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Baumängel und Werkvertrag

14.01.2013 23:49 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jörg Klepsch


Sehr geehrte Damen und Herren,

am 11.05.2012 haben wir einen Werkvertrag für den Bau eines Endreihenhauses unterschrieben. Der Bau wurde am 11.06.2012 begonnen. Der Übergabetermin laut Bauzeitenplan ist auf den 26.02.2013 terminiert. Wir haben leider größere Probleme mit dem Bauträger. Ich versuche die Themen in einzelne Abschnitte zu untergliedern:

1. Baumängel
2. Betontreppe
3. Bemusterung/Werkvertrag
4. Waschtisch
5. Gutschriften/Preisnachlässe
6. Kontakt mit dem Bauträger

1.Baumängel
Am 05.12.12 haben wir eine Baubesichtigung mit unserem Baubegleiter durchgeführt. Hierbei wurden diverse Mängel festgestellt. Unser Gutachter hat ein umfangreiches Baustellenbegehungsprotokoll erstellt, welches wir am 11.12.12 an den Bauträger schriftlich übergeben haben. Dabei haben wir gebeten, die Mängel zu beseitigen und einen Zeitplan aufzustellen aus dem hervorgeht, wann, welcher Mangel beseitigt wird. Diesen Plan haben wir bis heute nicht bekommen. Am 21.12.2012 haben wir eine Stellungnahme des Bauleiters zum Baustellenbegehungsprotokoll vom 11.12.12 bekommen. Der Bauträger hat sich bereiterklärt 5 von 14 Mängeln zu beheben. Zu den anderen Mängeln gab jeweils eine Stellungnahme. Am 09.01.13 hat unser Baubegleiter reagiert und mit Verweisen auf entsprechende DIN-Normen noch mal untermauert, dass die Mängel vorliegen und beseitigt werden müssen. Drauf hat der Bauträger nicht mehr reagiert.

Ergänzend zu den oben genannten Mängeln haben wir am 06.01.13 weitere Mängel entdeckt (Schimmelbefall auf Rigipsplatten und im Bad). Während des Treffens am 08.01.13 hat uns der Bauleiter eine schnelle Mängelbeseitigung zugesichert.

Das Problem, was wir nun haben ist, dass ein Fortschritt bei der Fehlerbeseitigung nicht erkennbar ist. Die laut Bauzeitenplan fälligen Arbeiten wurden bisher nicht aufgenommen, da diese eine vorherige Mängelbeseitigung voraussetzen. Wir sehen den Übergabetermin stark gefährdet. Unsere Wohnung haben wir zum 31.03 gekündigt. Ab dem 27.02.12 sollten unsere eigenen Arbeiten in Eigenleistung folgen und hierfür haben wir feste Termine mit anderen Firmen und Handwerkern vereinbart. Der notwendige Urlaub für Endarbeiten und Umzug wurde bereits eingereicht und kann nicht mehr verschoben werden.

Frage: Welche rechtliche Mittel stehen uns zur Verfügung, damit der Bauträger die Arbeit wieder aufnimmt und die Mängel beseitigt?

2. Betontreppe

Bereits vor Abzeichnung des Werkvertrages haben wir den Bauträger mündlich darauf hingewiesen, dass die vom Bauträger herzustellende Betontreppe mit einem Massivholz- Belag belegt werden soll( der Treppenbelag gehört zu unserer Eigenleistung). Im weiteren Verlauf wurde das weder vom Bauleiter, noch von Bauträger und uns angesprochen. Der Bauträger hat eine Betontreppe hergestellt, die zwar bautechnisch korrekt ist, aber keinesfalls mit einem Holzbeleg belegt werden kann, da bedingt durch die Konstruktion ein Belag mit einer max. Höhe von 10mm belegt werden kann. Der Bauleiter hat uns mündlich zugegeben, dass er vergessen hat, uns nach dem Belag zu fragen und uns eine Gutschrift in Höhe von 2000 € angeboten. Wir haben das akzeptiert, obwohl wir unbedingt Holztreppen haben wollten und nun können sie nur gefliest werden. Der Bauträger hat der Vereinbarung widersprochen und sich wie folgt zum Sachverhalt geäußert:

„Die Betontreppe muss auch nicht erneuert werden da sie gemäß Zeichnung korrekt eingebaut wurde und mit entsprechendem Belag auch belegt werden kann."

