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Baulastformulierung

31. Dezember 2021 13:04 |
Preis: 48,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


Zusammenfassung:

Eine Baulast besteht allein im öffentlichen Interesse. Privatrechtlich gewährt die Baulast dem dadurch Begünstigten weder einen Nutzungsanspruch noch verpflichtet sie den Eigentümer, die Nutzung zu dulden.

Sehr geehrte Damen und Herren,

für ein Grundstück A findet sich folgenden Wortlaut im Baulastverzeichnis:
Die Eigentümer des Grundstücks A übernehmen, auch zu Lasten Ihrer Rechtsnachfolger, als Baulast die Verpflichtung zu dulden, dass auf dem genanntem Grundstück ein Weg zum vorschriftsmässigem Anschluss von Grundstück B,C und D an das öffentliche Strassennetz angelegt, unterhalten und benutzt wird.

Alle Grundstücke sind alle hinterliegende Grundstücke und können nur an das Strassennetz gelangen, in dem Sie über ein Grundstück E fahren. Betreffend Grundstück E gibt es eine weitere Baulast in der die Überfahrt geregelt ist.
Grundstück B und C sind Erbpachtgrundstücke.

Wenn man über Grundstück A fahren würde, sind eine andere hinterliegende Strasse und wiederum daran liegende Kleingärten erreichbar. Das Grundstück A wird permanent von Fremden überfahren, die diese Überfahrt als Abkürzung benutzen. Genauso wird es auch als Abkürzung genutzt, um sozusagen von hinten zu B oder C zu gelangen.
Aus diesem Grund sind auf dem Weg auf Grundstück A nunmehr Pfosten eingelassen worden (mit der Feuerwehr abgestimmt und Schlüssel an die Feuerwehr übergeben). Zu Fuss/per Rad kommt man immer durch. Ein Pfosten ist mit einem Dreiantschloss versehen, so dass man auch mit einem schmalen Auto durchkommt, wenn man diesen Pfosten zieht. Einen Schlüssel für den weiteren Pfosten, der entfernt auch LKWs durchkommen lassen würde, hat der Erbbauberechtigter auf B und C nicht erhalten.

Die Erbbauberechtigten von B und C sind der Meinung, sie hätten ein uneingeschränktes Wegerecht mit Fahrzeugen über Grundstück A, auch wenn Sie nicht an das öffentliche Strassennetz heranwollen, sondern nur von B nach C wollen oder von C/B nach E.

Ist aus dem Wortlaut der Baulast ein uneingeschränktes und permanentes Wegerecht für Autos, LKW, Traktoren, auch wenn nicht an das Strassennetz gefahren wird, ableitbar ?

Vielen Dank !

31. Dezember 2021 | 16:10

Antwort

von


(1323)
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Web: http://rkm-goettingen.de/gero-geisslreiter-verwaltungsrecht
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Wenn es sich tatsächlich um eine Baulast i.S.d. § 81 der Niedersächsischen Bauordnung (NBauO) handelt, dann ergibt sich daraus kein privatrechtlicher Anspruch eines Grundstückseigentümers gegen einen anderen. Mit einer Baulast werden öffentlich-rechtliche Hindernisse ausgeräumt, die einer Bebauung eines Baugrundstücks (hier: Grundstücke B, C und D) entgegenstehen. Eine Baulast besteht allein im öffentlichen Interesse. Privatrechtlich gewährt die Baulast dem dadurch Begünstigten weder einen Nutzungsanspruch noch verpflichtet sie den Eigentümer, die Nutzung zu dulden (BGH, Urteil vom 19. April 1985 – V ZR 152/83 –, BGHZ 94, 160-166, Rn. 20). Allein die Bauaufsichtsbehörde kann den verpflichteten Grundstückseigentümer A durch bauordnungsrechtliche Verfügung dazu zwingen, den erschließungsbedingten Verkehr zu den Grundstücken B, C und D zu dulden.

Der Wortlaut der Baulast betrifft die Erreichung der Grundstücke B, C und D unabhängig davon, ob es das eigene Grundstück oder das Nachbargrundstück ist und wer eines der Grundstücke erreichen will. Eine allgemeine Verpflichtung, die Durchfahrt über A zu ermöglichen, ergibt sich aus der Baulast allerdings nicht.

Wenn es zusätzlich eine entsprechende Wegedienstbarkeit zu Lasten des Grundstücks A und zu Gunsten der Grundstücke B, C und D geben sollte, so will ich die Reichweite der entsprechenden Berechtigung gerne prüfen, wenn Sie mir den Inhalt der Grundbucheintragung sowie der zugehörigen Eintragungsbewilligung mitteilen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben, und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Gero Geißlreiter
Fachanwalt für Verwaltungsrecht

Rückfrage vom Fragesteller 1. Januar 2022 | 20:19

Sehr geehrter Herr Geißlreiter,
Vielen Dank für Ihre Antwort. Da das Grundbuch betreffend des Flurstückes keinerlei Dienstbarkeiten enthält und Abteilung II schön leer ist, müsste ich die Baugenehmigungen der Gebäude auf B, C (D unbebaut) prüfen, um herauszufinden, ob die Baulast im Baugenehmigungsverfahren angeordnet wurde und somit ein Recht eingefordert werden kann.

Ggf. komme ich danach noch einmal auf Sie zu, da mir in dem Falle der Unterhalt (Pflege: Schlaglöcher im Schotter, Winterdienst) unklar ist. Ich finde auch das genannte BGH Urteil nicht im Netz und würde es gerne lesen wollen.
Mit freundlichem Gruß
"Fragesteller"

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 1. Januar 2022 | 21:42

Sehr geehrter Fragesteller,

das Urteil können Sie z.B. unter https://research.wolterskluwer-online.de/document/686781a0-d6d3-4c98-ac52-dd2f25dd1fc2 finden (dort zitiert unter Rz. 19).

Die Baulast muss im Baulastenverzeichnis bei der Bauaufsichtsbehörde eingetragen sein. Wenn Sie dort sagen, worum es geht, steht Ihnen das Recht auf Einsichtnahme zu.

Melden Sie sich gerne bei Bedarf wieder.

Beste Grüße von Gero Geißlreiter, Rechtsanwalt

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