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Baupreisindexerhöhung / Pauschalfestpreis

| 23.05.2013 10:46 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


Am 22. Dezember 2011 haben wir einen Werkvertrag mit einem Hausbau-Generalübernehmer geschlossen, wobei der Vertrag folgende in Frage stehende Passage enthält:

„.. Der Unternehmer garantiert diesen Pauschalfestpreis für alle Leistungen, die Vertragsbestandteil sind, wenn spätestens 7 Monate nach Unterzeichnung des Werkvertrages mit dem Aushub der Baugrube begonnen werden kann (Baubeginn). .. Es darf ansonsten eine Erhöhung nach dem Preisindex für den Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude (Bauleistungen am Bauwerk, einschließlich Umsatzsteuer) nach der Mitteilung des Statistischen Bundesamtes vorgenommen werden. …" Weitere Details zu diesem Sachkomplex regelt der Vertrag nicht.

Unser Haus musste auf einem Grundstück errichtet werden, welches noch nicht erschlossen war. Lt. Aussage des Grundstücksverkäufers hätte die Baureife des Grundstücks im April/Mai 2012 spätestens vorliegen sollen (was wir übrigens auch dem Generalübernehmer nachweislich haben wissen lassen und was somit wohl Grundlage seiner Kalkulation gewesen sein muss), so dass wir uns mit der oben zitierten 7-Monats-Frist ganz sicher aufgehoben fühlten. Zudem wäre uns der Grundstücksverkäufer zu Schadenersatz verpflichtet, sofern die Baureife erst nach dem 31. Juli 2012 gelegen hätte.
Und natürlich kam es so, wie es kommen musste: die Baureife wurde per Punktlandung am 31. Juli 2012 festgestellt, so dass wir keine Ansprüche gegen den Grundstücksverkäufer haben, aber dafür die Frist lt. Bauwerkvertrag um 9 ganze Tage überschritten haben.
Dabei hatten wir uns zunächst nichts Schlimmes gedacht, da wir den Generalübernehmer immer über den geplanten Baubeginn auf dem Laufenden gehalten hatten und man sich dort sehr entspannt und froh zeigte, da man vor August sowieso noch so viele andere Projekte am laufen habe…

Mit Schreiben vom 15. August 2012 wurde uns jedoch mitgeteilt, dass aufgrund geschilderten verspätet möglichen Baubeginns die Festpreisgarantiegrenze überschritten sei und man deshalb eine Erhöhung nach Preisindex vornehmen müsse. Weiter hieß es in diesem Brief „Sobald uns die Erhöhung des Preisindexes bis einschl. August 2012 vorliegt, kommen wir wieder auf Sie zu. Wir gehen von einer Erhöhung von ca. 2,5 - 3,0 % aus". Daraufhin suchten wir sofort das Gespräch, da uns das für 9 Tage Überschreitung, die dem Bauunternehmen zudem nach eigener Aussage ja ganz gelegen kamen, doch etwas „zu viel des Guten" vorkam. Das Gespräch aber ergab nicht wirklich etwas außer der mündlichen Vertröstung „Nun warten wir erst mal ab, wie hoch die Indexsteigerung tatsächlich ausfällt und dann sehen wir weiter…"

Die Zeit strich ins Land und nachdem die Preisindexerhöhung bis einschl. August 2012 am 9. Oktober 2012 vom Statistischen Bundesamt veröffentlicht wurde (https://www.destatis.de/DE/PresseService/Presse/Pressemitteilungen/2012/10/PD12_349_61261.html) und die Zeit danach auch weiter ins Land zog und unser Hausbau insgesamt relativ reibungslos über die Bühne lief, sind wir tatsächlich davon ausgegangen, dass unserer Argumentation gefolgt wurde und das Thema Preisindexerhöhung vom Tisch sei; insbesondere da der Generalübernehmer eben nicht - so wie in seinem Schreiben vom 14. August 2012 angekündigt - auf uns zugekommen ist, sobald die Erhöhung bekannt ist".

Auf uns zugekommen ist dieses Thema dann erst wieder in der abschließenden Mehrkostenrechnung vom 22. Februar 2013 (also 4,5 Monate nach Veröffentlichung des Index), in welcher neben anderen nachträglichen Leistungsumfangserweiterungen eben auch der Posten „Baupreisindex + 2,5 % für Wohngebäude 2012 gegenüber dem Vorjahr" auftauchte.
Wir sind nicht gewillt, diesen Posten - zumindest in der vollen Höhe - zu bezahlen, da es hier unseres Erachtens einzig und allein darum geht, „rauszuholen, was vermeintlich rausholbar" ist; dieser Eindruck drängte sich leider auch an verschiedenen anderen Stellen des Kontakts mit dem Bauunternehmen aus. Da das Bauunternehmen im Laufe dieses Jahres seinen Betrieb einstellt und nur noch Restaufträge abarbeitet, und Rufpflege mithin nicht mehr wichtig ist, verschärft sich dieser Umstand wohl noch.