Frage. Hat der Bauträger damit Recht oder haben wir einen Rechtsanspruch darauf, dass die Treppe entsprechend unserer Bedürfnisse/Wünsche hergestellt wird? Haben wir einen Anspruch auf die 2000€, die uns der Bauleiter vorgeschlagen hat?

3.Bemusterung/Werkvertrag

Noch vor der Abzeichnung des Werkvertrages (Anfang Mai) hat eine Bemusterung stattgefunden, in der wir Fliesen ausgesucht haben. Dieses wurde wie folgt im Werkvertrag berücksichtigt:

„Bemusterung Fliesen:
Boden HWR, WC, Küche, Flur EG in Midi Cotto
Wandfliesen Bad und WC Cedra beige-schlamm + Braune
Fliese an der Duschwand und Mosaik in der Dusche.
Bodenfliese im Bad Schlamm
Die Mehr und Minderkosten wurden miteinander verrechnet."

Nun verlangt der Bauträger einen Mehrpreis für die Verlegung/Verschnitt, welcher direkt mit einem von Ihm beauftragten Fliesenleger abgerechnet werden soll. Hierfür sollten wir einen Vertrag mit dem Fliesenleger abschließen. In der Baubeschreibung sind keine Hinweise auf Mehrkosten in Abhängigkeit zur Fliesengröße aufgeführt.

Frage: Kann der Bauträger an dieser Stelle einen Aufpreis verlangen und ist es vom Nachteil den Vertrag mit dem Fliesenleger abzuzeichnen?

4. Waschtisch

Ähnlich verhält es sich bei dem Thema Waschtisch, welcher im Werkvertrag wie folgt aufgeführt ist:

„Konstruktion (gemauert und gefliest) unter dem Waschbecken im Bad"

Hier verlangt der Bauträger den doppelten Preis, als im Werkvertrag aufgeführt. Angeblich soll der von uns gewünschte Waschtisch „nicht dem vereinbarten Standard" entsprechen. Bis auf die oben aufgeführte Position aus dem Werkvertrag ist uns jedoch keine weitere Vereinbarung bekannt. Wir haben den Bauträger darauf hingewiesen, dass der Preis im Werkvertrag steht und wir nicht bereit sind diesen hohen Aufpreis zu zahlen. Daraufhin hat der Bauträger geschrieben, dass aufgrund der Uneinigkeit eine Gutschrift erfolgt und wir diese Leistung selbst erbringen sollen.

Frage: Ist das zulässig? Können Leistungen aus dem Vertrag einfach durch den Bauträger gestrichen werden? Kann der Bauträger einen Aufpreis verlangen?

5. Gutschriften/Preisnachlässe

In beidseitigem einvernehmen wurden Leistungen aus dem Werkvertrag wieder entfernt (z.B. Pflasterarbeiten), die uns gutgeschrieben werden sollen. Der Bauträger weigert sich aber diese Gutschrift in der jetzigen Abschlagszahlung zu berücksichtigen und stattdessen soll diese von der Schlussrate (5 % der Gesamtsumme) abgezogen werden.

Frage: Ist das zulässig oder können wir eine sofortige Berücksichtigung der Gutschrift verlangen?

6.Kontakt mit dem Bauträger

Der Bauträger meidet jeden persönlichen Kontakt mit uns, so dass es zu keiner Einigung komme kann.

Frage: Kann der Bauträger uns auf dieser Art und Weise ignorieren?

Wichtigste Frage zum Schluss: Haben wir aufgrund der oben aufgeführten Umstände eine Möglichkeit die nächste Abschlagszahlung vorerst nicht zu bezahlen? Mit dieser Abschlagszahlung hätten wir nämlich 92,5 % der Gesamtsumme bereits aufgebracht. Die restlichen 7,5 würden vermutlich nicht reichen, um die vorhandenen Mängel auf unsere Kosten zu beseitigen.

Vielen herzlichen Dank im Voraus für Ihre Hilfe !

