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Bauliche Veränderung Wohnung/Wintergarten


07.07.2007 14:14 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Karin Plewe



Sehr geehrte Damen und Herren,

wir sind Eigentümer in einer Wohneinheit mit 5 Stockwerken und 24 Wohnungen. Die Stimmemehrheit hat die Wohnungsbaugesellschaft GWH mit 16 Wohnungen, die auch noch durch diese Teilweise vermietet sind. Den Hausverwalter stellt auch die GWH durch eine eigenständige Hausverwaltung Die Parterrewohnungen haben alle einen Gartenanteil mit einem Sondernutzungsrecht.
Nun wurde dem Eigentümer einer Parterrewohnung mit über ¾ Mehrheit die Verglasung seiner Terrasse genehmigt (2001), ein Bauplan für die Verglasung ohne Fundament lag vor. Im Jahr 2003 setzte der Eigentümer, nachdem das Haus innen und außen inklusive Wärmedämmung saniert wurde diese Genehmigung um, indem er den Boden der Terrasse, der aus Betonplatten bestand, durch ein Betonfundament ersetzte und dann die nach Bauplan genehmigte Verglasung installierte. Zwischenzeitlich wurde ihm die Genehmigung für einen Zusatzheizkörper in dem Wintergarten erteilt.
Zufällig wurde 2005 bekannt, dass der Eigentümer, der sich mittlerweile als recht eigensinnig darstellte die Genehmigte Baumassnahme ohne Genehmigung erweitert hatte.
Er hatte die Wand zwischen Terrasse und Wohnzimmer, die einen Teil der Fassade darstellt inklusive Fenster, Balkontür, Rollladen und Heizung entfernt, einen neuen Heizkörper montiert und damit die ehemalige Terrassenfläche in sein Wohnzimmer nahtlos integriert.
Die anderen Miteigentümer waren wenig begeistert, da sich die Fensterfläche dadurch von 4qm auf ca. 14qm erhöht hatte und niemand wusste wie das neue Fundament wärmeisoliert war, wobei der darüber liegende Loggiaboden und die Betonsäulen überhaupt nicht isoliert sind. Es wurde für die Versammlung 2007 ein Beschlussantrag auf die Tagesordnung gesetzt der dann einstimmig abgelehnt wurde vor allem wegen dem fehlenden Wärmegutachten, der übergangenen Eigentümer und auch der Aussage eines Eigentümers der, hätte er Kenntnis von der baulichen Veränderung der Wand gehabt, der Verglasung nicht zugestimmt hätte.
Der Eigentümer ließ die Monatsfrist für den Einspruch verstreichen, reichte aber danach noch ein Gutachten über die Statik und den Wärmemehrverbrauch nach, die er von einem selbst gewählten Architektenbüro anfertigen ließ.
Daraus ging hervor, das die Statik in Ordnung ist und der Wärmeverbrauch des gesamten Gebäudes um 0,56 % erhöht wurde , was wie im Gutachten als vernachlässigbar gering bezeichnet wird, bezogen auf die Wohnung aber eine Erhöhung von mehr als 12% darstellt.
Der Eigentümer vertritt weiterhin die Ansicht, das der Fassadenteil mit Fensterfront der ja nun von der Verglasung umschlossen ist sich nunmehr innen befindet und somit entfernt werden kann.
Die Eigentümergemeinschaft fühlt sich benachteiligt und besteht weiterhin auf den Rückbau der Wand zwischen Terrasse und Wohnzimmer und zwar aus folgenden Gründen:

1. Es wurde kein Beschluss über die Entfernung der Wand inklusive Fenster, Rolladen, und Heizkörper sowie des neuen Fundamentes getroffen der zu 100% hätte erfolgen müssen
2. Die thermische Trennung zwischen Wohnzimmer und Terrasse besteht nicht mehr und der Mehrverbrauch wurde nur rechnerisch ermittelt und nicht tatsächlich ermittelt. Das Teilungsverhältnis der Heizkosten beträgt 50:50 und somit müssen sich die Eigentümer an einer Fläche beteiligen die erheblich mehr Verbraucht als die Flächen der Wohnung.
3. Die Wohnfläche der Wohnung die ein Sondereigentum darstellt wurde unter Einbeziehung der Terrasse die Gemeinschaftseigentum ist erweitert.

