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Baulast wird vom Bauamt nicht akzeptiert.

29.10.2016 12:44 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Carsten Neumann


Zusammenfassung: Die Anforderungen an eine notwendige Treppe als notwendiger Rettungsweg aus einer Nutzungseinheit mit Aufenthaltsräumen eines Gebäudes richten sich nach §§ 33, 34 Niedersächsische Bauordnung. Für eine wesentliche Nutzungsänderung eines Gebäudes besteht kein Bestandsschutz.

Wir haben im Jahr 2014 ein altes Haus (Baujahr 1902) gekauft, welches hinten ein Stallgebäude hatte. Das Stallgebäude wurde von Eigentümer betrieblich als kleine Werkstatt und Ablage benutzt (Gartenbaubetrieb). Das Wohnhaus wurde seinerzeit in zwei Wohnungen geteilt. Das Obergeschoß wurde vermietet, im Erdgeschoß lebte die Mutter. Dieser Umbau wurde beim Bauamt nicht gemeldet. Das Haus ist laut Unterlagen ein Einfamilienhaus. Ich glaube die betriebliche Nutzung wurde auch nirgendswo erfasst. Da links und rechts vom Haus keine eigene Auffahrt vorhanden ist, wurde 2012 bei der Teilung des ursprünglich großen Grundschtückes, eine Baulast zu gunsten unseres Flurstückes eingetragen.

Wir haben das Haus jetzt angefangen umzubauen und einen Bauantrag gestellt. Das Stallgebäude wurde abgerissen und dort sind Parkplätze entstanden. (Der Abriss wurde genehmigt.)
Das Erdgeschoss soll als Bürofläche (Reisebüro) genutzt werden, im restlichen Haus sollen 2 Wohnungen entstehen.
Das Bauamt will uns den Bauantrag nicht genehmigen, da:

1. Eine Treppe, die in das Haus führt (in das Büro) und bereits seit 1902 besteht, bei der Teilung der Grundstücke nicht mit erfasst wurde und so gar nicht bestehen bleiben darf. Diese Treppe darf als Zugang zum Haus nicht genutzt werden und muss zurückgebaut werden.

2. Die Baulast für die betriebliche Nutzung als Reisebüro und 2 Wohnungen nicht ausreicht, weil mit viel mehr Verkehrsaufkommen zu rechnen ist.

Der genaue Wortlaut der Baulast lautet:

"Der jeweilige Eigentümer ist verpflichtet, zu dulden, dass auf seinem Grundstück (Str., Flur, Flurstück) eine Teilfläche, die auf dem anliegenden Lageplan vom 05.11.2012 schraffiert dargestellt ist, als Zufahrt und Zugang zu dem Nachbargrundstück (Str., Flur, Flurstück) anlegen, unterhalten und nutzen darf."

Das Bauamt fordert eine neue Baulast, die uns die Eigentümer nicht geben möchten. (Sie haben mit der Nutzung kein Problem, wollen jedoch ncihts schriftlich festhalten.)

Hat das Bauamt mit seiner Äußerung recht? Muss die Treppe zurückgebaut werden und der Eignagn nicht mehr benutzt werden? (Es gibt zwar einen weiteren Eingang zum Haus, der geht jedoch direkt ins Obergeschoß.) Reicht die bestehende Baulast für die geplante Nutzung tatsächlich nicht aus?

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1.

Wenn das Haus bereits im Jahr 1902 mit der Treppe errichtet wurde und in dieser Ausführung genehmigt wurde oder nach damaligem Baurecht genehmigungsfähig war, dann besteht Bestandsschutz. Die Baubehörde darf dann nicht den Rückbau mit der Begründung fordern, die Treppe sei heute nicht mehr genehmigungsfähig.

Keinen Bestandsschutz genießen jedoch wesentliche Nutzungsänderungen.

Hierunter fällt auch die Umänderung einer Wohnnutzung in eine gewerbliche Nutzung, insbesondere wenn die vorherige gewerbliche Nutzung nie gemeldet und genehmigt wurde.

Das Bauamt könnte also allenfalls die Nutzung der Treppe für eine gewerbliche Nutzung untersagen. Dies ergibt sich auch aus dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit, da eine Nutzungsuntersagung gegenüber einer Abrissverfügung das mildere Mittel ist.

2.

Die bestehende Baulast lässt auch in einen Zugang in Form einer Treppe zu.

