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Bauplatz, Eigenkapital, nicht verheiratet

29.10.2014 09:21 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Zusammenfassung: Ihre Frage betrifft das Sachenrecht (Hauskauf, Immobilienkauf), die Miteigentümergemeinschaft und die Bauherrengemeinschaft. Sie wollen gemeinsam mit Ihrem Partner bauen.

Guten Morgen,
folgender Sachverhalt, mein Partner und ich (nicht verheiratet) möchten einen Bauplatz kaufen und darauf ein Fertighaus errichten. Da wir den Bauplatz von der gemeinde bekommen und bis Jahresende zahlen müssen, werde ich am Bauplatz 80000 Euro zahlen, mein Partner 40000 Euro. Das ist zugleich auch unser jeweiliges Eigenkapital.
Im Vertragsentwurf vom Notar steht nun allerdings das der Bauplatz uns dann zu gleichen Teilen gehört. Das Fertighaus, Gartenanlage, Küche, wird mit einem gemeinsamen Kredit in Höhe von 250000 finanziert. Diesen zahlen wir zu gleichen Teilen ab.


Wie kann ich mein Eigenkapital schützen und irgendwo noch festhalten das ich an dem Platz 2/3 und er 1/3 gezahlt hat, so dass im Falle einer Trennung und Auflösung dies wieder berücksichtigt werden kann? Geht das nur indem man von vorneherein sagt der Platz gehört mir zu 66,6% und ihm zu 33,3? Hat das Auswirkungen auf das Haus welches wir dann gemeinsam auf diesen Platz stellen? Also gehört ihm dann automatisch auch nur 33 % am Haus obwohl wir hier gleichermaßen belastet werden und den gleichen Anspruch haben, also 50/50?

Sollte man das im Kaufvertrag des Grundstücks gleich regeln oder kann man quasi selbst einen Vertrag "untereinander "schließen?
Herzlichen Dank


Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich im hiesigen Format (www.frag-einen-anwalt.de) wie folgt beantworten:

Ihre Frage betrifft das Sachenrecht (Hauskauf, Immobilienkauf), die Miteigentümergemeinschaft und die Bauherrengemeinschaft. Sie wollen gemeinsam mit Ihrem Partner bauen.

Zunächst gleich vorab die Bemerkung, dass - wären Sie verheiratet - das sogenannt Güterrecht (z.B. Zugewinngemeinschaft, Gütertrennung, Ehevertrag) - betroffen wäre, das in seinen Wirkungen oftmals verkannt wird.

Sie wollen mit Ihrem Partner (P) eine sogenannte Bauherrengemeinschaft bilden. Diese Gemeinschaft fliese sich auch als Gesellschaft Bürgerlichen Rechts (GbR) beschreiben, weil Sie sich gegenseitig verpflichten wollen einen gemeinsamen Zweck (Grundstückserwerb, Hausbau, gemeinsame Nutzung) zu erreichen.

Eigentum an Grundstücken und den zugehörigen Immobilien kann in verschiedenen Formen (z.B. Gesamthandsgemeinschaft oder Bruchteilsgemeinschaft) begründet bzw. erworben werden. Wenn mehrere Personen gemeinsam Eigentum an einer Sache erwerben wollen spricht man von Miteigentum (als Ausformung der Bruchteilsgemeinschaft vgl. §§ 1008 - 1011 BGB ). Hier werden - auch im Grundbuch (auch z.B. beim gemeinsamen Erwerb einer Eigentumswohnung wo das Wohnungseigentumsgesetz gilt) ein quotaler ("ideeller") Anteil am Gesamteigentum eingetragen. Bei der Verwaltung und der Kostentragung, und auch sonst sind die Vorschriften der §§ 741 ff BGB zu beachten. Das Haus usw. gehört i.Ü. nach § 97 BGB als Zubehör zum Grundstück ist also von den Quoten erfasst.

Nach § 749 BGB kann z.B. jeder Teilhaber einer Bruchteilsgemeinschaft jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. Dieses Recht kann grundsätzlich durch Vertrag auf Zeit oder für immer ausgeschlossen sein. Wenn eine tatsächliche Teilung ("Realteilung" z.B. Sie erhalten das Erdgeschoss - P erhält das Dachgeschoss) nicht erfolgen kann, so wird der gemeinsame Gegenstand versteigert (Teilungsversteigerung) und der etwaige Erlös bzw. auch Restschullden aufgeteilt (§ 753 BGB ).

Nach Ihrer Interessenlage sollten Sie wohl darauf bestehen zu 2/3 (statt zu 1/2) im Grundbuch eingetragen zu werden, jedenfalls so lange bis klar ist, ob P während der Bauphase z.B. durch Sonderleistungen (Eigenleistungen) seinen Rückstand aufholen kann.

Die Konfliktpotentiale sind enorm. Zunächst verfolgen Banken, Bauträger und Behörden (gerade auch wenn Gemeinden Grundstücke verkaufen) eigene Interessen, weiter geht es schnell um hohe Summen und Risiken. Bereits dieser Druck von Außen führt nicht selten zu wichtigen Fragen auch innerhalb der Bauherrengemeinschaft, die vorher (!) angesprochen und geklärt sein sollten. Was wenn die Baukosten und Baunebenkosten steigen? Was wenn ein Mitglied der Gemeinschaft ausfällt?

M.E. gehören gründliche Rechtsberatungen zu den sogenannten Baunebenkosten (z.B. DIN 276). Nach meiner Erfahrung lassen sich oft Mehrkosten sparen, die die Kosten einer Rechtsberatung weit übersteigen. Weder der Verkäufer, noch der Notar oder Bauträger vertritt Ihre (gemeinsamen) Interessen.
Als Ergebnis dieser Erstberatung wäre Ihnen und P ggf. anzuraten, sich vor den angesprochenen Hintergründen genauer beraten zu lassen, wie Sie Ihr gemeinsames bzw. jeweiliges Ziel am besten erreichen.



Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben. Gerne weise ich Sie darauf hin, dass Sie die kostenlose Nachfragefunktion nutzen können.

Mit freundlichen Grüßen


Peter Lautenschläger
Rechtsanwalt

Rückfrage vom Fragesteller 29.10.2014 | 11:30

Erst mal herzlichen Dank,

verstehe ich es richtig? Bei einem Eintrag ins Grundbuch zu 1/3 und 2/3 gehört dann auch später das Haus dazu? Obwohl wir diese Kosten dann gemeinsam je zur Hälfte tragen?
Wäre es dann nicht richtig wenn wir unser gesamtes Bauvolumen berechnen, die Kosten des Hausbaus, Baunebenkosten etc. teilen, so dass folgendes rauskommen würde (ungefähr)Ich:
EK 80000+125000 Kredit= 205000 Euro, und ER:EK 40000 Euro+125000Kredit =165000 Euro.
Also anteilig ich mit ca.55 % und er mit 45% ins Grundbuch eintragen lassen?

Kann man das so sehen?
Danke

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 29.10.2014 | 12:12

Sehr geehrter(e) Fragensteller(in),


m.E. müssten Sie neben den Baukosten (Erwerb des Baulplatzes, reine Baukosten samt Baunebenkosten usw.) auch die Teilung der laufenden Kosten (samt öffentlicher Lasten z.B. Grundsteuer) bedenken.

Hier mag auch eine Rolle spielen wer die Immobilie wie nutzt.

Wie genau der Verteilerschlüssel zu wählen wäre, kann hier beim besten Willen nicht beurteilt werden.


Mit freundlichen Grüßen


RA P. Lautenschlaeger

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