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Baulasten und Erschließung über fremdes Grundstück notwendig


| 20.04.2006 15:00 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht



Sehr geehrte Damen und Herren,

zu folgendem Fall benötigen wir Ihre Unterstützung, alle genannten Haus-, Flurstück- und Blatt-Nummern stimmen aus Gründen der Anonymität nicht mit der Realität überein. Es geht hier darum, ob und wie wir ggf. die Erschließung für unser neues Bauvorhaben aufgrund bereits vorhandener Erschließung sicherstellen können, auch wenn bereits diese Erschließung nur sehr eingeschränkt per Baulast gesichert ist:

Zunächst die Situation vor Ort:
Meine Frau und ich sind Eigentümer eines Wohnhauses Musterstraße 10 auf dem Hinterland-Grundstück in NRW (Flurstück C2).
Von der öffentlichen Straße Musterstraße aus gesehen sieht die Grundstückfolge wie folgt aus:
1. das unmittelbar an der Straße liegende Grundstück (Flurstück A, Wohnhaus Nr. 12)
2. dahinter das Hinterliegergrundstück unseres Nachbarn Familie F, Flurstück B, dort baut derzeit Familie F ein neues Wohnhaus Nr. 10b.
3. wiederum dahinter ein sehr kleines Flurstück C1 (ca.50qm, unbebaut, ebenfalls in unserem Eigentum) und unser o.g. Flurstück C2.

Rechts an allen Flurstücken vorbei führt der in dem Besitz der Fam F (Eigentümer von Grundstück B) befindliche Privatweg Flurstück W (ca. 90m lang), den wir auch mitbenutzen, um unser Wohnhaus Nr. 10 zu erreichen. In dem Weg des Nachbarn liegen auch unsere Versorgungsleitungen für das Haus Nr. 10, inkl. des Anschlussschachts mit einer Wasseruhr.
Wir erreichen unser Wohnhaus nur über unseren Weg W. Dieser Weg W ist leider lediglich mit einer öffentlich-rechtlichen Baulast von 1977 behaftet (Blatt Nr. 98), eine Grunddienstbarkeit gibt es auch nicht.
Die Baulast im Blatt Nr. 93 lautet: "Verpflichtung des jeweiligen Eigentümers des Flurstücks W auf dem vorgenannten Weg zugunsten
des jeweiligen Eigentümers, der jeweiligen Bewohner, Besucher und Benutzer des Grundstücks Musterstadt, Musterweg 10 (Gemarkung G, Flur 2, Flurstück C2) eine Fläche zum Befahren mit PKW und zum Begehen, soweit dies zum Erreichen und Verlassen des vorgenannten Grundstückes erforderlich ist, zur Verfügung zu stellen. Die Begünstigten sind berechtigt, die Wegfläche jederzeit zu benutzen".

Dies bedeutet für uns: unser schon bestehendes Wohnhaus ist technisch erschlossen, aber baurechtlich nicht ausreichend, ebenso hat die Baubehörde nun unseren Bauantrag für eine weiteres Wohnhaus (zusammen auf C1 und C2) abgelehnt mit der Begründung, dass die Erschließung lt. §4 BauO NRW nicht gesichert ist und der Nachbar und Eigentümer des Weges (Familie F) erst noch folgender Baulast zustimmen müsste:

„Verpflichtung des jeweiligen Eigentümers des Grundstückes in Musterstadt, Musterstraße (Gemarkung G, Flur 2, Flurstück W) dieses als Zuwegung im Sinne des § 4 BauO NRW zugunsten der jeweiligen Eigentümer, Bewohner, Besucher und Benutzer der Grundstücke in Musterstadt, Musterstraße 10, 10a und 10b (Gemarkung G, Flur 2, Flurstücke B, C1 und C2) zum Begehen und zum Befahren, soweit dies zum Erreichen und Verlassen des Grundstückes erforderlich ist, jederzeit zur Verfügung zu stellen, sowie die Verlegung, Unterhaltung und Erneuerung der Ver- und Entsorgungsleitungen zugunsten der jeweiligen Eigentümer des genannten Grundstückes jederzeit zu dulden.“
Die bestehende Baulast würde entsprechend gelöscht und durch diese neue ersetzt werden.

