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Bauliche Veränderungen nach KV-Beurkundung festgestellt

| 23. November 2022 09:32 |
Preis: 52,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Zusammenfassung:

Der Käufer kann den Kaufpreis zurückbehalten, bis der Verkäufer Mängel der Kaufsache beseitigt hat.

Fallbeispiel: Eine DHH in einer WEG wird verkauft. Der Käufer stellt nach der KV-Beurkundung, Auflassungsvormerkung u. Zustimmung des Verwalters - aber noch vor der Kaufpreiszahlung nachweisbar fest, dass der Verkäufer dem Käufer bauliche Veränderungen am WEG-Eigentum [Z.B. zusätzliche Haustür und zusätzliche Fenster] verschwiegen hat. Die baulichen Veränderungen sind weder in der Teilungserklärung eingetragen noch dem Verwalter bekannt.

Hinweis: Die baulichen Veränderungen wurden seit über 10 Jahren stillschweigend von der WEG u. den Mietern geduldet oder einfach nicht erkannt - als bislang frei von Konflikten in dieser Sache.
Hinweis: Die Rückbaukosten belaufen sich auf etwa 15000,- Euro, lt. Fachbetrieb.
Hinweis: Der Käufer sieht die baulichen Veränderungen auch eher nicht als Mangel - aber als mögliche Kostenfalle.

Fragestellung: Ist der Käufer berechtigt den im KV angezeigten Kaufpreis für evtl. anfallende Rückbaukosten [unter Vorbehalt] zu reduzieren - und die ggf. unter Vorbehalt einbehaltene Summe erst dann an den Verkäufer zu überweisen, wenn entweder eine WEG-Zustimmung + Eintragung in der Teilungserklärung in der Sache erfolgte - oder eben keine Überweisung an den Verkäufer mehr stattfindet, weil die Summe direkt durch Rückbaukosten aufgebraucht wird?

23. November 2022 | 10:51

Antwort

von


(724)
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Ein Sachmangel liegt vor, wenn die Kaufsache nicht die nach dem Vertrag vereinbarte Beschaffenheit hat (§ 434 Absatz 1 Satz 1 BGB. Nach dem Gesetz liegt ein Sachmangel auch vor, wenn der Verkäufer eine andere Sache als die nach dem Kaufvertrag geschuldete ("aliud") liefert (§ 434 Absatz 3 BGB). Wenn an der Wohnung vertraglich nicht vorgesehene bauliche Veränderungen vom Verkäufer vorgenommen wurden, liegt ein Sachmangel im rechtlichen Sinn auch dann vor, wenn die Veränderungen keine Baumängel darstellen.

Der Verkäufer hat Ihnen die Eigentumswohnung nicht in der Beschaffenheit und in dem baulichen Zustand geliefert, wie es im Kaufvertrag beschrieben war.

Sie haben daher nach § 439 Absatz 1 BGB gegen den Verkäufer einen Anspruch auf Nacherfüllung und können von ihm verlangen, dass er den baulichen Zustand der Wohnung gerstellt, wie er nach dem Kaufvertrag geschuldet ist.

Weist die Kaufsache einen behebbaren Mangel auf, ist der Käufer grundsätzlich selbst dann berechtigt, gemäß § 320 Absatz 1 BGB die Zahlung des Kaufpreises insgesamt zu verweigern, wenn es sich um einen geringfügigen Mangel handelt (Bundesgerichtshof, Urteil vom 14. Februar 2020 – V ZR 11/18, veröffentlicht in: BGHZ 225, S. 1 Rn. 53).

Sie sind also berechtigt, sogar den gesamten Kaufpreis einzubehalten, bis der Verkäufer die Wohnung in einen vertragsgemäßen Zustand versetzt hat.

Nur wenn ein Nacherfüllungsversuch des Verkäufers zweimal gescheitert ist, oder wenn der Verkäufer die Nacherfüllung ernsthaft und endgültig verweigert, haben Sie das Recht, den Rückbau selbst vorzunehmen und mit den hierfür anfallenden Kosten als Schadenersatz gegen den Kaufpreisanspruch des Verkäufers aufzurechnen, d.h. Sie dürfen die Kosten dann direkt vom einbehaltenen Kaufpreis abziehen.

Der Verkäufer darf die Nacherfüllung nicht davon abhängig machen, dass Sie ihm zuvor erst den gesamten Kaufpreis (oder einen Teil davon) zahlen, und er darf für die Nacherfüllung auch keine Vergütung von Ihnen verlangen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt C. Norbert Neumann

Bewertung des Fragestellers 23. November 2022 | 11:07

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