Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt beantworte:
Die Baulast stellt eine öffentlich-rechtliches Hindernis für das dienende Grundstück dar. Die Baulast bleibt bei einer Zwangsversteigerung des dienenden Grundstückes bestehen. Ein zivilrechtlicher Anspruch des herrschenden Grundstückes kann aus dieser Baulast nicht hergeleitet werden.
Die Bauaufsichtsbehörde kann rein formal darauf bestehen, dass die betreffende Betriebleiterwohnung nicht anderweitig – zu Wohnzwecken - genutzt wird.
Allerdings besteht auch die Möglichkeit, dass die Bauaufsichtsbehörde durch Verwaltungsakt auf die Baulast verzichten. Hierzu wäre die Bauaufsichtsbehörde verpflichtet, wenn an der Baulast kein öffentliches Interesse mehr besteht.
Soweit ein solcher Betrieb auf dem Nachbargrundstück nicht mehr fortgeführt wird oder werden kann, bestünde eigentlich kein öffentliches Interesse an dem Erhalt der Baulast, so dass die Bauaufsichtsbehörde verpflichtet wäre, auf die Baulast zu verzichten.
Allerdings kann ich Ihnen keine Rechtssicherheit geben, dass die Bauaufsichtsbehörde auch so entscheiden wird. Sicherlich wird die Baulast auch bei dem Verkehrswert entsprechend Berücksichtigung gefunden haben.
Da eine entsprechende Rechtssicherheit nicht einzuholen ist, empfehle ich die Vorsprache bei der Bauaufsichtsbehörde um zu eruieren, ob die Möglichkeit besteht, dass auf die Baulast verzichtet wird. Ich denke aber, dass ein Verzicht nicht vor Ablauf des Zwangsversteigerungstermins erfolgen wird. Sollte dies dennoch erfolgen wird dies sicherlich Auswirkungen auf den Wert der Immobilie und damit auf den Ablauf der Zwangsversteigerung haben.
Ich hoffe Ihnen einen ersten hilfreichen Überblick verschafft zu haben.
Mit besten Grüßen
Marcus Schröter
Rechtsanwalt & Immobilienökonom