Soviel zum Sachverhalt; nun zu den Fragen:
1.
Würden Sie folgende Einschätzung teilen?:
„Die zitierte Preisindexklausel ist unwirksam. Der Verbraucher kann aufgrund der Klausel nicht erkennen, in welchem Umfang Preissteigerungen auf ihn zukommen. Die Klausel verstößt gegen § 307 Abs. 1 S. 1 und gegen S. 2 BGB. Die Klausel selbst ist nicht hinreichend konkretisiert. Es bleibt offen, ob alle relevanten Kostenfaktoren und zudem regionale Besonderheiten umfasst werden. Die Klausel lässt auch den Anfangszeitpunkt offen, von dem ab die Indexdifferenz ermittelt werden soll. Darin liegt ein Verstoß gegen das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 S. 2. Da der Index auch erzielte Preise der Bauindustrie wiedergibt, enthält er auch durch verbesserte Marktlage erzielbare größere Gewinnspannen. Damit wird aber vom ursprünglichen Äquivalenzverhältnis abgewichen, was eine unangemessene Benachteiligung des Verbrauchers i. S. v. § 307 Abs. 1 S. 1 darstellt."

2.
Falls Sie 1. bejahen:
was ist dann die Konsequenz aus der Unwirksamkeit? Dass der Generalübernehmer gar nichts nachfordern kann?

3.
Falls Sie 1. verneinen:
Ist durch den Umstand, dass uns im August 2012 angekündigt wurde, wieder auf uns zuzukommen, sobald die Erhöhung bekannt ist….und dann tatsächlich nicht auf uns zugekommen wurde, sondern erst 4,5 Monate später….ist durch diesen Umstand womöglich das ansonsten vorhandene Recht auf Durchsetzung der Baupreisindexerhöhung verwirkt, weil wir uns eben darauf verlassen können müssen, dass uns die Erhöhung dann auch tatsächlich unverzüglich mitgeteilt wird?

4.
Falls Sie 1. (und 3.) verneinen:
Selbst wenn grundsätzlich eine Baupreisindexerhöhung rechtens sein sollte, dann wäre doch der ermittelte Index von 2,5 % definitiv zu hoch, oder!? Die Erhöhung von 2,5 % bezieht sich ja gerade auf den Zeitraum von August 2011 bis August 2012. Weshalb der „August 2011" für uns Relevanz haben sollte, können wir nicht erkennen und konnte uns auch auf Nachfrage nicht dargelegt werden. Was wäre dann die „richtige" Zeitspanne, für die die Indexdifferenz ermittelt werden müsste?
- „Vertragsabschluss" bis „tatsächlicher Baubeginn" (7,5 Monate)?
- „Realistisch ursprünglich erwarteter / in die Kalkulation eingeflossener Baubeginn" (April/Mai 2012) bis „tatsächlicher Baubeginn" (ca. 3,5 Monate)
- „Ende Festpreisgarantie" (22. Juli 2012) bis „tatsächlicher Baubeginn" (9 Tage)

5.
Falls Sie 1. (und 3.) verneinen:
Selbst wenn grundsätzlich eine Baupreisindexerhöhung rechtens sein sollte, dann kann aber doch der - in welcher Höhe auch immer ermittelte - Index nicht auf den kompletten Festpreis bezogen werden, oder!? In dem Festpreis lt. Werkvertrag sind ja auch jede Menge Positionen enthalten, die ohnehin nach „Preis pro Stück" abgerechnet werden und bei denen etwaige Preiserhöhungen somit nur den Verbraucher - und nicht den Generalübernehmer - treffen. Beispiel „Bodenbeläge". Der Festpreis beinhaltet, dass wir uns Bodenbeläge zu einem Preis von x/qm aussuchen können. Wenn sich der Preis hier verändern sollte, dann bleibt das „x" trotzdem ein „x"…und die Preiserhöhung geht zu Lasten von uns und insofern müssten diese Teile des Festpreises abgezogen werden, um auf eine Bezugsgröße (die deutlich kleiner als der Pauschalfestpreis sein dürfte) zu kommen, auf die ein Baupreiserhöhungsindex (wenn denn überhaupt!?!?) angewendet werden dürfte, korrekt!?

Nun ist der Text doch recht lang geworden, aber für eine(n) Frau/Mann vom Fach, dürfte die Lösung hoffentlich ziemlich einfach und bestenfalls eindeutig in unserem Interesse sein.

Herzlichen Dank!
23.05.2013 | 12:57

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

zunächst vielen Dank für Ihre Frage.