Die Situation stellt sich für uns wie folgt dar:
1. Unser im vergangenen Jahr erworbenes Wohnhaus (schon ca. 60 Jahre alt) ist technisch erschlossen, aber nicht ausreichend baurechtlich, d.h. es fehlt insbesondere ein Leitungsrecht und es fehlt der Bezug auf §4 BauO NRW in der Baulast, allerdings haben wir ja einen gewissen Bestandsschutz. Im übrigen will der Eigentümer des Weges eine Nutzungsentgelt für die Wegenutzung von uns in Zukunft fordern.
2. Unser neues geplantes Wohnhaus kann die Stadt nur genehmigen, wenn der Nachbar der o.g. neuen Baulast zustimmt, dazu ist er allerdings nicht bereit.

Folgende Fragen haben wir dazu:
1. Können wir uns auf die vorhandene technische Erschließung unseres Hauses berufen, und damit die Erschließung des neuen Hauses nötigenfalls einklagen?
2. Kann die Stadt den Eigentümer des Weges nicht zur Übernahme der Baulast zwingen?
3. Ist die bestehende Baulast Flurstück-bezogen oder Vorhaben-bezogen?
4. Womit sich die weitere Frage stellt, ob wir auf unserem bisher begünstigten Flurstück C2 die Erschließung mit der vorhandenen Baulast und den vorhandenen Anschlüssen evtl. sicherstellen könnten und durch eine Flurstückszusammenlegung von C1 und C2 damit auch unser neues Wohnhaus per existierender Baulast erschlossen hätten?
5. Können Sie uns evtl. Urteile nennen, auf die wir uns beziehen können?

Vielen Dank für Ihre Bemühungen.

Mit freundlichen Grüßen
Ihr Fragestellender

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Sehr geehrte Fragestellerin, geehrter Fragesteller,


vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich - die Richtigkeit Ihrer Angaben vorausgesetzt - anhand der von Ihnen gemachten Angaben gerne wie folgt summarisch beantworten möchte:


Lediglich des besseren Verständnisses der rechtlichen Situation willen erlaube ich mir, kurz auf die im hiesigen Fall entscheidende Rechtsnorm hinzuweisen:

Nach § 30 Abs. 1 BauGB ist im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, der allein oder gemeinsam mit sonstigen baurechtlichen Vorschriften mindestens Festsetzungen über die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen und die örtlichen Verkehrsflächen enthält, ein Vorhaben nur dann zulässig, wenn es diesen Festsetzungen nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist.

Es geht also darum, ob die Erschließung Ihres neuen Bauvorhabens (auf Grundstück C1) ausreichend gesichert ist. Dies scheint offensichtlich nicht der Fall zu sein, da eine Verlegung, Unterhaltung und Erneuerung der Ver- und Entsorgungsleitungen nur über fremde Grundstücke möglich ist. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass ich ohne Einsichtnahme in die Bauakten zunächst einmal davon ausgehe, dass die Behörde mit der Ansicht, Ihr zu bebauendes Grundstück sei nicht ausreichend erschlossen, recht hat und diese Ansicht als wahr unterstelle. Eine andere Beurteilung kann ich erst nach Einsicht in die Bauakten treffen.

Somit kann eine Erschließung Ihres Grundstücks durch die Übernahme einer Baulast der Eigentümer des Nachbargrundstückes gesichert werden. Eine Baulast wird definiert als die durch den Grundstückseigentümer gegenüber der Baubehörde erklärte öffentlich-rechtliche Verpflichtung zu einem sein Grundstück betreffendes Tun, Dulden oder Unterlassen, soweit sich diese Verpflichtung nicht bereits aus geltenden Rechtsvorschriften ergibt. Per definitionem muss der Nachbar die Baulast daher freiwillig übernehmen und kann durch die Stadt auch nicht gezwungen werden. Wenn die Erschließung des zu bebauenden Grundstücks nicht gesichert ist, können Sie sich meines Erachtens auch auf die Erschließung des bereits bebauten Grundstücks nicht berufen. Bestandsschutz kann dabei rein begrifflich nämlich nur ein Gebäude genießen, das bereits gebaut ist und nicht ein solches, das erst noch gebaut werden muss. Insoweit gibt es auch keinen Bestandsschutz, wenn Sie Ihr bisheriges Gebäude erweitern wollen. In der Praxis erklären sich aber viele Nachbarn gegen Zahlung einer bestimmten Geldsumme zur Übernahme einer Baulast bereit. Es wäre insoweit sicher durchaus lohnenswert, einmal bei den Nachbarn anzufragen, ob sich diese ihre Einwilligung zur Übernahme einer Baulast abkaufen lassen würden.