Sehr geehrter Herr K.,

Ich gehe für meine Antwort davon aus, dass Sie einen Werkvertrag nach BGB geschlossen habe. Sollte für Sie wirksam die VOB/B vereinbart worden sein, das ist gegenüber Verbrauchern aber äußerst selten, bitte ich um Nachricht und Nachfrage.

Zu Ziffer 1:

Ihre Situation ist natürlich prekär.

Sie stehen unter Zeitdruck. Allerdings sind die Möglichkeiten die Sie vor Ablauf des vereinbarten Termins haben sehr beschränkt.

Der Unternehmer schuldet einen Erfolg, das ist die ordnungsgemäße, also technisch einwandfreie Herstellung des Hauses zum vereinbarten Zeitpunkt. Wie er das schafft, ist seine Sache. Sie haben keine Regelungsbefugnis im Vorfeld. Sie können dem Unternehmer nicht vorschreiben, was er wann zu machen hat. Die Termine im Zeitenplan sind unverbindliche Planungen und keine Fristen im rechtlichen Sinne. Nur die Frist zur Übergabe ist rechtlich verbindlich.

Sie können auch nicht verlangen, dass bei festgestellten Mängeln der Unternehmer Ihnen mitteilt welche Maßnahmen er ergreifen will und wann er das macht. Einen Zeitplan für die Mangelbeseitigung können Sie vor der Frist zur Übergabe bzw. der sog. Abnahme nicht verlangen.

Theoretisch bleibt die Möglichkeit, dass wenn eine fristgerechte Fertigstellung ausgeschlossen ist, Sie den Werkvertrag kündigen. Ist nämlich berechtigterweise das Vertrauen in die ordnungsgemäße und fristgerechte Fertigstellung zerstört, dann kann eine Kündigung ausgesprochen werden. (OLG Schleswig 09.03.2010 3 U 55/09) Allerdings muss davor gewarnt werden, eine solche Kündigung vorschnell auszusprechen. Zum einen ist diese nur zulässig, wenn wirklich massive, gravierende Mängel vorhanden sind und die Abwicklung der wechselseitigen Ansprüche nach dieser Kündigung ist durchaus komplex. Vor einer solchen Kündigung muss die vertragliche und tatsächliche Situation sorgfältig analysiert werden. Außerdem muss geprüft werden, ob Sie dadurch tatsächlich schneller die Fertigstellung erreichen können.

Sonst gilt, dass Sie vor Abnahme zwar auf Fehler hinweisen können und natürlich auch prüfen müssen, vor allem bei der Abnahme, ob das alles ordnungsgemäß beseitigt wurde, Rechte können Sie daraus aber sicher erst nach der Abnahme herleiten. Fristsetzungen, Nacherfüllungsansprüche, Ersatzvornahme und Ähnliches ist regelmäßig erst möglich, wenn der Termin zur Fertigstellung überschritten ist, eine gesetzte Frist erfolglos abgelaufen ist bzw. eine Abnahme erfolgt ist und dabei die Mängel gerügt worden sind.

Diese Struktur ist im Gesetz so angelegt. Es gibt zwar Stimmen, die das anderes auslegen wollen, die Gerichte folgen dem aber bisher nicht. So hat ausdrücklich das OLG Köln erst vor kurzem entschieden (OLG Köln, Beschluss vom 12.11.2012 - 11 U 146/12), dass die rechtlichen Mittel, insbesondere die so genannte Ersatzvornahme, erst nach der Abnahme bestehen.

Zu Ziffer 2:

Sie haben Anspruch darauf, dass das Werk so erstellt wird, die es textlich und in Zeichnungen beschrieben ist. Außerdem muss das Werk natürlich den gültigen Normen bzw. dem Stand der Technik entsprechen.

Es kommt also darauf an, wie die Leistungen in der Baubeschreibung und in den Zeichnungen beschrieben sind. So wie ich Sie verstehe, ist die Treppe technisch nicht zu beanstanden. Das Problem liegt darin, dass sie nicht berücksichtigt, dass ein Holzbelag erfolgen soll. Für eine Verlegung von Fliesen ist sie geeignet. Wenn also weder aus dem Vertrag noch dem Schriftverkehr hervorgeht, dass die Treppe dafür geeignet sein muss, dass ein Holzbelag verlegt werden kann, dann haben Sie darauf keinen Anspruch.

Grundsätzlich wäre es natürlich möglich, dass Sie schon eine Einigung über eine Minderung mit den € 2.000,- getroffen haben. Aber auch das muss natürlich bewiesen werden können. Offensichtlich gibt es diese Zusage nicht schriftlich, so dass ein Beweis nur durch Zeugen erfolgen kann. Sie selbst sind Partei des Vertrages, können also nicht Zeuge sein. Der Bauleiter kann Zeuge sein. Allerdings wird wahrscheinlich der Unternehmer bestreiten, dass der Bauleiter zu solchen Vereinbarungen bevollmächtigt ist. Wenn also nicht irgend wo eine Vollmacht vorliegt, aus der hervorgeht, dass der Bauleiter dies kann und darf, gibt es ein Problem. Außerdem können Sie selbst wenn eine Vollmacht besteht praktisch nur durch die Zeugenaussage des Bauleiters beweisen, dass ist diese Einigung gab.

zu Ziffer 3 und Ziffer 4:

Vereinbarungen sind grundsätzlich bindend. Es kann nicht einseitig eine Partei später, weil ihr die Regelung nicht mehr gefällt, eine Abweichung verlangen, zum Beispiel eine höhere Vergütung oder eine andere Leistung. Je genauer eine Leistung im Vertrag beschrieben ist, desto eher weiß man was man bekommt bzw. was man leisten muss. Sie müssen daher die Bau- und Leistungsbeschreibung die Sie erhalten haben genau dahin gehend prüfen ob zum Beispiel zu den Fliesen eine Größenangabe enthalten ist. Meist wird in den Verträgen als Standard-Leistung eine Fliese weiß Format 10 mal 10 oder 10 mal 15 angegeben. Wählt der Kunde dann, wie fast immer, eine andere Fliese, Modell, Größe, Farbe und so weiter dann wird ein Aufpreis verlangt. Wenn also in Ihrem Vertrag eine bestimmte Größe angegeben ist und Sie mit der Bemusterung nur eine Änderung bezüglich der Farbe gewählt haben, dann kann jetzt ein Aufpreis wegen höherer (bzw. einfach wegen anderer) Fliesen verlangt werden. Ist aber bei der Bemusterung nicht nur Modell und Farbe gewählt worden, sondern auch die Grüße, dann ist der Zusatz, dass die Mehr- und Minderkosten gegeneinander verrechnet worden sind ein deutliches Argument gegen eine zulässige Preiserhöhung in Form des Aufpreises. Unterzeichnen Sie die Vereinbarung mit dem Fliesenleger, dann ist dies ein gesonderter Vertrag aus dem Sie sich dann zur Zahlung verpflichten. Sie müssen daher gut überlegen, ob Sie dies wollen im Interesse der Fertigstellung oder ob Sie an dem ursprünglichen Preis festhalten wollen, dann wird es sicher Diskussion und Streitigkeiten darüber geben, ob der Bauträger, wenn er nur die kleinere Fliese einbaut, seine Leistung ordnungsgemäß erbracht hat. Es hängt letztlich davon ab, was bewiesen werden kann, also was in der Baubeschreibung steht und ob bei der Bemusterung auch die Größe festgelegt wurde.

Auch für den Waschtisch gilt, dass jede Abweichung zu einer Änderung des Vertrages führt. Wenn der Unternehmer sich darauf einlässt, ist das dann bindend. Auch hier müssen Sie prüfen, ob für den Waschtisch eine Angabe über die Größe enthalten ist. Ist das nicht der Fall, dann ist mit der Bemusterung die entsprechende Auswahl getroffen. Das ist etwas, was dann auch der Unternehmer akzeptiert hat. Er muss dann auch die vereinbarte Konstruktion erstellen. Er kann nicht einfach eine Gutschrift erstellen. Sie haben Anspruch auf Erfüllung des Vertrages. In aller Regel reicht nämlich eine solche Gutschrift nicht aus, um einen anderen Handwerker mit der Leistung beauftragen zu können.

