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Baumaßnahme an einer Eigentumswohnung


| 26.05.2007 14:16 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Karlheinz Roth



Wir bewohnen ein Haus das gem.§3WEG in zwei Eigentumswohnungen unterteilt wurde.Mit dem Sondereigentum der jeweiligen Wohnung
erhielten wir und unsere Nachbarn einen Sondernutzungsplan für das jeweils an den Wohnungen gelegene Grundstück .Nun baut unser Nachbar zur Zeit auf seinem Grundstücksanteil einen Anbau an seine Wohneinheit.Wir wurden nur unzureichend in dessen Bauabsichten eingeweiht und erhielten Bauzeichnungen zur Einsicht gegen die wir keine Einwände hatten,denen aber auch nicht zugestimmt haben.
Zwischenzeitlich wurden die Baupläne ohne unsere Kenntnis geändert und der Bau begonnen. Der Anbau fällt nun deutlich höher aus als in der ersten Zeichnung zu erkennen war,und nimmt uns die komplette Sicht aus dem oberen Stockwerk .Einwände unsererseits wurden damit abgetan,dass das Bauamt der Baumaßnahme zugestimmt hat, und baurechtlich keine Bedenken bestehen.Da der Anbau in Holzständerbauweise entsteht geht das wachstum schnell voran und wir befürchten keinen Einfluss auf die Veränderung in unseren kleinen Wohnanlage mehr nehmen zu können.Auch hinsichtlich der Fensterfarben ,des Aussenanstriches und der Dacheindeckung nimmt man keine Rücksicht auf das bereits bestehende Gebäude.In den zehn Jahren, in denen wir in gutem Einvernehmen mit unseren Nachbarn leben, hatten wir nie eine Wohnungseigentümerversammlung
durchgeführt und haben auch keinerlei Satzungen im Umgang mit dem Wohneigentum entworfen.In der Teilungserklärung wird aber auch nicht darauf hingewiesen,dass eine bauliche Maßnahme ohne die Zustimmung der Eigntümer durchgeführt werden kann.
Unsere Frage lautet:können wir den Bau stoppen bzw. Einfluss auf Änderungen hinsichtlich der Höhe und farblichen Gestaltung nehmen um den Wert und den Wohnwert unserer Immobilie zu sichern.
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte.
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen vor Ort ersetzen kann.

Dies vorausgeschickt wird das Folgende ausgeführt:

Ihnen steht grundsätzlich das Recht zu gegen rechtswidrige Neubaumaßnahmen Ihres Nachbarn gerichtlich vorzugehen.

Dies setzt allerdings voraus, dass bei Ihnen ein objektiver Nachteil anzunehmen ist (vlg. Sie den im Anhang abgedruckten § 14 WEG).
Als Nachteil wird jede nicht ganz unerhebliche, vermeidbare, konkrete und objektive Beeinträchtigung angesehen.

Im Rahmen des Sondereigentums kann Ihr Nachbar grundsätzlich ohne Ihre Zustimmung Baumaßnahmen in die Wege leiten, wobei er sich aber an die Regelungen in der Teilungserklärung zu halten hat. Die Teilungserklärung enthält in diesem Zusammenhang jedoch keine Vereinbarungen.

Den Bau werden Sie nur stoppen können, wenn er rechtswidrig wäre. Das wäre bspw. dann der Fall, wenn Ihr Nachbar mit dem Anbau das nachbarrechtiche Gebot der Rücksichtnahme verletzt hätte oder gegen öffentlich-rechtliche Bauvorschriften verstoßen werden würde.

Um diese Frage aber letztlich und verbindlich zu klären, müssten Sie einen Kollegen vor Ort mandatieren, gerade auch um Rechtsverlusten vorzubeugen.

Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte.
Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Sollten Sie eine darüber hinausgehende Vertretung in Erwägung ziehen, empfehle ich Ihnen eine Kontaktaufnahme über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse. Einstweilen verbleibe ich

mit freundlichen Grüßen aus Hamburg
K. Roth
- Rechtsanwalt -

Hamburg 2007
info@kanzlei-roth.de

--------------------------------------------

§ 14 WEG Pflichten des Wohnungseigentümers

Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet:

1. die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so instand zu halten und von diesen sowie von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst;

2. für die Einhaltung der in Nr. 1 bezeichneten Pflichten durch Personen zu sorgen, die seinem Hausstand oder Geschäftsbetrieb angehören oder denen er sonst die Benutzung der im Sonder- oder Miteigentum stehenden Grundstücks- oder Gebäudeteile überlässt;

3. Einwirkungen auf die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, soweit sie auf einem nach Nummern 1, 2 zulässigen Gebrauch beruhen;

4. das Betreten und die Benutzung der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile zu gestatten, soweit dies zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich ist; der hierdurch entstehende Schaden ist zu ersetzen.

Nachfrage vom Fragesteller 26.05.2007 | 15:55

Leider hat uns Ihre Antwort nicht ausreichend informiert.Bauliche Veränderungen in Wohneigentumsanlagen:Als Faustregel kann man setzen,dass bauliche Veränderungen ohne Beschluss der Wohnungseigentümer nicht vorgenommen werden dürfen!( Alles was das äussere Erscheinungsbild einer Wohnanlage verändert ist eine bauliche Maßnahme.)also beschlusspflichtig ,sie kann weder durch Mehrheitsbeschluss noch durch Verlangen herbeigeführt werden. Demnach müssten wir doch zivilrechtlichen Schutz genießen.Somit ist Ihre Beantwortung für uns doch sehr allgemein und nicht auf unser
Problem bezogen.( siehe www.immobilienmanagement.de unter: bauliche veränderungen in einer Wohnungseigentumsanlage.)Über eine Antwort ihrerseits würden wir uns freuen.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.05.2007 | 16:58

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihren Nachtrag.

Sie müssen hier zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum unterscheiden.

Der Anbau stellt Sondereigentum dar. Für sein Sondereigentum hat der Wohnungseigentümer die Stellung eines Alleineigentümers und daher auch das alleinige Verfügungsrecht.
Aus diesem Grund ist Ihr Nachbar auch berechtigt ohne Ihre Zustimmung den Anbau ausführen zu lassen.

Etwas anderes gilt nur dann, wenn in der Teilungserklärung andere Regelungen getroffen worden sind.
Dies ist - nach meinem Verständnis Ihrer Sachverhaltsangaben - aber gerade nicht der Fall.

Das bedeutet aber auf der anderen Seite, dass Sie nunmehr nicht völlig rechtlos gestellt werden.
Selbstverständlich können Sie gegen die Baugenehmigung Widerspruch einlegen. Dies setzt aber voraus, dass die Baugenehmigung rechtswidrig ist und Sie in Ihren subjektiven Rechten verletzt.

Das ist immer dann der Fall, wenn gegen öffentliche-rechtliche Vorschriften oder gegen das Gebot der Rücksichtnahme verstoßen wird.

Ob hier der nach Ihrer Meinung sich nicht mit Ihrem Gebäude einzufügende bzw. korrespondierende Außenanstrich des Nachbaranbaus ausreicht, ist nach meiner Rechtsauffassung zweifelhaft.
Die Frage, ob der Anbau des Nachbarn rechtswidrig ist, kann von hier aus seriöserweise nicht beurteilt werden. Dafür werden Sie sicherlich Verständnis haben.

Aus diesem Grund habe ich die Empfehlung ausgesprochen, einen Kollegen vor Ort zu beauftragen, um auch in effektiver Weise gegen die Maßnahme Ihres Nachbarn vorgehen zu können.

Der von Ihnen angeführten Entscheidung liegt ein anderer Sachverhalt zugrunde.
Der Leitsatz der Entscheidung lautet:

"Wenn ein Wohnungseigentümer im gemeinschaftlichen Hausflur planmäßig bis zu fünf Zigaretten pro Tag raucht, steht dem Mieter eines anderen Wohnungseigentümers ein Unterlassungsanspruch zu, wenn er sich dadurch beeinträchtigte fühlt."

In Bezug auf § 14 WEG müssten Sie darlegen und beweisen, dass Sie durch den Anbau des Nachbarn in ihren Rechten beeinträchtigt werden.

Mit freundlichen Grüßen
K. Roth
- Rechtsanwalt -

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