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BaunutzungsVO §4-Urteile


29.03.2007 10:39 |
Preis: ***,00 € |

Verwaltungsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA



Ich habe ein unbebautes Grundstück an einer sehr befahrenen lauten Straße in München: FlnPlan WA (Allgemeines Wohngebiet), kein BPlan.
Ich suche Urteile+Rechtsprechung o.ä. welche Gewerbebetriebe dort genehmigungsfähig sind im Rahmen des § 4 Abs. 2 Zi 2 BauNVO (natürlich der Bäckerladen o.ä.). Aber ich will einen Autoverkaufsladen machen, keinen großen, ich kann maximal 20 Autos auf dem Grundstück präsentieren.

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Sehr geehrter Ratsuchende,

Ihre Anfrage beantworte ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt:

Ein Allgemeines Wohngebiet nach § 4 BauNVO dient vorwiegend dem Wohnen. Außer Wohngebäuden sind „der Versorgung des Gebiets dienende“ Läden und Gaststätten sowie nichtstörende Handwerksbetriebe und Gemeinschaftseinrichtungen zulässig. Hotels, sonstiges nichtstörendes Gewerbe, Verwaltungsbauten, Gartenbaubetriebe und Tankstellen sind ausnahmsweise zulässig.

Soweit ein Autohandel einen kleineren Gewerbebetrieb darstellt und sich in die nähere Umgebung einpasst, ist dieser nach § 4 BauNWO zulässig.

Nach einem Urteil des Bverw ( Urteil vom 7. 12. 2006 - 4 C 11. 05) (http://lexetius.com/2006,3802)
wurde eine entsprechende Genehmigung für die Erstellung und Nutzung von Parkplätzen für Mitarbeiter und Besucher eines Gewerbebetriebes als zulässig erachtet. Da die Nutzung zu der Ihren vergleichbar ist, wobei bei einem Autohandel weniger Fahrtätigkeit anfällt, könnte das zitierte Urteil als Argumentationshilfe herangezogen werden.

Des weiteren verweißt das Gericht auf ein Urteil vom 15. Februar 1990 – (BVerwG 4 C 23. 86 - BVerwGE 84, 322, 325 ff.), wonach die allgemeinen Grundsätze, wann ein Fremdkörper (Gewerbebetrieb) beachtlich und damit nicht im WA zulässig ist bzw. unbeachtlich und damit im WA zulässig ist.

„Bei der Ermittlung der Eigenart der näheren Umgebung im Sinne von § 34 Abs. 1 und 2 BauGB sind singuläre Anlagen, die in einem auffälligen Kontrast zu der sie umgebenden, im Wesentlichen homogenen Bebauung stehen, regelmäßig als Fremdkörper unbeachtlich, soweit sie nicht ausnahmsweise ihre Umgebung beherrschen oder mit ihr eine Einheit bilden. Grundsätzlich sprechen große Qualitätsunterschiede zwischen einer einzelnen Anlage und ihrer im Wesentlichen homogenen Umgebung dafür, dass die Anlage als ein für die Eigenart der Umgebung unbeachtlicher Fremdkörper zu werten ist.“

Weiterhin wäre § 12 Abs. 1 BauNVO entsprechend heranzuziehen, wonach Stellplätze und Garagen in allen Gebieten zulässig sind. Da die Nutzung durch einen reinen Autohandel vergleichbar ist, könnte dies ebenfalls als Argumentationshilfe herangezogen werden.

Soweit das allgemeine Wohngebiet durch seine Lage an einer stark befahrenen Straße stark mit Gewerbebetrieben durchmischt ist, spricht diese ebenfalls für eine Zulässigkeit des Vorhabens.

Abschließend sei noch auf die verbreitete Praxis hingewiesen, wonach an nicht mehr betriebenen Tankstellen in Allgemeinen Wohngebieten zumeist gewerblicher Autohandel betrieben wird, bzw. bestehende Tankstellenbetriebe um einen kleinen Autohandel ergänzt werden.

Insoweit sehe ich gute Chancen, dass das geplante Vorhaben genehmigungsfähig ist, was jedoch im Ermessen Stadt München liegt.

Ich hoffe Ihnen weitergeholfen zu haben und stehe Ihnen bei Unklarheiten und Nachfragen gerne zur Verfügung.

Mit besten Grüßen

RA Schröter

Nachfrage vom Fragesteller 31.03.2007 | 15:08

Sehr geehrter Herr Schröter,
nachdem Ihr letzter Satz trotz aller Vorbehalte darauf hinweist, dass mein Autohandel im Ermessen der Stadt München ist, frage ich hiermit nach ob meine Alternative nicht besser wäre:
Ich lasse mir ein Musikcafe (also eine Gaststätte) genehmigen mit vielen Stellplätzen davor für die Gäste, denn das ist nach ihren Ausführungen zulässig, baue das und lasse später mir eine Tektur genehmigen, das Cafe wird Verkaufsbüro, die Stellpätze sind die Autoverkaufsparkplätze.
Dann ist ja viel weniger Betrieb und Lärm wie vorher beim Cafe, das ja auch nachts offen haben darf.
Statt Cafe gäbs ja noch andere Varianten, wo auch viele Stellplätze benötigt werden und die dem Bedarf der Umgebung dienen, und somit zulässig sind, z.B.
Tag und Nacht-Apotheke, Bankfiliale, Ärztehaus,
Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.04.2007 | 22:46

Vielen Dank für Ihre Nachfrage,

sicherlich ist dies eine Möglichkeit. Allerdings halte ich die Genehmigungshürden für ein Gaststätte als wesentlich höher als für einen Autohandel, zumal bei einer Änderung der Nutzung von einer Gaststätte zum Autoverkaufsraum auch eine Genehmigung erforderlich sein wird.

Eine Gaststätte bedarf zudem neben einer Konzession u.a. Brandschutzauflagen, entsprechende sanitäre Anlagen etc.

Insoweit sollten Sie zunächst eine Genehmigung ihres ursprünglichen Vorhabens anstreben, da mir dies einfacher erscheint.

Mit besten Grüßen

RA Schröter

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