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Baurecht, Neubau im Rohbau, Wohnraum mit zu wenig Fenster nach LBO

08.04.2012 19:59 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


Sehr geehrte Damen und Herren,

wir haben einen Kaufvertrag über eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus geschlossen. Aktuell befindet sich der Neubau im Rohbauzustand, welcher weder abgenommen noch bezahlt ist.

Ein Wohnraum, das Kinderzimmer, hat nur ein Fenster bei einer Zimmergröße von 15,09 m². Das Fenster hat ca. 1 m². Dadurch ist der Raum extrem dunkel.

In den Bauplänen ist das Zimmer auch nur mit einem Fenster geplant und scheinbar ist eine Baugenehmigung erteilt worden.

Unser Ziel ist es unbedingt noch ein zweites Fenster einzubauen. Es kann auch kleiner sein, um z.B. in der Flucht zu bleiben und um von oben in der Mauer verlaufende Fallrohre nicht zu beeinflussen.

Laut Landesbauordnung NRW §48 Absatz 2 muss aus unserer Sicht ein zusätzliches Fenster eingebaut werden:
(2) Aufenthaltsräume müssen unmittelbar ins Freie führende Fenster von solcher Zahl und Beschaffenheit haben, dass die Räume ausreichend Tageslicht erhalten und belüftet werden können (notwendige Fenster). Das Rohbaumaß der Fensteröffnungen muss mindestens ein Achtel der Grundfläche des Raumes betragen; ein geringeres Maß ist zulässig, wenn wegen der Lichtverhältnisse Bedenken nicht bestehen. Oberlichte anstelle von Fenstern sind zulässig, wenn wegen der Nutzung des Aufenthaltsraumes Bedenken nicht bestehen.

Im Kaufvertrag steht:
"Der Verkäufer verpflichtet sich, das Bauwerk nach den anerkannten Regeln der Baukunst unter Beachtung der VOB zu errichten und nur normgerechte Baustoffe zu verwenden. Änderungen in der Planung und Ausführungsart und den vorgesehenen Baustoffen behält sich der Verkäufer vor, soweit sie sich technisch als zweckmäßig oder notwendig erweisen oder auf behördlichen Auflagen beruhen.[...]"

Eine Änderung der Außenfassade hat sich der Verkäufer also aus unserer Sicht offen gelassen.

Unsere Fragen:
- Muss der Verkäufer, wenn wir uns auf die LBO berufen, das Fenster einbauen?
- Können wir zur Not dazu eine behördliche Auflage bewirken?
- Wie würden Sie taktisch in der Verhandlung mit dem Verkäufer vorgehen?

Vielen Dank im Voraus & mit besten Grüßen


08.04.2012 | 22:45

Antwort

von


(2309)
Damm 2
26135 Oldenburg
Tel: 0441 26726
Web: http://www.rechtsanwalt-bohle.de
E-Mail:

Sehr geehrter Ratsuchender,


wenn Sie von ca. 1 m² schreiben, sollte das genaue Maß feststehen, da das gesetzliche Mindestmaß nach der LBO 0,90 mx 1,20 m ist (vergl.: OVG NRW, Urt.v. 28.01.2009), so dass 1,08 m² zulässig wären.

Das von Ihnen genannte Maß als Ca-Wert, könnte also vielleicht genau dieses Mindestmaß noch einhalten, so dass eine genaue Messung unverzichtbar ist, bevor sie weitere Schritte einleiten.



Sollte allerdings dieses Mindestmaß nicht eingehalten worden sein, sollte bei Bauamt eine Eingabe gemacht werden, da dann ggfs. schon eine behördliche Auflage zur Vergrößerung gefällt wird.



Sollte dieses Mindestmaß hingegen eingehalten worden sein, haben Sie keinen durchsetzbaren Anspruch gegen den Verkäufer.

Dieser hat dann die Baurechtsvorgaben und die Genehmigungsgrundlagen eingehalten; zudem wurde das Fenster auch in den Bauplänen (Vertragsbestandteil) so offenbar aufgeführt, so dass Ihnen dieser Umstand beim Kauf hätte bekannt sein können, Ersatzansprüche dann entfallen würden.

Dann würde nur eine einvernehmliche Vertragsänderung in Betracht kommen, die dann von Ihrem Verhandlungsgeschick mit dem Verkäufer abhängen würde.


Zunächst sollten Sie also genau messen. Bei einer Unterschreitung könnte man den Verkäufer auf das oben zitierte Urteil hinweisen und ihn versuchen zu überzeugen, dass eine behördliche Untersuchung durch den Einbau der gewünschten Öffnung ja umgangen werden könnte.




Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle
Damm 2
26135 Oldenburg

Tel: 0441 / 26 7 26
Fax: 0441 / 26 8 92
mail: ra-bohle@rechtsanwalt-bohle.de
http://www.rechtsanwalt-bohle.de/index.php?tarcont=content/e-mail.inc.php




ANTWORT VON

(2309)

Damm 2
26135 Oldenburg
Tel: 0441 26726
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