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Baumangel - Kaufpreisminderung?

02.03.2012 00:08 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Heiko Tautorus


Ich habe im November 2011 eine Eigentumswohnung gekauft. Bei der Übernahme des Gemeinschaftseigentums wurde festgestellt, dass die Auftrittsbreite der Treppen in den Treppenhäusern nicht der DIN 18065 entspricht.

Es wurde der Vorschlag gemacht, Schlütterschienen auf die einzelnen Stufen zu verlegen, um so die Auftrittsbreite zu vergrößern.

Diese Maßnahme führt aber nicht zur DIN gerechten Auftrittsbreite, da die Auftrittsbreite von der vorderen Kante bis zum senkrecht verlaufenden Vorsprung der nächsten Stufe gemessen wird. Der Mangel wird somit nicht behoben. Die Auftrittsbreite bleibt gleich.

Eine andere Lösung ist nicht zumutbar und auch nicht praktikabel. Es müsste die komplette Treppe in allen Treppenhäusern getauscht werden.

Nun meine Fragen:

1. Alle anderen Wohnungskäufer haben diesen Mangel abgenommen und verzichten auf die Behebung. Muss ich dieser Abnahme folgen?

2. Welche Möglichkeiten der Kaufpreisminderung stehen offen, wenn ich mich bereit erkläre, die Abnahme trotz eines Mangels zu unterschreiben? Wie berechnet sich die mögliche Minderung des Kaufpreises? Wie soll ich diese Minderung beim Bauträger vorbringen?

3. Die Immobilie wurde von einem Versicherer versichert. Was passiert, wenn nach einem Schadensfall die Versicherung die Deckung weiterer Schäden verweigert oder gar die Versicherung kündigt? Kann nachträglich die Behebung des Mangels verlangt werden vom Bauträger oder bleiben die Eigentümer auf den Kosten der nachträglichen Mängelbeseitigung sitzen, da sie die Immobilie trotz des Mangels abgenommen haben?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


"1. Alle anderen Wohnungskäufer haben diesen Mangel abgenommen und verzichten auf die Behebung. Muss ich dieser Abnahme folgen?"

Es handelt sich um Gemeinschaftseigentum. Die Abnahme des WERKES unter Anerkennung des Mangels als geschuldete Leistung kann auf zwei Wegen erfolgen.

1.
Entsprechend den im Bauträgervertrag getroffenen Regelungen wird häufig der Verwalter oder eine sachverständiger Dritter (Bausachverständiger)damit beauftragt, namens der Erwerber die Abnahme des Gemeinschaftseigentums vorzunehmen.

Probleme entstehen hier, wenn die Abnahme über eine AGB Lösung festgelegt wird und diese unwirksam ist. Dann fehlt es meist an der Abnahme, da diese aufgrund der AGB Klausel erfolgte und nunmehr (eigentlich) die Erwerbergemeinschaft die Abnahme erklären müsste.

2.
Fehlt es an einer vertraglichen Regelung im Bauträgervertrag, verbleibt es grundsätzlich bei dem Recht eines jeden Mitgliedes der Wohnungseigentümergemeinschaft, auch das Gemeinschaftseigentum abzunehmen.

Jedoch ist dies einschränkend zu betrachten. Dies dahingehend, dass es hierfür einen Beschluss der Eigentümerversammlung geben kann. Dieser Beschluss bedarf (nur) der Mehrheit.

Gibt es einen wirksamen Beschluss hinsichtlich der Abnahme und des Mangels. Müssen Sie dies mittragen, soweit Sie den Beschluss nicht frisgerecht anfechten/angefochten haben.

Gibt es diesen wirksamen Beschluss nicht, können Sie separat Ihre Schadensersatzansprüche geltend machen. (BGH, Urteil vom 27. 7. 2006 - VII ZR 276/05 in NJW 2006, 3275)

"2. Welche Möglichkeiten der Kaufpreisminderung stehen offen, wenn ich mich bereit erkläre, die Abnahme trotz eines Mangels zu unterschreiben?"

Sie können die Abnahme unter dem Vorbehalt der Mängelbeseitigung bzw. der Geltendmachung von Schadensersatz erklären.

