Baulast für Balkon auf fremdem Garagendach

Sehr geehrte Fragestellerin,

ich möchte Ihre Anfrage anhand des geschilderten Sachverhaltes im Rahmen einer ERSTberatung wie folgt beantworten:

Der Begriff "Baulast" bezeichnet eine ÖFFENTLICH-rechtliche Verpflichtung des jeweiligen Grundstückeigentümers gegenüber der Baubehörde ein Tun, Dulden oder Unterlassen zu übernehmen. (§ 71 BW LBO ) Daraus ergibt sich auch das Anspruchsverhältnis zwischen Baubehörde und Grundstückseigentümer.

Sinnvoll zur rechtlichen Prüfung, wäre der Wortlaut der Baulast, hierzu können Sie gern die Nachfrage nutzen.

Will ein begünstigter Dritte eigene Rechte geltend machen, bedarf es einer zivilrechtlichen Sicherung, z.B. der Dienstbarkeit.

Dazu sollte eine entsprechende zivilrechtliche Vereinbarung gegeben bzw. bestanden haben. Der Anspruch aus der Vereinbarung hat idealerweise mittels einer dinglichen Grunddienstbarkeit Eingang ins Grundbuch gefunden haben.

Sie haben mündlich Vereinbarungen getroffen. Ob die dafür notwendigen essentilia negotii, die Vertragsgrundlagen, alle hinreichend getroffen wurden, lässt sich so nicht beurteilen.

Faktisch müssten Sie den Vertrag aber beweisen, da Sie daraus Rechte herleiten wollen. Ein Indiz wäre die Eintragung der Baulast. Aber eben nur ein Indiz. Gab es Zeugen oder Vorgespräche beim Notar oder der Behörde?

"a.) Berechtigt eine erteilte Baulast zur Einrichtung eines Balkons auf einem Garagendach (Garage auf fremdem Grundstück) den Begünstigten, dies nach seinem "Gusto" gestalten zu können oder ist die Baulast durch einen entsprechenden Vertrag zur Nutzung/Unterhalt zu ergänzen (kann/muss)?"

Grundsatz : Existiert nur eine Baulast, dann Nein.
Mit zivilrechtlicher Sicherung oder zumindest Vereinbarung (Vertrag): Ja.

"Sprich: Kann der Begünstigte den Balkon einfach so einrichten, wie es ihm gefällt oder gibt es da Grenzen?"

Auch der Begünstigte muss sich an die Regelungen der Bauordnung halten. Insbesondere gilt zu bedenken, was dem Nutzer an Rechten eingeräumt wurde. Dauerhafte Veränderungen der Bausubstanz sind nur mit Zustimmung des Eigentümers möglich, es sei denn, diese waren/sind vereinbart.

"Eigenes Gusto = Montage des Geländers auf die seitliche Aussenwand der Garage, Anbringen von Markisen (z.T. über die in der Baulast definierte Fläche hinausragend), Sichtschutz, nach aussen hängende Blumenkästen, etc."

Beim Überbau sind möglicherweise § 912 BGB bzw. § 7b BW NRG zu beachten.

"b.) Gilt für die Einrichtung des Balkons die Einhaltung des Hammerschlag- und Leiterrechts?"

Der dahinterstehende Rechtsgedanke ist auch über den Wortlaut (Nachbargrundstücke) hinaus anwendbar.

"c.) Kann der Begünstigte zur Beteiligung am Unterhalt des Garagendachs verpflichtet werden?"

Wenn es vereinbart war, ja.
Ist aufgrund der Terrassen/Balkonnutzung eine erhöhte Abnutzung erfolgt, dann ebenfalls.

"d.) Was passiert bzw. wer haftet, wenn durch die Einrichtung des Balkons am Garagendach Schäden entstehen?"

Der Schädiger haftet auf Beseitigung der Schäden.

"Der Begünstigte der Baulast lehnt nun aber die Unterzeichnung eines solchen Vertrags ab (zwei Jahre nach Einzug, der Balkon ist noch nicht eingerichtet)....Gibt es eine Möglichkeit, ihn dazu "juristisch zu motivieren"?

Sie könnten Klage auf Feststellung des Vertragsverhältnisses begehren. