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Baumangel bei gebrauchter Immobilie


| 01.02.2005 13:06 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle



Unser Problem:
Wir haben eine gebrauchte Immobilie erworben, genauer gesagt ein 5 Jahre altes Holzhaus (massive Rundbohlen). Im notariellen Kaufvertrag heißt es: „Die Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels, insbesondere wegen des Bauzustandes aufstehender Gebäude, werden hiermit ausgeschlossen, es sei denn, der Verkäufer handelt vorsätzlich. Der Käufer hat das Objekt besichtigt; er kauft es im gegenwärtigen, altersbedingten Zustand. Der Verkäufer erklärt, dass ihm versteckte Mängel nicht bekannt sind.“
Nach Einzug mussten wir nun beim ersten stärkeren Regen feststellen, dass die Wetterseite des Gebäudes undicht ist. Irgendwo zwischen den Balken wird Wasser ins Innere gedrückt und läuft an der Innenwand herunter. Wir haben natürlich sofort den Verkäufer kontaktiert, der im Telefonat sagte, die Seite wäre tatsächlich schon mal undicht gewesen, er habe deshalb einen Fachmann vor Ort gehabt, der sich die Stellen angesehen habe und einen Vorschlag zur Behebung gemacht habe. Er (der Verkäufer) habe es nach diesem Vorschlag repariert und sei davon ausgegangen, dass es nun dicht und in Ordnung wäre. Der Fachmann habe das auch bestätigt. Uns hat er vor dem Verkauf NICHT auf dieses Problem hingewiesen. Verständlicherweise erwarten wir von einem 5jährigen Haus schon, dass es dicht ist und nicht bei Regen das Wasser die Innenwände herunterläuft. Wir sehen nun Kosten der fachgemäßen Reparatur auf uns zukommen, sowie das Problem, ob die Seite überhaupt dauerhaft dicht zu bekommen ist oder es ein grundsätzlicher Baufehler ist. Eine Nachfrage bei dem Fachmann der Blockhausfirma ergab im Übrigen, dass dieser den Schaden zwar gesehen und den Abhilfevorschlag gemacht hat, aber nach der Abdichtung das Objekt nicht noch mal besichtigt hatte, entsprechend auch nicht bestätigt hat, dass es jetzt dicht ist. Außerdem kam in dem Telefonat mit diesem Fachmann heraus, dass am Objekt vor dieser Sache bereits schon mal Undichtigkeiten aufgetreten waren, die man zu dem Zeitpunkt mit Silikon ausgespritzt hatte.
Haben wir rechtliche Möglichkeiten, gegen den Verkäufer vorzugehen, zumindest die Kosten der Reparatur ersetzt zu bekommen? Wie sollten wir nun weitermachen? Was ist, wenn das Haus später wieder undicht wird, nicht dauerhaft abzudichten ist? Wir haben null finanziellen Spielraum, hatten uns extra ein relativ neues Objekt gekauft, weil wir davon ausgegangen waren, dass wir am Haus so schnell nichts anlegen müssten.
Wie sollen wir uns nun weiterverhalten? Die Stellen sind noch unverändert, weil wir an der Beweislage nichts verändern wollten, das heisst aber auch, dass es bei jedem Regen wieder reinregnet...
Bitte dringend um Rat! DANKE! Sollten noch Infos fehlen, dann bitte bei mir zurückfragen!

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Sehr geehrter Ratsuchender,

nach dem notariellen Vertrag stehen Ihnen zunächst keine Gewährleistungsrechte zu.

Aber so, wie Sie den Sachverhalt schildern, kann man wohl schon von einer arglistigen Täuschung ausgehen, so dass entgegen dem notariellen Gewährleistungsausschluss Ihre Rechte wieder aufleben. Denn wenn der Verkäufer einen Mangel kannte, von dem er wußte, dass er abgestellt werden muss (und angeblich war) und Sie dann auch noch wegen des Fachmannes offensichtlich belogen hat, wird er hier Mängel arglistig verschwiegen haben.

Fordern Sie den Verkäufer per Einschreiben/Rückschein auf, den Mangel, den Sie so genau wie möglich beschreiben müssen, innerhalb einer Frist von zwei Wochen zu beseitigen. Verweisen Sie ruhig auf Ihr Gespräch mit dem Fachmann, und dass entgegen der Zusage eben keine Nachuntersuchung stattgefunden hat.

Reagiert der Verkäufer nicht in Ihrem Sinne, verklagen Sie Ihn auf Reparatur. Sie hätten zwar auch die Möglichkeit, den Kaufpreis zu mindern oder Kostenersatz zu verlangen, davon rate ich aber dringend ab. Denn Wenn Sie dieses machen, wird der Verkäufer von seiner Verpflichtung, ein vertragsgemäßes Objekt zu liefern befreit. Und was passiert dann, wenn sich der Mangel tatsächlich nicht abstellen läßt? Sie würden Ihre Rechte riskieren.

Deshalb mein Rat, den Verkäufer zur Reparatur aufzufordern.

Ich rate darüberhinaus dringend, nach Frstablauf einen Rechtsanwalt aufzusuchen. Ist der Verkäufer erst von Ihnen in Verzug gesetzt worden, muss er die Kosten tragen; auch besteht die Möglichkeit, Prozesskostenhilfe zu beantragen.

Bezüglich des "Wasserfalles" haben sie aber auch eine Schadensminderungspflicht; versuchen Sie daher (schlimmstensfalls durch Plane) weiteren Wassereintritt zu verhindern. Silikon ist dabei die schlechteste Lösung, da es IMMER nur eine Wartungsmasse, jedoch keine dauerhafte Lösung darstellt.

Bedenken sollten Sie auch, dass durch den Wassereintritt Folgeschäden (Holzfäule/Schimmel) auftreten können.

Also nochmals: Aufforderung an den Verkäufer; bei Fristablauf Gang zum Rechtsanwalt, der dann die Voraussetzungen des arglistigen Täuschung und der Schadensfeststellung (ggfs. durch ein Beweissicherungsverfahren, aber bitte auch hier Prozesskostenhilfe beantragen, da das teuer wird) im Einzelnen überprüfen muss.

Ich wünsche Ihnen viel Glück

Mit freundlichen Grüßen

rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle
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