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Baumaßnahme: Zustimmung erteilt?

19.10.2017 20:38 |
Preis: 40,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Alexander Dietrich


Meine Frau und ich wohnen seit fast 9 Jahren in einer Mietwohnung. Das Objekt wurde an einen neuen Eigentümer verkauft, der seit Juli 2017 auch unser Vermieter ist.

In einem ersten Gespräch wurde uns mitgeteilt, dass im Zuge der Sanierung die Balkonfenster erneuert werden sollen. Dabei handelt es sich um eine L-förmige Fensterfront*, bei der die Westseite ca. 1/3 der Gesamtfläche ausmacht.

In einem späteren Gespräch wurde einvernehmlich vereinbart, dass beim westlichen Teil die Fenster durch normale Glasscheiben ersetzt werden. Zu unserer Überraschung wurde uns am 19.07. mündlich mitgeteilt, dass die Westseite zugemauert und nur noch die Nordseite mit Fenstern versehen werden soll. Wir sind der Meinung, dass dies eine Verschlechterung der Mietsache darstellt und teilten unserem Vermieter am darauffolgenden Tag mündlich mit, dass wir mit dieser Baumaßnahme nicht einverstanden sind. Am 24.07. teilten wir dies unserem Vermieter dann auch schriftlich mit.

Am 30.09. erhielten wir ein Schreiben des Anwalts unseres Vermieters, indem wir aufgefordert wurden, "zum Zweck des Austauschs des Fensters Handwerkern den Zutritt zur Wohnung zu gewähren". Weiterhin wurde behauptet, das Fenster sei undicht (was nicht der Fall ist) und müsse deshalb ausgetauscht werden. Die im Juli angekündigte Mauer an der Westseite wurde im anwaltlichen Schreiben nicht erwähnt.

Am 02.10. haben wir uns mit dieser Angelegenheit an den Mieterverein gewandt. Unser Fall war zwar in Bearbeitung, Aufrund hoher Auslastung konnte uns dort jedoch nicht zeitnah weitergeholfen werden.

Am 16.10. überraschte uns unser Vermieter morgens mit der Ankündigung, taggleich mit den Arbeiten am Balkon zu beginnen. Er behauptete, er habe einen Nachbarn gebeten, uns darüber zu informieren (besagter Nachbar wusste von nichts). Zudem berief er sich auf das Schreiben seines Anwalts, der im bestätigt habe, er sei der Eigentümer des Hauses und er "das dürfe". Meine Frau hat erneut zu Verstehen gegeben, dass wir diese Mauer nicht wollen. Er entgegnete daraufhin, er mache das jetzt und wenn es uns nicht passe, wir ihn ja verklagen können. Zudem gab er an, dass er dazu nicht in die Wohnung müsse und die Arbeiten von außen verrichten würde. Man solle jedoch ein Fenster öffnen und den Fenstersims frei räumen. Dieser Aufforderung sind wir (leider!) nachgekommen.

Da wir zu diesem Zeitpunkt noch immer keine Rückmeldung vom Mieterverein hatten, haben wir noch am selben Tag einen Anwalt aufgesucht, um die Situation schnellstmöglichst zu klären. Dieser bestätigte uns, dass die beabsichtigte Mauer so nicht rechtens sei und riet uns dazu, eine einstweilige Verfügung zu erwirken. Indes wurden die alten Fenster vollständig entfernt und die Westseite sowie ein kleiner Teil der Nordseite (ca. 20cm) zugemauert; der Rest steht nach wie vor komplett offen. Fußspuren auf unserem Balkonboden haben zudem gezeigt, dass dieser sehr wohl betreten wurde.

Kurz danach meldete sich der Mieterverein, der uns nach internen Beratungen ebenfalls mitteilte, dass eine einstweilige Verfügung durchaus Chancen auf Erfolg hätte, solange die Baumaßnahme nicht abgeschlossen ist.

Unsere Frage lautet: ist das Offenlassen des Fensters und Freiräumen des Fenstersimses als dauerhafte stillschweigende Zustimmung zu werten? Wir sind nach wie vor mit der Baumaßnahme nicht einverstanden, befürchten jedoch, dass sich unser Vermieter auf das offengelassene Fenster berufen kann und wir zum jetzigen Zeitpunkt keine Möglichkeit mehr haben, dagegen vorzugehen.

Noch eine Anmerkung zum Schluss: außer o.g. Anwaltsschreiben haben wir keinerlei schriftliche Mitteilungen seitens unseres Vermieters erhalten, da er generell jegliche Form von Schriftverkehr ablehnt.