Meine Frage nun, wie beurteilen Sie den Sachverhalt im besonderen auf den Ausgang eines zu erwartenden Prozesses für die Eigentümer ?

Hier die Entsprechenden Beschlüsse und Auszüge aus der Teilungserklärung:
2.5 Gegenstand des Sondereigentums
g) bei Balkonen, Loggien und Dachterrassen der durch die Balkon/Loggien-/und Dachterrassenumfassung gebildete Raum, die Innenseite der äußeren Umfassung und der Bodenbelag, jedoch ohne Unterbau, zu dem auch die Isolierung gehört,

2.6 Gegenstand des gemeinschaftlichen Eigentums
2.6.1 Zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören auch Fenster, Rolläden und Terrassen-, Loggien-, Balkon-, Dachterrassen- und Kellerabschlusstüren sowie Mess- und Zähleinrichtungen und Heizkörper. Bei wohnungsautarker Wärmeversorgung gehört die gesamte Heizungsanlage zum Sondereigentum

3.6 Bauliche Veränderungen
Für Bauliche Veränderungen gilt § 22 Abs. 1 WEG.

… abweichend von § 22 Abs. 1 WEG können folgende bauliche Veränderungen mit ¾ Mehrheit der anwesenden Stimmrechte beschlossen werden:

-Verglasung von Terrassen, Loggien und Dachterrassen in Form von Wintergärten

Protokoll der Eigentümerversammlung 2007

TOP 6a: Beschlussfassung über eine nachträgliche Genehmigung der Entfernung der Wand zwischen Wintergarten und Wohnzimmer der Familie Mustermann
Familie Mustermann ist für diesen Tagesordnungspunkt nach § 25 Abs. 5 Wohnungseigentumsgesetz nicht stimmberechtigt.

Beschlussantrag:
Die Eigentümergemeinschaft genehmigt nachträglich die Entfernung der Wand zwischen Wintergarten und Wohnzimmer unter der Auflage des Nachweises eines Statikgutachtens, des Nachweises eines Wärmegutachtens für die Fensterfläche und einer gutachterlichen Feststellung des Energieverlustes.

Der Beschlussantrag wurde einstimmig abgelehnt.

Familie Mustermann wird aufgefordert die entfernte Wand unverzüglich wieder einzubauen.

TOP 6c: Beschlussfassung zur Berechtigung des Verwalters im Falle eines gerichtlichen Einspruches gegen TOP 6a einen Rechtsanwalt zu beauftragen
Beschlussantrag:
Der Verwalter ist nach Rücksprache mit dem Verwaltungsbeirat berechtigt einen Rechtsanwalt mit der Vertretung der Eigentümergemeinschaft zu beauftragen, sollte der Eigentümer Mustermann die Gemeinschaft verklagen.

Der Beschlussantrag wurde einstimmig angenommen.

Mit Freundlichen Grüßen
Sehr geehrter Fragesteller,

den von Ihnen geschilderten Sachverhalt beurteile ich wie folgt:

Obwohl nach der bis zum 30.06.07 geltenden Fassung des WEG alle baulichen Veränderungen nur einstimmig beschlossen werden konnten, war in Ihrem Fall aufgrund der Sonderregelung in der Teilungserklärung eine Zustimmung zur Verglasung der Terrasse mit 3/4 Mehrheit zulässig.
Die Verglasung ist daher nicht zu beanstanden. Die Tatsache, dass die Verglasung konstruktiv auf ein (wohl nicht explizit genehmigtes) Fundament gesetzt wurde, hätte beanstandet werden können, wenn es eine technische Möglichkeit der Verglasung gegeben hätte, die kein Fundament erfordert. Allerdings dürften die Miteigetnümer hierdurch kaum beeinträchtigt sein, aber das ist eine technische Frage.

Auch die Installation des Heizkörpers dürfte nicht zu beanstanden sein, da der Beschluss wohl wirksam war und jedenfalls nicht angefochten wurde.

