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Baumkrone gekappt. Schadensersatz an den Vermieter?

| 16.03.2015 20:53 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Zusammenfassung: Gartenpflege und Instandhaltung hinsichtlich Bäumen und Sträuchern eines mit vermieteten Gartens und die Klausel im Mietvertrag dazu

Ich wohne in einem Haus mit drei Parteien. Im Penthouse im 2. Stock wohnt der Eigentümer.

In unserem Mietvertrag steht:
1. „1.3 Der Gartenanteil wird als Sondernutzung mitvermietet." und
2. „7.5 Die Instandhaltung und Pflege des Gartenanteils obliegt dem Mieter"

Bis jetzt ergab meine Recherche:
• Der Begriff Gartenpflege beinhaltet in der allgemeinen Auffassung einfache gärtnerische Tätigkeiten: Rasen mähen, Laub kehren, Unkraut jäten.
• Unter Instandhaltung versteht man: Hecke schneiden, Baum- und Strauchschnitt, vertikutieren des Rasens.

Das ich den Vermieter bzgl. eines Baumschnittes um Erlaubnis Fragen sollte, sehe ich auf Basis der vertraglichen Vereinbarung nicht, zumal er in den letzten Jahren selbst nicht tätig wurde.

Um meinen vertraglichen Verpflichtungen nachzukommen, habe ich mir ein Unternehmen gesucht und den Auftrag vergeben. Hier der Text aus dem Auftrag, der über ein Internetportal (MyHammer) inseriert war:
-------------------------------
Unser Rasen hat eine Fläche von ca. 70qm und muss vertikutiert, gesät und gedüngt werden.
Außerdem sind zwei Sträucher und eine ca. 4m hohe Tanne zu beschneiden.
Die Terrasse ist in Teilbereichen vermoost und muss mit Unkrautvernichter behandelt werden.
------------------------------
Wie Sie sehen können, war der Auftrag einfach formuliert und steht in direktem Zusammenhang mit meinen vertraglichen Pflichten. Allerdings, war die vogenomme Kappung der Kronen (ja zwei, siehe unten) kein formulierter Auftrag, sondern von dem Unternehmen selbstständig initiert und „beabsichtigt".

Der Vermieter hat mir noch am gleichen Tag (3.3.) mitgeteilt das er umgehend einen gleich großen Baum als Ersatz verlangt. Er ist der Auffassung, das der vorgenommene Schnitt seiner Zustimmung bedurft hätte:
-------------------------------
Sehr geehrter XXXXX,
voller Entsetzen habe ich heute Mittag gesehen, dass Sie die Baumkrone der in Ihrem Garten stehenden Helmlocktanne gekappt und entfernt haben. Da der Baum nicht in Ihrem Eigentum ist und für mich optisch wichtig war – deswegen extra gepflanzt wurde, bitte ich Sie, schnellstmöglich einen Baum in gleicher Größe zu pflanzen.
Mit freundlichen Grüßen
-------------------------------

Das beauftragte Unternehmen hat am Wochenende eine schriftliche Stellungnahme gesendet:
---------------------------
Hallo XXXXX,
Den Schnitt den wir an Ihrer Tanne vorgenommen haben war so beabsichtigt, da sie auch mittlerweile für eine Grundstücksgrenzbepflanzung zu groß geworden war. Der Rückschnitt erfolgte fachmännisch, das Ziel eine ordentliche Form entsprechend Ihrem Garten. Das man nun momentan von oben in kahle stellen schaut bleibt nach einer solchen Kürzung erst einmal nicht aus.
Weitere Entwicklung des Baumes: Die Tanne wird nun oben ( wie beabsichtigt ) keine einzelne Spitze bilden sondern mehrere einzelne Spitzen ( ein Nest ) im Kreis angeordnet, so das der Baum im späteren Verlauf eine schöne runde Form nach oben hin erhält. So haben Sie auch die Möglichkeit in den kommenden Jahren ihre Tanne ohne weiteren größeren Aufwand in Form zu halten.
Mit freundlichem Gruß
….
P.S. Auch Hemlock lassen sich in unterschiedlichen Formen gestalten je nach Geschmack.
-------------------------------

Übrigens hat der Baum einen, direkt über dem Erdboden, geteilten Stamm und steht nicht weit genug entfernt von der Grundstücksgrenze: Soll=2m Ist=1,7m.

