Bauliche Veränderungen nach KV-Beurkundung festgestellt

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Ein Sachmangel liegt vor, wenn die Kaufsache nicht die nach dem Vertrag vereinbarte Beschaffenheit hat (§ 434 Absatz 1 Satz 1 BGB. Nach dem Gesetz liegt ein Sachmangel auch vor, wenn der Verkäufer eine andere Sache als die nach dem Kaufvertrag geschuldete ("aliud") liefert (§ 434 Absatz 3 BGB). Wenn an der Wohnung vertraglich nicht vorgesehene bauliche Veränderungen vom Verkäufer vorgenommen wurden, liegt ein Sachmangel im rechtlichen Sinn auch dann vor, wenn die Veränderungen keine Baumängel darstellen.

Der Verkäufer hat Ihnen die Eigentumswohnung nicht in der Beschaffenheit und in dem baulichen Zustand geliefert, wie es im Kaufvertrag beschrieben war.

Sie haben daher nach § 439 Absatz 1 BGB gegen den Verkäufer einen Anspruch auf Nacherfüllung und können von ihm verlangen, dass er den baulichen Zustand der Wohnung gerstellt, wie er nach dem Kaufvertrag geschuldet ist.

Weist die Kaufsache einen behebbaren Mangel auf, ist der Käufer grundsätzlich selbst dann berechtigt, gemäß § 320 Absatz 1 BGB die Zahlung des Kaufpreises insgesamt zu verweigern, wenn es sich um einen geringfügigen Mangel handelt (Bundesgerichtshof, Urteil vom 14. Februar 2020 – V ZR 11/18, veröffentlicht in: BGHZ 225, S. 1 Rn. 53).

Sie sind also berechtigt, sogar den gesamten Kaufpreis einzubehalten, bis der Verkäufer die Wohnung in einen vertragsgemäßen Zustand versetzt hat.

Nur wenn ein Nacherfüllungsversuch des Verkäufers zweimal gescheitert ist, oder wenn der Verkäufer die Nacherfüllung ernsthaft und endgültig verweigert, haben Sie das Recht, den Rückbau selbst vorzunehmen und mit den hierfür anfallenden Kosten als Schadenersatz gegen den Kaufpreisanspruch des Verkäufers aufzurechnen, d.h. Sie dürfen die Kosten dann direkt vom einbehaltenen Kaufpreis abziehen.

Der Verkäufer darf die Nacherfüllung nicht davon abhängig machen, dass Sie ihm zuvor erst den gesamten Kaufpreis (oder einen Teil davon) zahlen, und er darf für die Nacherfüllung auch keine Vergütung von Ihnen verlangen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen