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Baurecht, Abnahme SE Neubau Et, von Anfang Feuchte im Keller, wie vorgehen?

27. Juni 2021 14:49 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Sehr geehrtes Team, ich bitte höflichst um eine Beantwortung und um Rat…
Abnahme Sondereigentum einer Eigentumswohnung, Neubau, Bezugsfertigkeit ist formlos per mail angekündigt.
Fertigstellungtermin für das Sondereigentum ist lt. not. Kaufvertrag der 30.06.2021!
Seit Baubeginn immer wieder Feuchtigkeit im UG… ich vermute, dass die Mängel im Gemeinschaftseigentum nicht oder noch nicht vollständig beseitigt sind. Bis jetzt 2-3 x Wasserschäden im UG. Vor ca. 4 Wochen wurde das UG/Kellerflur tapeziert. Aktuell drücken sich im unteren Drittel Ausblühungen durch die neue Tapete…
Bis jetzt alle Kaufpreisraten vollständig bezahlt, aber jeweils unter Vorbehalt und mit dem Vermerk: unter Bezug auf meine Mangelanzeige an den Bauträger aus 10-2020..
„Nässe und Feuchte im UG, mit Fristfestsetzung zur Beseitigung per 11.2020" gezahlt.

Der Bauträger schrieb in 01-2021, Mängelursache zu 90% gefunden. Er meldet sich wieder dazu. Wir haben brav gewartet. Die erste Rückmeldung vom Bauträger kam jetzt am
02.06.2021 per Rundmail an alle Eigentümer, „es gibt einen genehmigten Entwässerungsplan. Die Gefahr, dass beim Fluten der Terrasse im UG/Souterrain das Kellergeschoss geflutet wird, stellt in der Sicht unserer Fachplaner einen dementsprechenden Ausnahmefall dar." Und dann geht es Schlag auf Schlag.

07.06.2021 Bestätigung nach Durchführung, Übersendung der Unterlagen zur KFW Einreichung.
Mail am 08.06.2021 mit Hinweis, die Abnahme steht an.
Termin ab dem 25.06.2021.
WEG startet ab 01.07.2021. Außenanlage soweit fertig. Vermute dass Mitte dann die Abnahme Gemeineigentum dran ist. ( Verwalter= Bauträger)
Jetzt ist Bezugsfertigkeit angesagt. ( die Wohnungseingangstüre wurde gestern eingebaut. In der Küche fehlt noch der Latexanstrich, Eine Elektrosteckdose im Bad ist so tief angelegt, dass Sie am Rahmen ausgeschnitten werden musste.Es gibt auch noch keine Fussleisten.. aber wir haben ja noch drei Tage..)
Lt. Bauträger: Ab 01.07.2021 soll das ganze eine WEG sein. Meine Anfrage an den Bauträger lautet, können wir am 30.06.2021 13h oder 02.07.2021 abnehmen?
Antwort: wenn sie bestätigen, dass Sie das Hausgeld in Höhe von 360€ monatlich übernehmen, dann dürfen sie am 02.07.2021 abnehmen…

Was können Sie mir raten. Abnehmen ja, nein.
Welche Vorbehalte darf sollte ich anführen, wenn ich die Abnahme des Sondereigentums vornehme…
Welche Varianten sind da möglich. Von Abnahme bis Zurücktreten vom Vertrag.
Was nutzt ein einigermaßen bewohnbares Sondereigentum und im Keller ist die Nässe.
Lt. TE vom 14.08.2019, „ der Zugang zum Grundbesitz von der I..Straße aus gesehen verläuft über die im Eigentum der Stadt T. stehenden Flurstücke 000/0 und 000/1. Zur rechtlichen Absicherung wird der Eigentümer mit der Stadt noch eine Nutzungs- bzw. Übertragungsvereinbarung schließen. Diese Vereinbarung konnte bis zum heutigen Tag nicht vorgelegt werden.
Abnahme ja-nein. Risiko?
Welche Versicherungen sollte ich abschließen?
Gerne warte ich da auf Ihre Einschätzung
Und Handlungsanweisungen.
Lieben Dank und einen schönen Sonntag wünscht
Barbara Müller-Gracher

27. Juni 2021 | 15:25

Antwort

von


(2037)
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70372 Stuttgart
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1.
Ich gehe davon aus, dass Sie einen normalen Verbraucherbauvertrag nach Maßgabe des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geschlossen haben (wobei selbst bei der VOB/B im Wesentlichen nichts anderes gilt) - dann ist bestimmt:

Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
§ 640 Abnahme
"(1) Der Besteller ist verpflichtet, das vertragsmäßig hergestellte Werk abzunehmen, sofern nicht nach der Beschaffenheit des Werkes die Abnahme ausgeschlossen ist. Wegen unwesentlicher Mängel kann die Abnahme nicht verweigert werden.
[...]
(3) Nimmt der Besteller ein mangelhaftes Werk gemäß Absatz 1 Satz 1 ab, obschon er den Mangel kennt, so stehen ihm die in § 634 Nr. 1 bis 3 bezeichneten Rechte nur zu, wenn er sich seine Rechte wegen des Mangels bei der Abnahme vorbehält.

Ich würde daher die Abnahme zunächst hinauszögern, aufgrund der wesentlichen Mängel und die noch einmal von A bis Z schriftlich zusammenstellen und dem Bauunternehmer zusenden.

Sollte dann eine Abnahme stattfinden, sollten Sie sich alle Mängelrechte vorbehalten, also die obenhin § 634 Nummer 1 bis 3 BGB bezeichneten Rechte:

1.
nach § 635 Nacherfüllung verlangen,
2.
nach § 637 den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen,
3.
nach den §§ 636, 323 und 326 Abs. 5 von dem Vertrag zurücktreten oder nach § 638 die Vergütung mindern.

Dazu braucht man unbedingt ein schriftliches Abnahmeprotokoll.

2.
Ich sehe hier deutliche Risiken und man sollte die Einschaltung eines Bausachverständigen genauso erwägen wie ein selbstständiges Beweisverfahren vor Gericht (zur Sicherung der Beweise bezüglich der Mängel für ein eventuelles Hauptsacheverfahren, eine Klage) was man auch ohne anwaltliche Hilfe initiieren kann, ich aber dringend dazu anrate, das einen Kollegen oder einer Kollegin vor Ort durchführen zu lassen.

3.
Eine Versicherung wird da nicht weiterhelfen, da es wenn dann eine Frage für den Bauunternehmer ist, der selbst versichert sein muss. Denn es geht allein um seine Haftung. Zudem kommt es auf die vertragliche Konstruktion an und was da für Sicherheiten vorgesehen sind, neben den gesetzlich notwendigen.

4.
Angesichts der aktuell vorherrschenden Situation halte ich es dringend geboten, sich weiterer sachverständiger und anwaltlicher Hilfe zu bedienen. Jetzt kann man das noch gut machen, um wichtigen Dingen vorzubeugen.
Später wird es schwierig, das im Nachhinein zu bewältigen.

Das ist jedenfalls die Sicht von mir aus der Ferne, es müsste eben vor Ort genauer nach allem geschaut werden.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Daniel Hesterberg

ANTWORT VON

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