* Verglasung, Sicht von oben

Nordseite
______
| <-- Westseite

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Die Auffassung meines von Ihnen konsultierten Kollegen deckt sich mit meiner. Sie hätte Ihre Zustimmung zu der Mauer verweigern dürfen und diesbezüglich eine einstweilige Verfügung erwirken können. Nach Errichtung der Mauer ist das Rechtsschutzbedürfnis bzgl. der einstweiligen Verfügung entfallen.

Leider ist Ihr Verhalten (Öffnen des Fensters und Räumung des Sims) als konkludierte Zustimmung zu werten. Anders könnte dies zu beurteilen sein, wenn Sie der Vermieter zu Ihrer Mitwirkung genötigt hätte (z.B. durch Androhung einer Kündigung bei Verweigerung). Eine solche Nötigungshandlung kann ich Ihrer Schilderung allerdings nicht entnehmen.

Soweit die Baumaßnahme noch nicht vollkommen abgeschlossen ist, können Sie jedoch gegen die Fortführung eine einstweilige Verfügung erwirken. Ihre konkludente Zustimmung bezieht sich nicht auf weitere Baumaßnahmen.

In Betracht käme jedoch auch eine Mietminderung. Der Mietmangel besteht hierbei in der Verschlechterung der Lichtverhältnisse in der Wohnung, da weniger Tageslicht einfällt. Das Amtsgericht Tempelhof hat eine Mietminderung in Höhe von 15% zugesprochen für ein zugemauertes Fenster:

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 14.04.2010 – AZ 2 C 478/08 –



Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Alexander Dietrich
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 22.10.2017 | 14:10

Vielen Dank für Ihre Antwort!

> Soweit die Baumaßnahme noch nicht vollkommen abgeschlossen ist, können Sie jedoch gegen die Fortführung eine einstweilige Verfügung erwirken. Ihre konkludente Zustimmung bezieht sich nicht auf weitere Baumaßnahmen.

Was würde eine einstweilige Verfügung in unserem Fall bewirken bzw. was könnten wir damit erreichen? Der Sachstand hat sich nicht geändert:

- Alte Fenster vollständig entfernt, Westseite und kleiner Teil der Nordseite zugemauert
- Restliche Nordseite steht schon seit dem 16.10. komplett offen, daher kann von außen über das Gerüst jederzeit in unsere Wohnung "hereinspaziert" werden, da die Balkontür nicht abschließbar ist

Wir haben weder die Information, ob es sich um eine Instandhaltung oder um eine Modernisierungsmaßnahme handelt, noch wurden konkrete Termine genannt. Aufgrund des bisherigen Ablaufs können wir uns auch nicht darauf verlassen, dass der sonstige ursprüngliche Zustand des Balkons (z.B. Glasdach) wiederhergestellt wird.

Anmerkung: sollte der folgende Teil nicht mehr in den Rahmen einer Nachfrage passen, bitte ignorieren :-)
Der derzeite Zustand ist so nicht hinnehmbar, v.a. in Bezug auf die Sicherheit unserer Wohnung und der damit verbundenen Unklarheit, wie es weitergeht. Gleichzeit ist uns nicht klar, wie Baumaßnahmen voneinander abzugrenzen sind. Mit anderen Worten: wie weit kann unsere erste konkludente Zustimmung ausgelegt werden?

Nochmals herzlichen Dank!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 22.10.2017 | 15:14

Vielen Dank für Ihre Nachfrage.

Mit der einstweiligen Verfügung können Sie einen vorläufigen Baustopp erwirken. Dagegen wird Ihr Vermieter höchstwahrscheinlich Widerspruch nach § 924 ZPO einlegen. Dann kommt es in der Folge zur Hauptverhandlung. Bis das Urteil gefallen ist, darf dann nicht weiter gebaut werden. Dies bedeutet bereits einen Zeitgewinn von ein paar Monaten.

Sie haben einen Auskunftsanspruch gegen den Vermieter darauf, ob es sich um eine Modernisierung oder eine Instandhaltung handelt.

Ihre konkludente Zustimmung bezieht sich nur auf die Maßnahme, für die das Öffnen des Fensters erforderlich ist.

Für den offen zugänglichen Wohnungsteil können Sie zudem eine Mietminderung geltend machen. Diesbezüglich können Sie mich gerne weiter beauftragen.

Mit freundlichen Grüßen
Alexander Dietrich
Rechtsanwalt


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