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Bauliche Veränderung: Zusammenlegen von Wohnungen, Zustimmung erzwingen?


16.06.2006 20:21 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Wir sind Miteigentümer eines Mehrfamilienhauses, besitzen 13 % Anteile und wohnen im Souterrain mit Flachdachanbau.
Ein Eigentümer (mehr als 80 % Mehrheitsanteile) möchte 6 Wohnungen im Erdgeschoss, die sich teilweise über unserer Wohnung befinden, zusammenlegen zu einer großen Wohnung. Bisher sind diese kleinen Wohnungen vermietet, die Mieter sollen wegen Eigenbedarf gekündigt werden, damit der Eigentümer mit seiner Familie (3 kleine Kinder) einziehen kann.
Zusätzlich möchte er Gemeinschaftseigentums (einen Teil des Treppenhauses im Erdgeschoss) in Sondereigentum wandeln und dafür Sondereigentum im Keller in Gemeinschaftseigentum wandeln und dafür die Teilungserklärung ändern.


Kann der Eigentümer aufgrund seines Mehrheitsbesitzes ohne unsere Zustimmung den Umbau (tragende Wände und sanitäre Anlagen z.B. müssen entfernt werden) realisieren?
Kann er unsere Zustimmung zur Änderung der Teilungserklärung erzwingen, z.B. durch Ausgleichszahlung?
Müssen wir die Gründe nennen, warum wir der baulichen Veränderung nicht zustimmen?
(Gründe für uns sind: Zu erwartender Kinderlärm teilweise über unserer Wohnung, da bisher nur Singles in den kleinen Appartements wohnen, unfairer Tausch von hochwertigem Erdgeschoss-Gemeinschaftseigentum in niedrigwertigen Keller-Gemeinschaftseigentum, Lärm bei umfangreichem Umbau, Angst vor Folgeschäden, wie Risse am gesamten Gebäude etc. )

Sehr geehrte Fragestellerin, sehr geehrter Fragesteller,


vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich - die Richtigkeit Ihrer Angaben vorausgesetzt - anhand der von Ihnen gemachten Angaben gerne wie folgt summarisch beantworten möchte:


Zunächst einmal sollten Sie einen Blick in die Teilungs- und Gemeinschaftsordnung des Hauses werfen. Hierin sind in der Regel alle wesentlichen Punkte innerhalb der Gemeinschaft vereinbart (z.B. Öffnungsklauseln, in denen eine Abänderung der Gemeinschaftsordnung mit qualifizierter Mehrheit der Wohnungseigentümer möglich ist). Da mir weder Teilungs- noch Gemeinschaftsordnung vorliegen, können die folgenden Ausführungen leider zunächst nur genereller Art sein.

Grundsätzlich ist eine Änderung der Teilungs- und Gemeinschaftsordnung ohne Öffnungsklausel nur mit Einwilligung aller Wohnungseigentümer zulässig.

Die nachträgliche Umwandlung von gemeinschaftlichem Eigentum in Sondereigentum (und umgekehrt) bedarf zu ihrer Wirksamkeit einer Einigung sämtlicher Wohnungs- und Teileigentümer in der Form der Auflassung nach § 925 BGB und der Eintragung in das Grundbuch (vgl. OLG Düsseldorf, Beschluss vom 12. 1. 1996 - 3 Wx 452/95). Der Mehrheitseigentümer könnte Sie dann nicht zwingen, einer Änderung der Teilungs- und Gemeinschaftsordnung zuzustimmen. Sie können sich jedoch überlegen, ob Sie sich Ihre Zustimmung nicht gegen eine größere Geldsumme abkaufen lassen.

Ebenso verhält es sich mit dem Umbau/Entfernen tragender Wände, die nun mal zum Gemeinschaftseigentum gehören.


Ich hoffe, Ihnen mit meiner Prüfung der Rechtslage eine erste rechtliche Orientierung vermittelt zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems von einem Rechtsanwalt zu erhalten.

Sofern Sie eine abschließende Beurteilung Ihres Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem konkret zu erörtern.



Mit freundlichen Grüßen



Jorma Hein
Rechtsanwalt, Mediator

Gisselberger Straße 31
35037 Marburg

Telefon: 06421 - 167131
Fax: 06421 - 167132

hein@haftungsrecht.com
www.haftungsrecht.com

Nachfrage vom Fragesteller 17.06.2006 | 12:12

Wir haben zur baulichen Veränderung (Umbau/Entfernen tragender Wände) noch eine Frage, da wir folgendes gelesen haben:

„Nach der Regelung der §§ 22 I 2, 14 Nr. 1 WEG ist die Zustimmung eines Miteigentümers zu einer baulichen Veränderung entbehrlich, wenn ihm (1) kein Nachteil erwächst oder (2) der Nachteil über das bei geordnetem Zusammenleben unvermeidliche Maß nicht hinausgeht.“

Ist der zu erwartende Kinderlärm teilweise über unserer Wohnung und im Gemeinschaftsgarten ein Nachteil, der über dieses Maß hinausgeht?

Muss sich die Teilungserklärung ändern, wenn der Eigentümer seine Wohnungen zusammenlegt, und er auf die Umwandlung Sondereigentum<->Gemeinschaftseigentum verzichtet? Und falls ja, benötigt er auch dafür die Zustimmung aller Eigentümer?


(Die Teilungserklärung enthält keine Bestimmungen, durch welche die gesetzlichen Regelungen eingeschränkt werden, eine Öffnungsklausel gibt es nicht, ein Statikgutachten wird der Eigentümer vorlegen)

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 18.06.2006 | 16:28

Sehr geehrter Fragesteller,


vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne wie folgt beantworten möchte:


Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass die einmalige Nachfragefunktion dazu gedacht ist, eine Antwort auf eine einzige Nachfrage zu erhalten.

Da Sie drei Nachfragen stellen, beschränke ich mich auf Ihre erste Nachfrage (da ich andernfalls die Nutzungsbestimmungen der Plattform verletzte):

eine über das in § 14 WEG bestimmte Maß bestehende Beeinträchtigung kann sich z.B. ergeben bei lästigen Immissionen (wenn diese auch nur während der Bauzeit bestehen, vgl. BayObLG 90, 120), bei Geräuschen (vgl. BayObLG NZM 01, 895), bei Beeinträchtigung der konstruktiven Stabilität (vgl. BGH NJW 01, 1212) oder bei zu befürchtenden Nachahmungseffekten (vgl. BayObLG NZM 99, 1146). Inwieweit diese Voraussetzungen bei Ihnen vorliegen (z.B. tatsächlich Kinderlärm zu befürchten ist), vermag ich aus der Ferne nicht zu beurteilen


Ich hoffe, Ihre Nachfrage zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben.



Mit freundlichen Grüßen


Jorma Hein
Rechtsanwalt und Mediator

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