Zu Ziffer 5:

Wenn eine Gutschrift vereinbart ist, dann können Sie diese grundsätzlich jeder fälligen Zahlung entgegenhalten. Etwas anderes gilt nur dann, wenn vereinbart ist, dass Gutschriften nur von der Schlusszahlung abgezogen werden dürfen. Die Gutschrift ist nichts anderes als die Vereinbarung, dass ein bestimmter Betrag nicht mehr geschuldet wird. Damit steht dieser Betrag zum Abzug zur Verfügung. Gibt es aber überhaupt keine Vereinbarung darüber, wann der Abzug erfolgen soll, dann spricht einiges dafür, dass die Gutschrift von der Rate abgezogen werden soll in der diese Leistung normalerweise enthalten gewesen wäre.

Zu Ziffer 6:

Es ist zwar unhöflich und auch ungeschickt, weil immer als eskalierend anzusehen, wenn der Vertragspartner nicht antwortet, rechtlich zwingen dazu können Sie ihn aber nicht. Selbstverständlich ist es sinnvoll, wenn Mängel gerügt werden und Hinweise auf Fehler gegeben werden und außerdem der Unternehmer darauf dann im Gespräch reagiert, antwortet und zusammen mit Ihnen Lösungen erarbeitet. Der, der blockiert schadet meistens sich selbst. Wie aber schon ausgeführt, gibt es keinen außergerichtlichen Weg Antworten und Reaktionen zu erzielen.

Im Hinblick auf die Abschlagszahlungen gilt, dass Sie vorhandene Mängel natürlich bei den Zahlungen berücksichtigen dürfen. Entspricht die vorgelegte Leistung nicht dem Soll, nämlich einem dem Stand der Technik entsprechenden Zustand und der entsprechenden Ausführung, sprich sind Mängel vorhanden, dann ist die erbrachte Leistung nicht das Wert, was durch die Abschlagszahlung vergütet werden soll. Es ist also nicht der volle Werklohn auch nicht in Form der Abschlagszahlung zu leisten. Nach § 641 Absatz 3 BGB dürfen Sie einen angemessenen Teil der Vergütung verweigern. Als angemessen gilt nach dem Gesetz " in der Regel das Doppelte der für die Beseitigung des Mangels erforderlichen Kosten ". Sie müssen also mit Ihrem Gutachter die entsprechenden Kosten ermitteln und können das Doppelte dieser sachverständig ermittelten Kosten zurückbehalten.

Generell gilt, dass Sie den Bau und die weiteren Arbeiten technisch sachverständig betreut beobachten und dokumentieren müssen. Die schon vorgefundenen Mängeln sollten möglichst gerichtlich verwertbar festgestellt werden. Das verlangt mindestens die Begutachtung der Situation durch einen Sachverständigen einschließlich der entsprechenden Dokumentation. Optimal ist ein gerichtliches selbstständiges Beweisverfahren. Allerdings wird dies dem Bau weiter massiv verzögern.

Weiter wichtig ist, dass Sie, wenn der Unternehmer Fertigstellung meldet, also die Abnahme erfolgen soll, dies ebenfalls technisch durch einen Sachverständigen begleiten und protokollieren lassen. Sie müssen sich dann wegen aller Mängel Ihre Rechte bei der Abnahme vorbehalten bzw. im Vorfeld entscheiden, ob die Abnahme überhaupt erklärt werden soll. Ohne Abnahme können Sie Ihre eigenen Leistungen nicht erbringen. Wird abgenommen, dann haben Sie nur noch die Rechte zur Nacherfüllung (einschließlich Ersatzvornahme und Schadenersatz bzw. Minderung). Insbesondere müssen Sie sich die Rechte aus einer eventuellen Vertragsstrafe bei der Abnahme vorbehalten.

Es ist dringend zu empfehlen, den gesamten Sachverhalt unter Berücksichtigung der vollständigen Verträge und Dokumente und der vorhandenen technischen Dokumentation anwaltlich prüfen zu lassen.

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Frage 1 ist leider nicht eindeutig beantwortet worden ; ansonsten aber sehr zufriedendstellende Antworten. ...
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sehr gut verständliche und kompetente Antwort ...
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