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Bauliche Veränderung? - Fachfrage


14.08.2005 14:05 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Sehr geehrte Frau Anwältin, sehr geehrter Herr Anwalt,

In einer Eigentümergemeinschaft mit 105 Einheiten (verteilt auf 21 Hauseingänge, baulicher Ursprung aus den Kriegsjahren) bestehen die Wohnungseingangstüren aus Holz in angedeuteter Kassettenoptik. Die Türen sind zweifarbig, passend zur weiteren farblichen Gestaltung des Treppenhauses (Geländer, Stufen, Buntsteinputz), lackiert. Zudem besitzen die Türen teilweise ein kleines Sichtfenster von ca. 10 x 20 cm und weisen alle einen Einwurfschlitz für Briefe usw. auf. Es befinden sich auf drei Etagen jeweils zwei Türen, wobei die sechste Tür im Dachgeschoss den Gemeinschaftstrockenboden erschließt. Außerdem ist beim Betreten des Treppenhauses die Tür zu den Gemeinschaftskellerräumen, die farblich ebenso wie das Treppenhaus gestaltet ist, sofort ersichtlich.

Da einige dieser Wohnungseingangstüren verzogen sind bzw. eine Dichtigkeit nicht mehr gegeben ist, ist eine Instandsetzung in Einzelfällen erforderlich. Daneben besteht seitens einiger Eigentümer der Wunsch die Wohnungseingangstür auf eigene Kosten an den heutigen Stand der Technik in Bezug auf Schallschutz, Wärmeisolierung und Sicherheit anzupassen.

Daher wurden bereits in der Vergangenheit auf eigene Faust Türen ausgewechselt und durch Türen in einer gänzlich anderen Aufmachung ersetzt. Dies war der Verwaltung zu Beginn nicht bekannt bzw. wird seitdem geduldet.

In der diesjährigen Eigentümerversammlung hat nun die Eigentümergemeinschaft folgenden Beschluss gefasst:

Die Eigentümer beschließen, sich auf das echtholzfurnierte Wohnungseingangstürmodell in astfreier Kiefer (natur) festzulegen. Damit soll zukünftig gewährleistet sein, dass im Treppenhaus ein einheitliches Bild vorhanden ist. Die kostet zur Zeit ca. 848,- netto inkl. Ausbau und Entsorgung der alten Tür, sowie Einbau der neuen Tür inkl. Schwelle in fertiger Gesamtleistung. Die Drückergarnitur und ein Spion ist im Preis ebenfalls enthalten. Gegen Aufpreis kann eine dreifach Verriegelung der Tür bestellt werden. Sollte zukünftig ein Eigentümer seine Wohnungseingangstür auf eigene Kosten fachgerecht erneuern wollen, muss dieses bei der Verwaltung angezeigt werden. Auf Wunsch können die genauen technischen Daten der Tür bei der Verwaltung angefordert werden.

Der Beschlussantrag wurde mit 84 Ja-Stimmen, 8 Nein-Stimmen und einer Enthaltung angenommen.

Zur Erläuterung: Der Verwalter hat die Stimmenmehrheit mit zur Zeit 60 Einheiten und verhält sich bei der Stimmabgabe so, dass er sich mit seinen Stimmen der Mehrheit der anderen Eigentümer anschließt (außer es geht um die Verlängerung seines Hausverwaltervertrages ;-) ).

Da diese Türen optisch deutlich vom bisherigen Erscheinungsbild abweichen, stellt sich für uns nun die Frage, ob es sich hierbei um eine bauliche Veränderung handelt. Dies gilt insbesondere, da in einer parallelen Eigentümergemeinschaft (3 Straßen weiter, selber Verwalter) beschlossen wurde, einen ebenso modernen Türtyp einzubauen und diesen mit einem geringen finanziellen Aufwand (50,- - 70,- €) mit Holzleisten dem bisherigen Erscheinungsbild anzupassen und durch eine entsprechende Lackierung vollständig in die bisherige Umgebung einzubinden, so dass der Austausch auch einzelner Türen nur dem geübten Auge auffällt.

Wenn es sich hier um eine bauliche Veränderung handelt, ist dann ein Einvernehmen sämtlicher Eigentümer herzustellen?

Welche Kosten würden im Falle einer Anfechtung auf uns zu kommen?
14.08.2005 | 15:21

Antwort

von


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Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

zunächst bedanke ich mich für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage der mir von Ihnen mitgeteilten Informationen gerne summarisch beantworten möchte.

1. Vorliegen einer baulichen Veränderung
Sobald eine bauliche Veränderung vorliegt, scheidet ein Beschluss durch die Mehrheit der Eigentümerversammlung auf jeden Fall aus, vergleiche dazu § 22 Abs. 1 des Wohnungseigentumsgesetz (nachfolgend: WEG), wenn diese über eine ordnungsgemäße Instandhaltung hinausgeht. Danach ist dann die Einstimmigkeit vorgesehen.

Eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums liegt bei einer gegenständlichen Umgestaltung oder Veränderungen des Erscheinungsbildes des Gemeinschaftseigentums in Abweichung vom Zustand bei Entstehung des Wohnungseigentums. Eine maßgebliche Veränderung des Erscheinungsbildes liegt bereits dann vor, wenn lediglich ein Schrank sichtbar aufgestellt wird. Dies ist auf jeden Fall zu bejahen, zumal auch die optisch deutlich erkennbare Veränderung an den Türen auch eine nicht ganz unerhebliche Relevanz für den Zustand Ihres Eigentums hat.

