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Baumängel - Eigentümer oder Gemeinschaft zahlungspflichtig?

| 05.05.2009 12:01 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Karlheinz Roth


Mir gehört eine Eigentumswohnung, in der sich in den Ecken einer bestimmten Wand Schimmel bildet. Ein Gutachter hat einen Baumangel (Wärmebrücken) festgestellt und ausdrücklich darauf hingewiesen, dass es sich nicht um schlechte Belüftung handelt. Der Gutachter hat einen Vorschlag gemacht, wie eine Dämmung erfolgen soll, um das Problem in den Griff zu bekommen - der größere Teil der Maßnahmen muss dabei vom Innenraum aus erfolgen.

Der Gutachter ist der Auffassung, dass in diesem Fall die Eigentümergemeinschaft für die Kosten aufkommen muss. Er hat in seinem Gutachten geschrieben, "dass Wärmebrücken in der Baukonstruktion zu Mängeln am Gemeinschaftseigentum zählen und die Kosten der Mangelbehebung somit von der Gemeinschaft getragen werden müssen". Und: "Nach meinem Verständnis gehört die erforderliche Wärmedämmung eines Hauses, ob innen oder außen angebracht, zum Gemeinschaftseigentum, es sei denn, im Kaufvertrag bzw. in der Eigentumsregelung ist etwas anderes festgelegt." (Dass in meinem Fall etwas anderes festgelegt wäre, wüsste ich nicht.)

Die Hausverwaltung hat mir gegenüber allerdings signalisiert, sie würden davon ausgehen, dass die Maßnahmen, die innerhalb meiner Wohnung getroffen werden müssen, nicht zu Lasten der Gemeinschaft gehen, sondern nur das, was von außen gemacht werden soll.

Ich wusste gern, wie hier die tatsächliche Regelung ist - und wenn der Gutachter Recht hat, wie ich das in der Eigentümerversammlung begründen kann.

(Nebenbei bemerkt: Das Haus ist inzwischen bald 20 Jahre alt. Den Bauträger kann man dafür nicht mehr haftbar machen, weil die Firma längst in Konkurs ist. Als der Mangel früher schon auftrat, hat man mich damit abgespeist, dass es an schlechter Belüftung läge - was nun nachweislich nicht stimmt.)

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte.
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen vor Ort ersetzen kann.

Dies vorausgeschickt wird das Folgende ausgeführt:

Die Auffassung der Verwaltung hinsichtlich der Kostentragungspflicht ist beizupflichten.

Der Wandputz und die Wandverkleidung sämtlicher zum Sondereigentum gehörenden Räume ist Gegenstand des Sondereigentums.
In Ihrem Fall liegt die Besonderheit darin, dass Mängel des Gemeinschaftseigentums zugleich zu einem Mangel des Ihnen zugeordneten Sondereigentums geführt haben.

Die Schäden, die Ihnen in Ihrer Wohnung entstanden sind (Tapezieren, Malen etc.) sind zunächst von Ihnen zu tragen. Darüber hinaus ist aber zu prüfen, ob Sie gegen den Bauträger einen Anspruch geltend machen hinsichtlich der Kosten, die Ihnen durch die Sanierung entstehen werden.

Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte.
Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Sollten Sie eine darüber hinausgehende Vertretung in Erwägung ziehen, empfehle ich Ihnen eine Kontaktaufnahme über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse. Die moderne Kommunikation ermöglicht insoweit auch die Überbrückung größerer Entfernungen.


Nachfrage vom Fragesteller 05.05.2009 | 23:49

Sehr geehrter Herr Roth,

vielen Dank für Ihre schnelle Antwort! Einen Anspruch gegen den Bauträger kann ich leider nicht mehr geltend machen, da es - wie oben schon angedeutet - die Firma längst nicht mehr gibt.

Eine Verständnisfrage habe ich noch: Sie sprechen davon, dass die Kosten für Tapezieren und Malen zu meinen Lasten gehen würden. Nun handelt es sich bei den Maßnahmen allerdings auch um Dämmplatten, die von innen angebracht werden müssen - an der Decke zur oberen Wohnung nämlich, und zwar im Bereich der Fenster.

Wie Sie ja sagen, ist die fehlende Dämmung ein Mangel am Gemeinschaftseigentum. Im Bereich der Decke kann die Dämmung jetzt nur noch von innen angebracht werden - anders ist der Mangel nicht zu beseitigen. (Sonst müsste man das Haus abreißen... :-)Würden also auch die Kosten für die Dämmung von mir zu zahlen sein? Oder müsste die Gemeinschaft für die Dämmung aufkommen und ich selber lediglich für die Maler- und Tapezierarbeiten?

Die von innen aufzubringende Dämmung würde ja ursächlich den Mangel am Gemeinschaftseigentum beheben, während Schimmelentfernung, neue Tapete und neuer Anstrich die Folgeschäden betreffen.

Mit freundlichen Grüßen
G.U.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 05.05.2009 | 23:58

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihren Nachtrag.

Die Dämmung ist nach meinem Verständnis von der Eigentümergemeinschaft zu zahlen, während die Tapete und der Anstrich von Ihnen in Eigenleistung zu erbringen ist.

Im Zweifel sollten Sie aber einen Kollegen mit einer abschließenden Prüßfung beauftragen, um Rechtssicherheit zu erlangen.


Mit freundlichen Grüßen
RA K. Roth

Bewertung des Fragestellers 06.05.2009 | 00:03

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