Was jedoch die Entfernung der Außenwand mit Fenster, Rolladen und Heizkörper betrifft, ist der Eigentümer eindeutig zu weit gegangen.
Die Außenwand gehört zum Gemeinschaftseigentum und darf deshalb von dem betroffenen Eigentümer nicht eigenmächtig entfernt werden. Die Tatsache, dass diese Außenwand in den Wohnzimmerbereich integriert wurde, spielt dabei keine Rolle. So sind z.B. tragende Wände immer Bestandteil des Gemeinschaftseigentums, auch wenn sie sich innerhalb einer Wohnung befinden. Der betroffene Eigentümer müsste einen Beschluss herbeiführen, der ihm die Baumaßnahme nachträglich genehmigt (was ihm ja nicht gelungen ist). Anderenfalls ist die Eigentümergemeinschaft berechtigt, den Rückbau zu verlangen.
Der Eigentümer kann sich auch nicht durch Vorlage irgendwelcher Gutachten aus der Affäre ziehen. Denn selbst wenn der Eigentümer die Zustimmung zur Entfernung der Außenwand vorher ordnungsgemäß beantragt hätte und dazu die entsprechenden Gutachten über die statische Unbedenklichkeit etc. vorgelegt hätte, dann hätten die Miteigentümer gleichwohl die Möglichkeit gehabt, die Maßnahme wirksam zu verhindern, indem der Antrag durch Beschlus abgelehnt wird. Durch die Vorlage von Gutachten kann ein Eigentümer die Genehmigung nicht erzwingen. Umsoweniger kann er dann die nachträgliche Zustimmung damit erzwingen.

Auch wenn Ihnen kein Anwalt den Erfolg eines Gerichtsverfahrens garantieren kann, so sehe ich aufgrund Ihrer Angaben relativ gute Chancen für die Eigentümer in einem Rechtsstreit gegen den Parterre-Eigentümer.

Mit freundlichen Grüßen

Karin Plewe
Rechtsanwältin

info@kanzlei-plewe.de


Nachfrage vom Fragesteller 08.07.2007 | 11:01

Sehr geehrte Frau Plewe,

vielen Dank für Ihre Antwort,
der Beschlussantrag unter TOP 6a wurde von einigen Eigentümern eingebracht um eine Klärung herbeizuführen, wurde dann aber aus oben stehenden Gründen abgelehnt. Der Parterre-Eigentümer legte zur Versammlung ein Architektengutachten vor das die statische Unbedenklichkeit der Baumaßnahme darlegte. (Fensterfont- darunter stehende Außenwand- dahinter Heizkörper Wohnzimmer- rechts Terrassentür). Ansonsten war er der Meinung das es sein Recht sei und er dies auch durchsetzen wolle. Der Zusatzheizkörper wurde so dimensioniert, das er jetzt den Wohnzimmerheizkörper an anderer Stelle ersetzt.
Die Hausverwaltung will nun einen Termin für eine außerordentliche Versammlung ansetzen in der es nur um diese Baumaßnahme geht und mögliche Alternativvorschläge des Parterre-Eigentümers. Letztlich geht es um eine nachträgliche Genehmigung für die Baumaßnahme der Außenfront.
Haben neu hinzugekommene Eigentümer das gleiche Stimmrecht für diesen Entscheid und wie müsste eine rechtssichere Mehrheit bei der Abstimmung sein, bisher war ein einstimmiger Beschluss nötig, was sagt das neue WEG Recht dazu ?

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.07.2007 | 17:03

Sehr geehrter Fragesteller,

wie erwähnt, hat die Eigentümergemeinschaft nach derzeitiger Rechtslage einen Anspruch auf Rückbau. Die Vorlage von Gutachten ändert daran nichts, auch nicht die Tatsache, dass der Heizkörper passend ersetzt wurde.

Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass ich nach den Nutzungsbedingungen Ihre weitergehenden Fragen zu einer neuen Abstimmung im Rahmen dieser kostenlosen Nachfragefunktion nicht beantworten darf. Sie können diese gerne als neue Fragen zu neuem Einsatz einstellen.

Mit freundlichen Grüßen

Karin Plewe
Rechtsanwältin

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