2. Andere Betrachtung da Renovierung? § 21 Abs. 3 WEG
Eine Korrektur zu den obigen Überlegungen ist aber dann erforderlich, wenn der Austausch der Türen zu Renovierungszwecken im Rahmen der ordnungsgemäßen Instandhaltung erfolgt, s.o. Dies ist immer dann der Fall, wenn zB. ein vorhandener Mangel behoben werden soll. Dies wäre beispielsweise anzunehmen, wenn eine undichte Haupthaustür ausgewechselt würde, anders defekte und marode Türen ausgetauscht würden. Maßgeblich ist dabei immer, dass eine Verbesserung vorgenommen wird, die auch in einem angemessenen Kosten-Nutzen-Verhältnis steht und die der vernünftigen Werterhaltung dient. Ist dies der Fall, wird mittels Mehrheitsbeschluss darüber entschieden. Darunter fällt auch die Installation neuer Gegenstände, sodass auch der vollständige Austausch der Türen darunter fallen kann.

Insoweit gebe ich auch zu Bedenken, dass die Gründe für den Beschluss bzgl. der Türen insoweit auch von der Verbesserung der Situation motiviert ist. Wenn ich Sie richtig verstehe, sind die alten Türen insbesondere schadhaft und austauschbedürftig. Die optische Veränderung ist dabei auch unmaßgeblich. Allerdings könnten die höheren Kosten und die auch beobachtete „Verunstaltung“ der Ästhetik des Treppenhauses durchaus die Angemessenheit bzw. den Verbesserungscharakter ausschließen. Zumal, wie Sie ausführen, auch erheblich günstigere und optisch vertretbarere Varianten ins Feld geführt wurden.

Allerdings habe ich da insgesamt Zweifel, da das Aussehen zumeist nur eine subjektive und darüber hinaus schwierig gerichtlich zu überprüfende Größe ist. Zumal durch diese Maßnahme auch der „Wildwuchs“ der anderen Eigentümer, die in Eigenregie eine Tür angebracht hatten, beendet. Allerdings, das mögen Sie für sich entscheiden, bedarf der Einstimmigkeit jede Veränderung ohne objektive Funktionsverbesserung. Damit ließe sich in Ihrem Fall (wenn lediglich optische Vereinheitlichung gewünscht) für die Einstimmigkeit argumentieren (da eben keine zu duldende Verbesserung).

Hierzu (Einstimmigkeit bei baulichen Veränderungen, die nicht objektiv nützliche Renovierung) gibt es übrigens auch Ausnahmen, z.B. wenn in der Teilungserklärung vorgesehen ist, dass bauliche Veränderungen in der Wohnungseigentümergemeinschaft erlaubt sind. Auch durch Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft können bauliche Veränderungen erlaubt werden. Aber Vorsicht, diese Beschlüsse bedürfen eben im Regelfall der Einstimmigkeit, s.o.


3. Anfechtung
Eine Anfechtung des keineswegs nichtigen Beschlusses wäre in der Tat notwendig. Die Gebühren dabei orientieren sich am Gegenstandswert. Dieser richtet sich hier am wirtschaftlichen Interesse der WEG-Gemeinschaft an der Anfechtung des Beschlusses. Mangels näherer Anhaltspunkte (wie viele Türen, wie viel Parteien, Einbaukosten, welcher Zeitraum, welche Übergangsregelungen für den Einbau) kann ich eine Bezifferung schlecht vornehmen. Mal unterstellt der Gegenstandswert wäre bspw. 10.000 €, fielen an Gerichtsgebühren bereits etwa 588,-- an. Für die gerichtliche Tätigkeit des RA bspw. 699,-- -1000,-- (inkl. MwSt, abhängig vom Aufwand, Berücksichtigung mehrerer Auftraggeber) und eine entsprechende Terminsgebühr. Aber diese Angaben sind vorbehaltlich des genauen Gegenstandswertes nur eine erste und unverbindliche Schätzung.

Ich hoffe, Ihnen mit der Prüfung der Rechtslage weiter geholfen zu haben. Gerne stehe ich Ihnen auch für die weitere Vertretung – soweit gewünscht – zur Verfügung und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Hans-Christoph Hellmann
-Rechtsanwalt-
www.anwaltskanzlei-hellmann.de


Rechtsanwalt Hans-Christoph Hellmann

Nachfrage vom Fragesteller 14.08.2005 | 21:41

Da in dem Beschluss keine zeitliche Begrenzung für den kompletten Austausch der 105 Türen genannt wurde, stellt sich für uns nun die Frage, welche Übergangszeit wir "dulden" müssen.

Zudem sind die Wohnungen im 1. OG überwiegend im Besitz des Verwalters. Diese Wohnungen stehen seit Jahren leer, werden nur arg zögerlich verkauft. Daher könnte es nach unserem Ermessen gut 10 Jahre dauern, bis die Maßnahme abgeschlossen wäre.

Könnte man evtl. ein Verhältnis aufstellen? Wenn zwei von fünf Wohnungseingangstüren ausgetauscht worden sind, dann müssen auch die übrigen drei sowie die Türen zum Dachboden und zum Keller (dann auf Kosten der Gemeinschaft)ausgetauscht werden?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.08.2005 | 12:15

Sehr geehrte Frau K.,

ich vermag bereits nicht zu erkennen, dass sich aus dem Beschluss unbedingt die konkrete Verpflichtung ergibt, in einer bestimmten Zeit die Türen zu erneuern. Insbesondere der Hinweis auf die Meldepflicht bei der Erneuerungsabsicht weist meines Erachtens darauf hin, dass eine unmittelbare Verpflichtung zur Verwendung der ausgewählten Tür nur besteht, wenn die vorhandene Tür zustandsbedingt ausgetauscht wird (bzw. ausgetauscht werden muss).

Von daher spricht aber sicherlich auch nichts gegen die von Ihnen vorgeschlagene und angemessene Quote. Bindend wäre dies aber nicht.

Hochachtungsvoll

RA Hellmann

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