Sie werden de facto nur Schadensersatz fordern können, da der Bauträger die Mangelbeseitigung wegen unverhältnismäßigen Aufwand ablehnen wird.


"Wie berechnet sich die mögliche Minderung des Kaufpreises?"

Ohne lange Erklärungen zur Rechtsprechung hinsichtlich der Minderung bei unmöglicher Mängelbeseitigung oder Verweigerung aufgrund unverhältnismäßigen Aufwandes bei dessen Beseitigung auszuführen.

Es gilt in Ihrem Fall, dass die Minderung nicht die Höhe der Mängelbeseitigung erreichen kann, da anderenfalls das Recht des Bauträgers wegen unverhältnismäßigen Aufwandes unnütz wäre. (BGH, Urteil vom 9. 1. 2003 - VII ZR 181/00 (Hamm) in NJW 2003, 1188)

Während die Oberlandesgerichte eine Schätzung vornehmen,(Prima) hat der BGH (s.o.) folgende (einfache) Formel angesetzt:

"Maßstab für die Berechnung des technischen Minderwerts ist die Beeinträchtigung der Nutzbarkeit und damit des Ertrags- und Veräußerungswerts des Gebäudes."

und

"Neben einer Minderung für den technischen Minderwert kann der Auftraggeber eine Minderung für einen merkantilen Minderwert verlangen, wenn die vertragswidrige Ausführung im Vergleich zur vertragsgemäßen eine verringerte Verwertbarkeit zur Folge hat, weil die maßgeblichen Verkehrskreise ein im Vergleich zur vertragsgemäßen Ausführung geringeres Vertrauen in die Qualität des Gebäudes haben. (Toll)

Sie sehen, es ist einfach für den Rechtsanwender unbestimmt, welcher Berechnung Ihr zuständiges Gericht folgen wird und wie hoch diese ausfällt.

Des Weiteren gilt zu beachten, dass hier Gemeinschaftseigentum betroffen ist. Sie werden nur Ihren MEA Anteil im Verhältnis geltend machen können.

"Wie soll ich diese Minderung beim Bauträger vorbringen?"

Sie begründen den Mangel schriftlich. Bedenken Sie dabi Ihre Beweislast hinsichtlich des Zugangs des Schreibens. Mindern Sie darin um einen realistischen Betrag X und gehen Sie in Vergleichsverhandlungen.

Ein gerichtlicher ungewisser Ausgang wird sicher von beiden Seiten nicht präferiert.

"3. Die Immobilie wurde von einem Versicherer versichert. Was passiert, wenn nach einem Schadensfall die Versicherung die Deckung weiterer Schäden verweigert oder gar die Versicherung kündigt?"

Die Versicherung ist aufgrund der Informationspflichten auf den Mangel hinzuweisen. Diese hat sich dann zu erklären, inwieweit Schäden aufgrund dieses Mangels (es geht hier um eine Unterschreitung einer Norm, nicht eines Gesetzes oder eine verbindlichen Pflicht!) gedeckt sind oder nicht. Möglicherweise bedarf es dann eines Zusatzbeitrages.

"Kann nachträglich die Behebung des Mangels verlangt werden..."

Siehe oben, Bei fehlender Abnahme ja.

"...vom Bauträger oder bleiben die Eigentümer auf den Kosten der nachträglichen Mängelbeseitigung sitzen, ..."

Leider üblich kann es passieren, dass der Bauträger (Firma) nach einem Großprojekt "pleite" geht. (Ein Schelm, wer Böses dabei denkt.)

"..da sie die Immobilie trotz des Mangels abgenommen haben?"

Es kommt hierbei darauf an, ob sich Ansprüche aufgrund des Mangels vorbehalten wurden.




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Ich hoffe, dass ich Ihnen eine erste Orientierung in der Sache geben konnte.

Sollte sich der Sachverhalt doch etwas anders darstellen, nutzen Sie bitte die Nachfrage.

Sie können mich jederzeit über die Kontaktdaten in meinem Profil erreichen und auch in anderen Angelegenheiten beauftragen.

Es sei noch der Hinweis erlaubt, dass die rechtliche Einschätzung ausschließlich auf den von Ihnen mitgeteilten Tatsachen beruht und dass durch das Hinzufügen oder Weglassen von weiteren tatsächlichen Angaben die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen kann.

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