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Baumschnitt als Betriebskosten

23.10.2010 14:25 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Hallo,
wir haben vor kurzem eine Nebenkostenabrechnung für 2009 bekommen, in der der Hausverwalter 1300 Euro Gartenarbeiten (die Hälfte für den Baumschnitt, die andere Hälfte für die Rindmulcharbeiten) auf Mieter umlegen möchte. Laut unserer ehemaligen Nachbarin, die dort schon 14 Jahre wohnt, wurde der Baum zwar einmal vor 5-6 Jahren umfangreich (mit Kränen usw) beschnitten, die Kosten dafür wurden jedoch noch nie auf Mieter umgelegt, also war es damals Instandhaltung. Sind es jetzt plötzlich Betriebskosten? Wenn ja, soll der Hausverwalter sie auf mehrere Jahre umlegen? Außerdem hat der Gärtner 21 St berechnet (3 Mann), 3 Parteien aus 4 können jedoch bestätigen, dass es nur 2 Mann einen halben Tag da waren, also höhstens 10 Stunden.
Der Verwalter möchte auch, dass wir 30 % der Kosten übernehmen. In der Rechnung steht 359 m gesamte Wohnfläche, unsere Wohnung war 94 m groß, also 26 %. Bei den unteren Nachbarinnen berechnet er bei der Heizkostenabrechnung die Räume im Souterraein (als Wohnräume ausgebaut und genutzt) zu 100 %, bei der Nebenkostenabrechnung nur zu Hälfte, also kommen auf sie bei dieser Rechnung nur 80 m Wohnfläche anstatt gemieteten 90 m. Können wir das anfechten? Bei uns machen diese 4 % mehr rund 250 Euro im Jahr aus (der Hausmeister ist echt sehr teuer). Danke für Ihre Antwort

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworte:

1.
Einwendungen gegen die Abrechnung von Betriebskosten (bzw. auch Nebenkosten genannt) hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen.

2.
§ 2 der Betriebskostenverordnung, Aufstellung der Betriebskosten, regelt:

Betriebskosten im Sinne von § 1 sind unter anderem:

10. die Kosten der Gartenpflege,

hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen;

Daher fällt der vorliegende Fall theoretisch unter diese Nr. 10.

Die Parteien können ihre Vereinbarung über die Betriebskosten jederzeit nachträglich ändern. Einseitige Änderungen sind aber ausgeschlossen.

Sie sollten sich daher dagegen zur Wehr setzen, schriftlich und fristgemäß, siehe oben.

Vorsorglich sollte nicht nur der Grund, sondern auch die Höhe bestritten werden.

2.
Insofern stellt sich dann die Frage nach der konkreten Umlage mangels Umlagefähigkeit nicht mehr, aber nach meiner Einschätzung kann Ihr Vermieter bei anderen Mietern im Vergleich zu Ihnen nicht mit zweierlei Maß messen, also einen anderen Umlagemaßstab zu Grunde legen.

Allerdings gilt:

Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt (wie hier bei der Heizung).

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.

Nachfrage vom Fragesteller 23.10.2010 | 15:44

Danke für die rasche Antwort.
Ehrlich gesagt, ist es mir immer noch nicht ganz klar, ob der Vermieter berechtigt ist, bei der Aufteilung der Nebenkosten die Wohnräume (2 aus 4, also 2 im Erdgeschoß, 2 unten) der unteren Nachbarin zum Nachteil der anderen Nachbarn zur Hälfte zu berechnen, obwohl sie diese genauso wie 2 im Erdgeschoss für sich allein hat und als Wohnung benutzt. Dies führt dazu, dass wir so zu sagen Ihre Kosten übernehmen müssen. In der Rechnung steht doch 359 m Wohnfläche (also rund 90 m je Wohnung).
Mit dem Baum wären es eindeutige Betriebskosten, wenn er laufend zurückgeschnitten wäre. Ich habe Gerichtsurteile gefunden, laut denen ein Baumschnitt, der nicht regelmäßig erfolgt (es war ein Baumschnitt nach 7 Jahren), keine laufenden Kosten darstellt. In unserem Fall wurden solche Maßnahmen zum ersten mal innerhalb 14 Jahre in die Rechnung gestellt. Sind es laufende Kosten, wenn ein solcher Schnitt vor 6 Jahren Instandhaltung war? Danke

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.10.2010 | 16:46

Sehr geehrter Fragesteller,

nochmals antworte ich Ihnen gerne zur Klarstellung:

Wenn die Gartenarbeiten bisher nicht auf die Mieter umgelegt worden sind bzw. dieses bei Ihnen im Mietvertrag nicht vereinbart war, dann kann dieses nachträglich nur mit "beiderseitiger" Zustimmung von Vermieter "und" Mieter erfolgen, das allein ist entscheidend.

Die Instandhaltung fällt nämlich an sich nach dem Gesetz sowieso dem Vermieter zu.

Allerdings ist die Regelung in Ihrem Mietvertrag entscheidend, darauf kommt es an. Ich gehe aber nach Ihren Angaben davon aus, dass dieses anfänglich nicht derart vereinbart war.

Allerdings kann dieses im Rahmen einer Erstberatung leider nicht mehr geprüft werden, genau wie es auf eine umfangreichere Urteilsrecherche zutrifft.

Sie können sich aber gerne an mich wenden, die Erstberatung würden Ihnen dabei angerechnet und gutgeschrieben.

Zum Umlagemaßstab: Dieser kann in Bezug auf eine einzelne Position, Gartenarbeiten z. B., nicht unterschiedlich in Bezug auf mehrere Mieter sein, das ist richtig.

Ich hoffe, Ihnen damit gedient zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

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