube gekappt. Verkäufer XY ist (anscheinend) überrascht, Käufer A sowieso.

- Käufer A stimmt (mündlich) – vor Ort- zu, dass auf seinem Grundstück 1a eine Sickergrube zeitnah errichtet wird (damit das Bauvorhaben auf Grundstück 1b nicht gefährdet wird) und desweiteren, dass ein Anschluß an die Abwasserleitung des Käufer B stattfindet (wie gesagt alles mündlich). Käufer A stimmt natürlich auch zu, weil eine Woche später er mit seiner Familie in seine sanierte Bestandsimmobilie einzieht und dringend ein funktionstüchtiges Abwassersystem braucht. Es gab bzgl. der Sickergrube kein Angebot, geschweige denn eine schriftliche Einigung über die Kostenübernahme.

-Der Handwerker, welcher nun im Auftrag von Verkäufer XY eine überdimensionale Sickergrube auf unserem Grundstück errichtet hat, schickt Käufer A (uns) nun eine Rechnung zur Begleichung.

Fragen:
a) Müssen wir (Käufer A) die Sickergrube bezahlen, obwohl kein Angebot vorlag und wir nichts Vertragliches unterschrieben haben?

b) Noch viel wichtiger: Können wir Verkäufer XY dafür belangen, dass nicht VOR der Teilung für eine entsprechende Abwasser/Regenwasserentsorgung gesorgt wurde ? Die Hamburgische Bauordnung habe ich mir angesehen. Erwartungsgemäß gibt es hier einschlägige Regelungen. Durch eine Teilung dürfen doch keine Zustände geschaffen werden, die dem Gesetz widersprechen, oder ? Dies ist aber hier wohl der Fall. Gemäß § 4 Abs. 3 Ziff 3 HBauO müsste unser Grundstück auch nach der Teilung unmittelbar am Abwasserkanal angeschlossen sein oder auf dem Nachbargrundstück muss eine Baulast eingetragen sein. Ist die Teilung des Grundstücks in unzulässigen Weise ausgeführt worden ?

c)Wer muß entsprechend für den Eintrag in das Baulastenverzeichnis bzw. für eine enstprechende eigene Abwassersorgung von unserem Grunstück 1a sorgen bzw. bezahlen?

In unserem Kaufvertrag ist soweit nichts explizit bzgl. der Abflußleitungen aufgezeigt (vielleicht gibt es einen allgemeinen Passus ?). Der Verkäufer schien (?) bei Kappung der Leitungen selbst überrascht. Eigentlich benötigen wir einen Eintrag ins Baulastenverzeichnis von Käufer B, fühlen uns nur ein bisschen verschaukelt nun für alles zu Kasse gebeten zu werden.

Mit freundlichen Grüßen,

vilitom

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Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne beantworten darf.

Bitte beachten Sie vorab, dass meine nachstehenden Ausführungen nur eine erste rechtliche Einschätzung auf der Grundlage Ihrer Angaben darstellen können. Der Umfang meiner Beratung ist dabei durch die zwingenden gesetzlichen Vorgaben des § 4 RVG begrenzt.

Ihre Fragen darf ich wie folgt beantworten:

1.

Der Handwerker hat gegen Sie nur dann einen Zahlungsanspruch, wenn er von Ihnen beauftragt wurde. Das ist, nach Ihrer Sachverhaltsschilderung nicht der Fall. Der Auftrag wurde vom Verkäufer erteilt, also hat er ihn auch entsprechend zu bezahlen. Gegen Sie werden dem Handwerker keine vertraglichen Ansprüche zustehen, denn mit Ihnen hat er keinen Vertrag geschlossen. Er mag sich an seinen Auftraggeber halten.

2.

Ob Sie den Verkäufer für den fehlenden Anschluss an die Abwasserversorgung belangen können, wird sich nur nach Einblick in den Kaufvertrag feststellen lassen. Wenn er dort die Mängelfreiheit des Objektes und die Erschließung versichert hat, haftet er für den sich nun gezeigten Mangel. Üblicherweise wird aber ein Gewährleistungsausschluss vereinbart, der aber natürlich dann nicht greift, wenn Mängel arglistig verschwiegen wurden. Dafür spricht hier einiges, denn in der Tat hätte das Grundstück auch nach der Teilung an das Abwassernetz angeschlossen sein müssen.

Ein Blick in den Kaufvertrag und die dortigen Gewährleistungsvereinbarungen ist aber unabdingbar, wenn Ansprüche gegen den Verkäufer geprüft werden sollen.

3.

Die Erschließungskosten für den Anschluss Ihres Grundstückes an das Abwassernetz werden von Ihnen aufzubringen sein. Ihnen kann dann aber, vorbehaltlich einer Prüfung des Kaufvertrages, ein Ersatzanspruch gegen den Verkäufer zustehen.


Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben. Für eine weitergehende Beratung und Vertretung Ihrer Interessen stehe ich zur Verfügung.

Bitte kontaktieren Sie mich dazu über die unten genannte Rufnummer bzw. E-Mail-Adresse.



Mit freundlichen Grüßen

Andreas Schwartmann
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 15.12.2011 | 17:43

Vielen Dank für die rasche Antwort.

Aus der Mail vom Verkäufer geht folgendes hervor:

Anfang Brief
„wie bereits mit Ihnen und unserem Geschäftsführer Herrn xxx am …..vor Ort
besprochen, möchten wir Sie bitten die Rechnung des Handwerkers zu begleichen.

Der Einbau des Regenwasserschachtes war zwingend erforderlich, um Schaden am Bauvorhaben für KÄUFER B abzuwenden.

Bei dieser Maßnahme wurde festgestellt, dass Ihr Regenwasser (Käufer A) unrechtmäßig in das Schmutzwassersiel auf dem Grundstück von Käufer B eingeleitet wird.**

Weiter möchten wir darauf hinweisen, dass Ihr Schmutzwasser weiterhin über das Grundstück von Käufer B entsorgt wird.
Eine weitere Entsorgung über dieses Grundstück kann nur in Absprache ( Baulast ) mit Käufer B vereinbart werden.
Alternativ muss ein neuer Schmutzwasseranschluss an das öffentliche Siel von Ihnen beantragt und hergestellt werden.

Wir möchten auch noch einmal darauf hinweisen, dass Sie Ihr Haus von den Privatpersonen xyz und abc erworben haben."
Ende Brief

Nachfrage: Was soll der letze Absatz mit den Privatpersonen ? Will sich das Bauunternehmen bestehend aus xyz/abc im Vorwege irgendwie schützen und ** machen wir uns tatsächlich schuldig bzw. können in Verantwortung vom KÄUFER B gezogen werden, obwohl wir hier unwissentlich reingetrudelt sind (und der Verkäufer seinen Kopf aus der Schlinge ziehen möchte) Ist hier ein Vorgehen gegen den Verkäufer erfolgsversprechend ggf. sogar notwendig ?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.12.2011 | 14:16

Vielen Dank für Ihre Nachfrage.

Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass ich diese zur Zeit nicht beantworten kann, da ich derzeit unplanmäßig mit einer schweren Herzerkrankung im Krankenhaus liege.

Ich werde aber nach meiner Entlassung Anfang Januar umgehend darauf zurückkommen.

Mit freundlichen Grüßen

Andreas Schwartmann

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