Baulast öffentl.rechtlich einklagbar ?

Question

werte damen und herren
im zusammenhang mit dieser hier schon zur sprache gebrachten thematik :

http://www.frag-einen-anwalt.de/Unerschlossenen-Schwarzbau-im-Auenbereich-erworben-__f153104.html

nun eine neue situation:
um mein zuvor beschriebenes gelände (außenbereich,geplant ist nach wie vor eine hundetagesstätte) erreichen zu können,mußte ich bisher über einen privatweg,der zu 2 weiteren gründstücken gehörte.ein 4.grundstück,welches ebenfalls am ende dieser privatzuwegung liegt,ist bebaut und bewohnt.die besitzerin muß auch über den privatweg zu ihrem haus,sowie auch ein taubenzüchter der auf ihrem grundstück mitte der 90´er ein baubehördlich genehmigtes gebaude errichten durfte - ohne ein mindestmaß an erschließung.auch die besitzerin von grundstück 4 verfügt über keine baulasteneinträge zu lasten jener beiden grundstücke worüber die zuwegung verläuft.eines dieser beiden grundstücke in verbindung mit den oberen 2/3 der zuwegung erwarben nun meine lieben eltern für mich.somit wären auch 2/3 der von der baubehörde geforderten erschließung gesichert.das untere drittel der zuwegung sowie nebst liegende brach und weidefläche gehört einer gut betuchten fam.X,die nun dort auch alles verkaufen möchten,sogar als behördlich genehmigtes bauland!
alles sehr suspekt ... die von mir benötigte baulast von fam.X wurde mir verweigert - halt wegen dem geplanten verkauf.auf dem nun zuletzt erworbenen,daneben liegenden grundstück steht eine recht desolate holzhauskonstruktion mit aktuellem hausstromanschluß der stadtwerke,anschluß an die kanalisation und mit baugenehmigung aus dem jahre 1952,bewohnt bis mitte der 90´er,seit dem als wochenend bzw gartenhaus genutzt.mein am ende der zuwegung liegendes grundstück sowie das nun kürzlich erworbene hängen zusammen > mein bestreben : oben die huta zu betreiben und unten im "holzschwamm" zu wohnen.... mittlerweile scheint es offensichtlich zu sein,daß es sich hier generell um baubehördliche grauzone handelt,resultierend aus versäumnissen in der vergangenheit.ich strebe hier nun mit meiner huta eine neue rechtsform an und bekomme das volle programm an auflagen - nach aktuellem baurecht.ich meine zu erkennen,daß es aber nun durchaus von belang sein dürfte,hier strategisch pfiffig vorzugehen !? ich las zb mal in einem bauforum,daß wenn die baubehörde einer fassadensanierung oder ähnlichen erhaltenden maßnahmen zustimme,dies auch gewisser maßen mit der duldung der wiederaufnahme einer wohnnutzung einher ginge ???
sofern dies der fall wäre,habe ich dann nicht das recht auf einen baulasteneintrag von fam X ?
fakt ist,daß der teil des weges von fam X immer bestehen bleiben muß um die zufahrt zu sämtlichen dahinter liegenden nutzungseinheiten (anzahl 6) zu ermöglichen,keiner hat da eine baulast,ich hingegen habe ein wegerechtsurteil (vergleich) von 1935 "zu lasten" von fam X,die auch nachvollziehbar die rechtsnachfolger sind.nun mit dem erwerb des 2.grundstückes samt einst genehmigter bebauung - steigt damit nicht auch ein für mich nachvollziehbarer anspruch auf öffentlich rechtliche erschließung ? wenn nicht,welche gegebenheiten müssen zu grunde liegen,daß eine baulast mit aussicht auf erfolg einklagbar ist ?
vielen dank und mit freundlichen grüßen

Rechtsanwalt Heiko Tautorus · Accepted Answer

Sehr geehrter Fragesteller,

ich möchte Ihre Anfrage anhand des geschilderten Sachverhaltes im Rahmen einer ERSTberatung wie folgt beantworten:

Ihre Grundsatzfrage ist schnell beantwortet.
Eine öffentlich rechtliche Baulast ist eine freiwillige Erklärung gegenüber dem Bauamt ein Tun, Dulden oder Unterlassen vorzunehmen.