Ob mit einem so starken Besucheraufkommen zu rechnen ist, dass der Umfang der bisherigen Baulast nicht mehr ausreicht, sollte durch Einholung eines Gutachtens geklärt werden, das die Fragen beantwortet, mit welchem Besucheraufkommen zu rechnen ist, und ob hierfür der Umfang des Zugangs nach der bestehenden Baulast ausreicht.

Vom Ergebnis eines solchen Gutachtens hängt ab, ob die Forderung der Behörde nach einer erweiterten Baulast begründet ist.

3.

Die einschlägigen Bestimmungen in der Niedersächsischen Bauordnung (NBauO) sind die §§ 33, 34.

Nach § 33 Absatz 1 NBauO müssen für jede Nutzungseinheit mit Aufenthaltsraum (Wohnung oder Geschäftslokal) in einem Gebäude mindestens zwei verschiedene, von einander unabhängige Rettungswege ins Frei vorhanden sein. Die Rettungswege dürfen innerhalb des Geschosses über denselben notwendigen Flur führen.

Nach Absatz 2 muss der erste Rettungsweg für eine Nutzungseinheit, die nicht zu ebener Erde liegt, über eine notwendige Treppe führen. Der zweite notwendige Rettungsweg kann über eine notwendige Treppe führen.

Nach § 34 Absatz 1 NBauO müssen Räume in Gebäuden, soweit sie nicht zu ebener Erde liegen, über Treppen zugänglich sein. Treppen müssen in solcher Zahl vorhanden und so angeordnet und ausgebildet sein, dass sie für den größten zu erwartenden Verkehr ausreichen und die erforderlichen Rettungswege bieten (notwendige Treppen). Statt notwendiger Treppen sind Rampen mit flacher Neigung zulässig.

Nach Absatz 3 müssen Treppen mindestens einen Handlauf haben. Notwendige Treppen müssen beiderseits Handläufe haben. Die Handläufe müssen fest und griffsicher sein. Letzteres gilt nicht, wenn Menschen mit Behinderungen und alte Menschen die Treppe nicht zu benutzen brauchen, und nicht für Treppen von Wohnungen der Gebäudeklassen 1 und 2 (i.e. freistehende Gebäude mit einer Höhe bis zu 7 m und nicht mehr als zwei Nutzungseinheiten von insgesamt nicht mehr als 400 qm Grundfläche - § 2 Abs. 3 Nrn. 1 und 2 NBauO) sowie in Wohnungen. (Unter letzteres fällt also nicht der Treppenzugang für das geplante Reisebüro in einem Haus mit drei Nutzungseinheiten, i.e. ein Geschäftslokal und zwei Wohnungen.)

Ihre Beschreibung lässt offen, ob das Reisebüro zu ebener Erde liegt. Es ist zwar im Erdgeschoss, aber da der Zugang über eine Treppe führt, scheint es nicht zu ebener Erde zu liegen. Auch ist nicht auszuschließen, dass das Reisebüro auch von alten und behinderten Menschen besucht wird. Damit muss der Zugang die Voraussetzungen an eine notwendige Treppe im Sinne des § 34 NBauO voll erfüllen.

Ob die bestehende Treppe die Anforderungen nach § 34 Absatz 1 Satz 2 NBauO (sichere Anordnung und Ausbildung, Aufnahmefähigkeit für den größten zu erwartenden Verkehr, Eignung als erforderlicher Rettungsweg) sollten Sie durch Einholung eines Gutachtens für Brandsicherheit durch einen IHK-Gutachter klären lassen.

Sollte die bestehende Treppe die gesetzlichen Anforderungen nicht erfüllen, hat die Baubehörde mit ihrer Begründung Recht, und eine Nutzungsänderung ist nur genehmigungsfäig, wenn eine neue Treppe (oder Zugang) angelegt wird, der den gesetzlichen Forderungen entspricht.

4.

Ob die bisher bestehende Baulast ausreicht, hängt davon ab, ob der dort durch die schraffierte Fläche ausgewiesene Zugangsbereich ausreichend ist. Davon abgesehen, schließt der Wortlaut der bisheri bestehenden Baulast die errichtung oder Nutzung des zugangs durch eine Treppe nicht aus.

Das bloß informell mitgeteilte Einverständnis der Nachbarn ist nicht ausreichend, wenn die durch die Zugangsfläche nach der bisher bestehenden Baulast nicht ausreichen sollte, da es an der erforderlichen Nachweisbarkeit und Unwiderruflichkeit des Einverständnisses der Nachbarn fehlt. Nach § 81 Absatz 1 NBauO erfolgt die Übernahme einer öffentlich-rechtlichen Verpflichtung gegenüber dem Bauamt (Baulast) schriftlich.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


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