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Baumängel Wasserschaden mit Schimmel

04.08.2008 18:05 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Lars Liedtke


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich wohne seit Ende März 2008 in einer Mietwohnung. Schlafzimmer und Badezimmer sind durch eine Wand getrennt, die Dusche befindet sich an der Wand zum Schlafzimmer.

Nachdem sich direkt über meinem Bett im Schlafzimmer eine komische Verfärbung an der Wand gebildet hatte ließ ich das von einem befreundeten Maurer begutachten. Dieser trug die Farb- und Putzschicht an der betroffenen Stelle (etwa. 20x20cm) ab und stellte fest, dass die Mauer darunter feucht war. Nachdem wir die Mauer getrocknet hatten schalteten wir die Dusche im angrenzenden Badezimmer an und das Wass ronn direkt aus der Wand. Eine Überprüfung der Duschamaturen ergab, dass diese kräftig angeschraubt sind. Nach einer Demontage der Fußleisten fanden wir auch hinter diesen bereits Schimmelbefall. (Fotos sind vorhanden, falls dies weiter hilft)

Folgende Fragen:
1.) Gehe ich richtig in der Annahme, dass der Vermieter diese Mängel auf seine Kosten beheben muss?
2.) Kann mir in irgendeiner Weise Schuld zugewiesen werden (für Wasserschaden, Schimmelbefall oder durch das Entfernen des Putzes an der betroffenen Stelle)? --> der Befall wurde erst heute am späten Nachmittag bemerkt
3.) Nebensächlich aber wie sieht es mit einer Mietminderung in diesem Zusammenhang aus bis der Schaden behoben ist. Betroffen ist ein Zimmer einer 2 Zimmer Wohnung, die beiden Zimmer sind nur durch einen Vorhang voneinander getrennt, keine Türe, 45m² Gesamtfläche, 350 EUR + 105 Nebenkosten)

Es geht um einen Fall in Österreich, ich denke aber, dass die Rechtslage in diesem Fall vergleichbar sein dürfte, falls dennoch jemand mit der Lage in Österreich vertraut ist um so besser.

Vielen Dank im Voraus
Eingrenzung vom Fragesteller
04.08.2008 | 20:12

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung/Vertretung kann und soll hierdurch nicht ersetzt werden. Hinzufügen oder Weglassen wesentlicher Tatsachen kann zu einer anderen Beurteilung des Falles führen. Unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben und des von Ihnen gebotenen Einsatzes beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

Meiner Beantwortung lege ich Deutsches Recht zugrunde:

1.) Der Vermieter hat die Mietsache während der Mietzeit in ihrem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Treten während des Mietverhältnisses Mängel auf, also Zustände, die die Mietsache in ihrem bestimmungsgemäßen Gebrauch herabsetzen, hat der Mieter dies unverzüglich anzuzeigen und den Vermieter zur Mängelbeseitigung innerhalb einer angemessenen Frist aufzufordern. Sollte diese Frust fruchtlos verstreichen, ist der Mietzins angemessen zu mindern. Zudem kann der Mieter den Mangel auf Kosten des Vermieters beseitigen lassen. Mangelbeseititgungskosten trägt stets der Vermieter. Davon zu unterscheiden ist die Schadensersatzpflicht des Mieters. Hat dieser einen "Mangel" vorsätzlich oder fahrlässig verschuldet, beruht er also nicht auf bestimmungsgemäßem Gebrauch, ist der Mieter schadensersatzpflichtig.

Da Sie den vorliegenden Mangel nicht verschuldet haben, ist die Mangelbeseitigung Aufgabe des Vermieters, der hierfür auch die Kosten zu tragen hat. Etwas anderes würde nur gelten, wenn Sie den Mangel nicht rechtzeitig angezeigt und den Schaden so verschlimmert hätten.

2.) Ich kann mir nicht vorstellen, dass Sie den Wasserschaden verschuldet haben. Wahrscheinlich handelt es sich einfach um einen Wasserrohrbruch aufgrund Materialermüdung. Auch hinsichtlich der Schimmelproblematik kann Ihnen kein Verschuldensvorwurf gemacht werden, da Sie den Schimmel heute erst bemerkt haben. Sie müssen diese Mängel jedoch unverzüglich anzeigen. Das Entfernen des Putzes hingegen haben Sie vorsätzlich begangen, also verschuldet. Dies könnte jedoch gerechtfertigt sein, falls eine andere Schadensermittlung nicht hätte stattfinden können. Selbst wenn diese Sachbeschädigung rechtswidrig und verschuldet wäre, müsste der Vermieter hierfür die Kosten tragen, wenn die Entfernung des Putzes zur Schadensbeseitigung des Wasserrohrbruches ohnehin erforderlich geworden wäre. Vermutlich hat Ihr Vermieter daher keinerlei gegen Sie gerichtete Schadensersatzansprüche.

3.) Eine Minderung ist in dem Verhältnis gerechtfertigt, in dem die Mietsache in Ihrer Gebrauchstauglichkeit herabgesetzt ist. Eine Minderungsquote kann ich zur Zeit nicht benennen, da ich das genaue Ausmaß des Schadens und der anstehenden Schadensbeseitigung nicht kenne. Es macht z.B. einen erheblichen Unterschied, ob der Schaden durch einen Handwerker kurzfristig beseitigt werden kann ob das Mauerwerk erst längerfristig durch ein Gebläse trockengelegt werden müsste und Sie solange die Wohnung räumen müssten. Im letzten Fall hätten Sie gegen Ihren Vermieter sogar einen Schadensersatzanspruch hinsichtlich der Kosten eines angemessenen Ersatzwohnraums.

In Österreich erfolgt eine Minderung nach anderen Maßgaben und seltener als in Deutschland. Sie sollten Ihrem Vermieter eine Minderung (schriftlich) androhen und die Miete bis zur Schadensbeseitigung unter Vorbehalt bezahlen. Ansonsten könnten Sie später u.U. nicht mehr mindern, da Ihr Anspruch verwirkt sein könnte. Sollten dann das ganze Ausmaß bekannt sein und tatsächlich erhebliche Gebrauchsbeeinträchtigungen entstehen, so dass Sie mindern oder Schadensersatz geltend machen möchten, sollten Sie den Sachverhalt umfänglich durch einen Rechtsanwalt vor Ort prüfen lassen.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage gegeben zu haben.

Abschließend möchte ich Sie bitten, diese Antwort zu bewerten, um dieses Forum für andere Nutzer transparenter zu gestalten.

Mit freundlichen Grüßen,

Lars Liedtke
Rechtsanwalt

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