Es gibt vorher/nachher Fotos.

Ich habe sehr viel im Netz recherchiert und finde nichts, was die Ansicht bestätigt, des Vermieters bestätigt. Da es ebenso keine individuellen vertraglichen oder außervertraglichen Absprachen gab, sehe ich auch nicht, woraus ein Anspruch auf Schadensersatz resultieren sollte.

Hat der Vermieter einen Anspruch auf den geforderten Schadensersatz?

Kann ich den Termin mit Bezug auf das Naturschutzgesetz (Brutzeit, dutzende Nester auf dem Nachbargrundstück) zumindest in den Herbst verlegen?

Ist meine Haftpflicht oder die des Auftragnehmers ggf. zuständig?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Sie haben das meines Erachtens nach durchaus zutreffend recherchiert - auch ich sehe keine Schadensersatzpflicht oder sonstige Ansprüche Ihres bzw. gegenüber Ihrem/Ihres Vermieters - im Einzelnen:

Was Sie mitgemietet haben, können Sie auch adäquat nutzen, vgl. § 538 BGB : "Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten."

Die Instandhaltung und Pflege des Gartenanteils obliegt zudem Ihnen als Mieter, auch wenn das unwirksam ist, s. unten. Sie haben haben aber das Recht jedenfalls dazu.

Das Gartenbauunternehmen hat Ihnen die hinreichende, zukünftige Nutzbarkeit erläutert und auf die Notwendigkeit einer Höhenbegrenzung hingewiesen, was meiner Meinung nach jeweils schlüssig war.

Die Instandhaltung ist außerdem grundsätzlich Vermietersache (vgl. z. B.: OLG Düsseldorf, Urteil vom 7. 10. 2004 - 10 U 70/04 und AG Reutlingen: Urteil vom 20.01.2004 - 2 C 2126/03 : "...] Die Regelung in § 3 Ziff. 2 des Mietvertrages, durch die der Mieter verpflichtet wird, die Kosten für die Gartenpflege zu tragen, führt jedenfalls dann zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters, wenn man zu diesen Kosten auch den finanziellen Aufwand für Zurückschneiden von Bäumen und für Neuanpflanzung rechnet. In einem solchen Fall werden dem Mieter Kosten auferlegt, die durch Instandsetzungsmaßnahmen (Reparaturen) notwendig geworden sind wie z. B. das Abschneiden morscher Äste oder das Fällen nicht mehr standsicherer Bäume und die Kosten für neue Anpflanzungen."), so dass größere Arbeiten sowieso vom Vermieter vorgenommen werden hätten müssen.

Das führt aber zu keinem Anspruch des Vermieters auf Ersatz, wenn Sie wie hier gemacht haben, eher im Gegenteil - Sie können da etwas geltend machen.

Nur grob unbillige Verunstaltungen des Gartens wären ersatzfähig, was hier gerade nicht vorliegt.

Um Zustimmung des Vermieters hätten Sie demnach nicht fragen müssen.

Damit ist es auch keine Sache einer Haftpflichtversicherung.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Rückfrage vom Fragesteller 16.03.2015 | 22:00

Vielen Dank für die recht eindeutige Antwort.

Ich frage nochmal sicherheitshalber nach:

Gibt es Interpretationspielräume, z.B. das die Beschneidung der Krone ein "nicht vertragsgemäßer Gebrauch" ist?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 17.03.2015 | 09:45

Sehr geehrter Fragesteller,

Interpretationsspielräume gibt es natürlich durchaus, aber eine fach- und sachgerechte Arbeit ist vom Gartenbauunternehmen erledigt worden und insbesondere ist der Baum nicht dauerhaft beschädigt worden, so dass er ersetzt werden müsste. Der Bestand wurde vielmehr erhalten, im Hinblick auf die notwendige Höhenbegrenzung.

Dieses indiziert den vertragsgemäßen Gebrauch und überschreitet ihn nicht.

Ich hoffe, Ihnen damit gedient zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 19.03.2015 | 07:45

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