Die Baulast ist somit weder zivilrechtlich noch verwaltungsrechtlich einklagbar.

Soweit der Ansatz.

Jedoch hat der BGH schon wiederholt entschieden, dass eine Grunddienstbarkeit zur Zustimmung einer gleichlautenden Baulast Grundlage sein kann.

"Bezweckt eine Grunddienstbarkeit die Sicherstellung der Bebaubarkeit eines Grundstücks, hängt diese aber noch von der Übernahme einer - deckungsgleichen - Baulast ab, so kann der Eigentümer des belasteten Grundstücks verpflichtet sein, die Baulast zu übernehmen."
BGH, Urteil vom 03-02-1989 - <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=V%20ZR%20224/87" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 03.02.1989 - V ZR 224/87: Übernahme einer Baulast aufgrund einer Dienstbarkeit">V ZR 224/87</a> (Köln) in <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%201989,%201607" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 03.02.1989 - V ZR 224/87: Übernahme einer Baulast aufgrund einer Dienstbarkeit">NJW 1989, 1607</a>.

Nun haben Sie einen Vergleich mit Wegerecht.

Der Vergleich sollte dringend auf seine Nutzbarkeit geprüft werden. Möglicherweise lässt sich die Zustimmung auf eine Eintragung einer Grunddienstbarkeit und im Weiteren/Zugleich die Erklärung einer inhaltsgleichen Baulast einfordern.

"ich las zb mal in einem bauforum,daß wenn die baubehörde einer fassadensanierung oder ähnlichen erhaltenden maßnahmen zustimme,dies auch gewisser maßen mit der duldung der wiederaufnahme einer wohnnutzung einher ginge ???"

Pfiffig interessant. Seit der Aufgabe des aktiven Bestandsschutzes (Modernisierung/Umbau) aufgrund des § 35 BauGB: Bauen im Außenbereich , sind diese "Tricks" wohl eher Duldungen der örtlichen Baubehörde gleichzusetzen, als wirklich notwendig für eine Nutzungsänderung/Baugenehmigung.

Die Genehmigung beruht im Außenbereich auf den Voraussetzungen des § 35 BauGB: Bauen im Außenbereich und "gut". Eine Baugenehmigung kann dann aus diesen Gründen nicht mehr versagt werden.

"...steigt damit nicht auch ein für mich nachvollziehbarer anspruch auf öffentlich rechtliche erschließung ?"

Die öffentlich rechtliche Erschließung krankt immer noch an der Zufahrt, insbesondere mag Ihre Baubehörde wohl die örtliche Feuerwehr. Es fehlt an der durchgehenden Sicherung der Zufahrt.

Nutzen Sie die Kontaktmöglichkeiten.

Ich wünsche eine besinnliche Weihnachtszeit.

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Ich hoffe, dass ich Ihnen eine erste Orientierung in der Sache geben konnte.

Sollte sich der Sachverhalt doch etwas anders darstellen, nutzen Sie bitte die Nachfrage.

Sie können mich jederzeit über die Kontaktdaten in meinem Profil erreichen und auch in anderen Angelegenheiten beauftragen.

Es sei noch der Hinweis erlaubt, dass die rechtliche Einschätzung ausschließlich auf den von Ihnen mitgeteilten Tatsachen beruht und dass durch das Hinzufügen oder Weglassen von weiteren tatsächlichen Angaben die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen kann.

Baulast öffentl.rechtlich einklagbar ?

Baurecht, Architektenrecht

Rechtsanwalt Heiko Tautorus

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