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Baulastübernahmeerklärung

| 17.10.2016 11:24 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


08:50

Zusammenfassung: Erforderlichkeit einer Baulast trotz eingetragener Dienstbarkeit

Guten Tag,
wir sind Eigentümer eines Reihenmittelhauses.
Es geht um ein angrenzendes geplantes Bauvorhaben mit der gemeinsamen Nutzung der Zufahrt zu den Doppelgaragen der Reihenhäuser (insgesamt 9 Parteien).
Die Stadt hat uns eine Benachrichtigung über das geplante Bauvorhaben (Bau eines Mehrfamilienhauses mit gemeinsamer Nutzung der Einfahrt) zukommen lassen. Die Beiliegende Angrenzer-Erklärung haben wir nicht unterschrieben (da wir dazu auch nicht verpflichtet sind).

In einem neuen Schreiben von der Anwaltskanzlei der Bauherrin wird jetzt gefordert, dass wir eine Baulastübernahmeerklärung zu Gunsten des Grundstücks des neuen Mehrfamilienhauses gegenüber der Stadt abgeben sollen.

Die Grunddienstbarkeit (Geh- und Fahrrecht) ist für den Eigentümer des Grundstücks mit dem neuen Bauvorhaben ist bereits in unserem Grundbuch vermerkt.

Weshalb wird diese Baulastübernahme gefordert, immerhin ist das Geh- und Fahrrecht bereits geregelt? Hätten wir bei dieser Baulastübernahmeerklärung irgendwelche Nachteile zu befürchten? Müssen wir da auf etwas aupassen?

In dem Muster von der Baulasterklärung ist aufgeführt:
Begünstigtes Grundstück: Wir übernehmen zugunsten des Baugrundstücks Gemarkung (Stadt), (Straße..., Flurstück..(von dem Bauvorhaben)., für uns und unsere Rechtsnachfolger die Verpflichtung,

(x) die Herstellung, Unterhaltung und Benutzung unseres Grundstücks entsprechend dem Lageplan vom ...... als Zugang und Zufahrt von der Straße/Flurstück Nr. (Öffentliche Straße) zu der geplanten Tiefgarage auf dem Baugrundstück jederzeit uneingeschränkt zu dulden.

Wenn ich das richtig verstehe, wird hier lediglich nochmal das Geh- und Zufahrtsrecht abgesichert. Also im Grunde können wir dagegen sowieso nichts machen oder?


17.10.2016 | 12:43

Antwort

von


(129)
Mainzer Str. 116
66121 Saarbrücken
Tel: 0681-40141116
Web: http://www.schroeder-anwaltskanzlei.de
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Sehr geehrter Fragesteller,

die Bauaufsicht verlangt anscheinend vom Bauherrn die Beschaffung einer Baulasterklärung von Ihnen, weil gemäß § 4 Abs. 1 LBO Baden-Württemberg eine öffentlich-rechtlich gesicherte Zufahrt erfoderlich ist. Nach der Rechtsprechung des VGH Mannheim - ist eine Dientbarkeit nach Privatrecht nicht ausreichend als öffentlich-rechtiche Sicherung, vielmehr ist hierfür eine Baulast nach § 71 LBO nachzuweisen, auch wenn sich diese inhaltlich mit der Dienstbarkeit deckt.

Der BGH hat einmal entschieden - V ZR 203/91 -, dass sich aus dem Bestehen einer Diestbarkeit die Verpflichtung des Eigentümers des dienenden Grundstückes ergeben kann, eine inhaltich deckungsgleiche Baulasterklärung abzugeben, wenn dies erforderlich ist, um die Bebauung zu ermöglichen und wenn die Vereinbarung, die der Eintragung der Dienstbarkeit zu Grunde lag, den Zweck hatte, ebendiese Bebauung zu ermöglichen. Dies aber auch nur dann, wenn der Bauherr nicht eine Befreiung der Bauaufsicht erlangen kann - VGH Mannheim 3 S 1371/10 -.

Ob Sie zur Abgabe der Baulasterklärung gegenüber dem Bauherrn verpflichtet sind, hängt also zum einen davon ab, zu welchem Zweck und mit welcher Vereinbarung die Dienstbarkeit eingetragen wurde. Ein Geh- und Fahrrecht kann sich durchaus auf andere Zwecke bezogen haben als auf das anstehende Bauvorhaben. Ihrer Sachverhaltsschilderung kann ich dazu nichts entnehmen. Zum anderen kommt es auf die bauaufsichtliche Befreiungsmöglichkeit an, die maßgeblich von den konkreten Grundstücksverhältnissen abhängt.

Sollten Sie nicht verplichtet sein, müssten Sie die Baulast nicht erklären, jedenfalls nicht ohne Gegenleistung.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Martin Schröder

Nachfrage vom Fragesteller 18.10.2016 | 08:43

Hallo,

vielen Dank für Ihre Antwort.

Muss der Zweck der Dienstbarkeit irgendwo schriftlich aufgeführt werden, falls ja wo kann man diesen einsehen?

Um es noch etwas besser verstehen zu wollen noch eine Info:
Auf dem Grundstück befindet sich bereits ein Haus, dieses wird jedoch abgerissen um ein neues Mehrfamilienhaus zu bauen.
Die geplante Tiefgarageneinfahrt zum Mehrfamilienhaus soll über unsere Einfahrt erfolgen.
Zur Zeit ist unsere Einfahrt zu dem anderen Grundstück durch eine Mauer abgetrennt.

Die Anwaltskanzlei gab uns lediglich 10 Tage Zeit um diese Erklärung abzugeben, ansonsten könnten Schadenersatzanschprüche
aufgrund von Verzögerungen des Bauvorhabens gestellt werden.
Ist so eine Frist überhaupt angemessen?

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 18.10.2016 | 08:50

1) Zu Ihrem Grundbuch gibt es eine sogenannte Grundakte, die Sie beim Grundbuchamt einsehen können. Darin wird sich vermutlich eine Vereinbarung finden, die der Bewilligung der Dienstbarkeit zu Grunde lag.

2) Wie lang eine Frist sein muss, hängt von den Umständen des Einzelfalles ab. Ich rate zur Vorsicht, nach Möglichkeit sollten Sie die Frist einhalten. Wenn Die Frist für Ihre Recherchen und Entscheidung nicht genügt, sollten Sie schriftlich Fristverlängerung verlangen und begründen, warum Sie mehr Zeit brauchen.

Wenn Sie möchten, können Sie mir das Anwaltsschreiben an meine Kanzleiandresse schicken, ich würde dann noch im Rahmen dieser Erstberatung einmal drüber schauen.

Mit besten Grüßen


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