Grundsätzlich ist es nicht ausgeschlossen, eine Festpreisabrede mit einer Preiserhöhungsklausel
in Abhängigkeit vom Zeitpunkt des Baubeginns zu verknüpfen. Die Erhöhungsklausel muss jedoch, worauf Sie zu Recht bereits hinweisen, den von der Rechtsprechung entwickelten Anforderungen an eine Preisänderungsklausel entsprechen. Der BGH hat mit Urteil vom 20.05.1985 Az: <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=VII%20ZR%20198/84" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 20.05.1985 - VII ZR 198/84: Formularmäßige Vereinbarung einer Preisanpassung bei verzögert...">VII ZR 198/84</a> zur Unwirksamkeit einer Preisänderungsklausel im Formularvertrag über die Errichtung eines Bauwerkes bei Überschreitung des Festpreistermins entsprechende Grundsätze aufgestellt. Und zwar muss bei Abschluss eines Festpreisvertrages die Interessenlage des Auftraggebers insbesondere berücksichtigt werden. Der Auftraggeber, also Sie, muss bei Vertragsschluss aus der Formulierung der Klausel unzweifelhaft erkennen können, in welchem Umfang Preiserhöhungen auf ihn zukommen können. Der BGH führt in dem Urteil wörtlich aus: „ Die Interessenlage des Bestellers eines Neubaus, der das Haus zu einem Festpreis vom Unternehmer errichten läßt, ist gegenüber der eines Käufers in der Regel in noch stärkerem Maß durch das Bedürfnis gekennzeichnet, den Unternehmer am Festpreis auch wirklich festhalten zu können. Denn durch die Größenordnung der jeweiligen Vergütung wirken sich Preiserhöhungen schon bei wenigen Prozentpunkten erheblich aus." Der BGH kommt letztlich in der Entscheidung zu dem Ergebnis, dass die dort überprüfte Preisanpassungsklausel der Generalklausel gem. <a href="http://dejure.org/gesetze/AGBG/9.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 9 AGBG: Generalklausel">§ 9 AGBG</a> , nunmehr <a href="http://dejure.org/gesetze/BGB/307.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 307 BGB: Inhaltskontrolle">§ 307 BGB</a> , nicht standhält, da die schutzwürdigen Interessen des Auftraggebers nicht ausreichend berücksichtigt werden.

Unter Berücksichtigung dieser Entscheidung des BGH, die nach wie vor aktuell ist, halte ich - ein Gericht kann möglicherweise dies anders sehen - die Preisänderungsklausel wegen Verstoß gegen <a href="http://dejure.org/gesetze/BGB/307.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 307 BGB: Inhaltskontrolle">§ 307 Abs. 1 BGB</a> für unwirksam. Bei Abschluss des Vertrages war für Sie nicht erkennbar, welche Preiserhöhung nach Ablauf des Festpreistermins tatsächlich auf Sie zukommt, hierzu ist die Klausel zu unbestimmt, sie erlaubt keine detaillierte, konkrete Prognose der tatsächlichen Preisteigerung. Auch kann es nicht sein, dass der Unternehmer bei einer wirklich nun unerheblichen Überschreitung des Festpreistermins von 9 Tagen in den Genuss einer doch letztlich erheblichen Preissteigerung von 2,5% kommen kann, denn dies ist nichts anderes als ein zusätzlicher Gewinn für den Unternehmer ohne jede Gegenleistung. Letztlich muss die Klausel nach <a href="http://dejure.org/gesetze/BGB/307.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 307 BGB: Inhaltskontrolle">§ 307 Abs. 1 BGB</a> dem Äquivalenzprinzip als der Vorstellung beider Parteien von der Gleichwertigkeit ihrer Leistungen entsprechen, was vorliegend nicht gegeben ist.Der Unternehmer wird einseitig ohne jegliche Gegenleistung bevorzugt.

Sie sollten demnach den Unternehmer auf die Unwirksamkeit der Preisänderungsklausel hinweisen.

Mit freundlichem Gruß

Peter Dratwa
Rechtsanwalt

<!--dejureok-->


Rückfrage vom Fragesteller 23.05.2013 | 13:48

Sehr geehrter Herr Dratwa,

herzlichen Dank für Ihre rasche Stellungnahme, durch welche meine Teil-Frage Nr. 1 vollumfänglich beantwortet wurde. Die Teil-Fragen Nr. 3-5 sind damit obsolet (wobei ich mich über eine kurze Einschätzung des richtigen Zeitspannenbeginns - falls die Klausel hypothetisch grundsätzlich doch wirksam sein würde - nichtsdestotrotz freuen würde.)

Meine Nachfrage besteht aber in jedem Fall in der Wiederholung der Frage Nr. 2: Was ist denn nun die Konsequenz der Unwirksamkeit der Klausel? Bekommt der Unternehmer gar nichts? Oder hat er nun womöglich das Recht, nicht pauschal, sondern konkret nachzuweisen, ob/dass er Mehrkosten ausgesetzt war, welche vom Bauherrn dann womöglich zu erstatten wären?

Nochmals herzlichen Dank und beste Grüße!

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 23.05.2013 | 13:58

Sehr geehrter Fragesteller,

wenn die Klausel unwirksam ist, wovon ich jedenfalls ausgehe, dann kann der Unternehmer keine Preisänderung bzw. Preiserhöhung fordern und nur, wie vereinbart, pauschal gem. der Festpreisvereinbarung abrechnen.

Mit freundlichem Gruß

Peter Dratwa
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 23.05.2013 | 14:00

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