Die gesicherte Erschließung bezieht sich auf das jeweilige Vorhaben. Es erscheint jedoch fraglich, ob die bereits zugunsten Ihres Wohnhauses eingetragene Baulast ausreicht, um auch für das unbebaute Flurstück eine ausreichende Erschließung zu sichern. Denn auch die bereits bestehende Baulast begründet lediglich eine Verpflichtung des Grundstückseigentümers, eine Fläche zum Befahren mit PKW und zum Begehen, soweit dies zum Erreichen und Verlassen des vorgenannten Grundstückes erforderlich ist, zur Verfügung zu stellen. Eine Verpflichtung, auch das Verlegen von Ver- und Entsorgungsleitungen zuzulassen, wird offensichtlich nicht begründet. Andernfalls wäre durchaus zu prüfen, inwieweit Sie auf Ihr bereits bebautes Grundstück zugunsten des unbebauten Grundstücks eine Baulast eintragen könnten, die dazu führt, dass eine Erschließung des noch unbebauten Grundstücks möglich würde. Dann wäre eine Zusammenlegung der Grundstücke nicht notwendig. Es kommt aber auch hier auf die konkreten Gegebenheiten an, die man aus der Ferne schwer beurteilen kann. Sie sollten die weitere Bearbeitung des Falles daher in die Hände eines versierten Anwaltes legen.


Ich hoffe, Ihnen mit meiner Prüfung der Rechtslage eine erste rechtliche Orientierung vermittelt zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems von einem Rechtsanwalt zu erhalten.

Sofern Sie eine abschließende Beurteilung Ihres Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem konkret zu erörtern.




Mit freundlichen Grüßen



Jorma Hein
Rechtsanwalt, Mediator

Gisselberger Straße 31
35037 Marburg

Telefon: 06421 - 167131
Fax: 06421 - 167132

hein@haftungsrecht.com
www.haftungsrecht.com

Nachfrage vom Fragesteller 21.04.2006 | 09:37

Sehr geehrter Herr Hein,

vielen Dank für die kompetente und umfassende Einschätzung, die ich auch entsprechend bewerten werde.
Eine Nachfrage ergibt sich noch hierzu:
Kann der Eigentümer des Weges von uns ein Nutzungsentgelt für die reine Mitnutzung verlangen und wie dürfte sich dies von der Höhe her gestalten?
Der örtliche qm-Preis Bauland (Bodenrichtwert) beträgt rd. 330€, Garten- und Wegefläche rd. 66€.

Vielen Dank.

MfG
Ihr Fragestellender

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.04.2006 | 09:46

Sehr geehrte Fragesteller,


vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne wie folgt beantworten möchte:


Meines Erachtens kann der Eigentümer des Weges ein Nutzungsentgelt von Ihnen verlangen.

Die bereits eingetragene Baulast ist eine rein öffentlich-rechtliche Verpflichtung (also gegenüber der Behörde), die nicht per se auf das privatrechtliche Verhältnis zu Ihnen „durchschlägt“. Wie Sie selbst schreiben, besteht eine Grunddienstbarkeit ja gerade nicht.

Die Höhe des Nutzungsentgeltes für den Weg ist letztlich Verhandlungssache, einen Wert kann ich Ihnen da nicht nennen. Es wäre jedoch durchaus zu überlegen, dem Nachbarn seine Zustimmung zur Eintragung einer entsprechenden Grunddienstbarkeit (z.B. Wege- oder Leitungsrecht) abzukaufen. Dann hätten Sie auch für die Zukunft entsprechende Planungssicherheit.

Es wäre durchaus noch zu überprüfen, inwieweit Ihnen ein Notleitungs-/Notwegerecht über den Weg des Nachbarn zustünde (vgl. § 917 BGB). Auch hier ist eine Geldrente zu zahlen. Die hierzu ergangene Rechtsprechung ist jedoch so umfangreich, dass im Rahmen dieser Nachfragefunktion nicht weiter darauf eingegangen werden kann. Hier wird Ihnen nur eine detaillierte Beratung bei einem Anwalt vor Ort helfen. Angesichts der wirtschaftlichen Bedeutung, die diese Angelegenheit für Sie zu haben scheint, halte ich eine Investition in eine umfassende anwaltliche Beratung allerdings für lohnenswert.


Ich hoffe, Ihre Nachfrage zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben.



Mit freundlichen Grüßen


Jorma Hein
Rechtsanwalt und Mediator

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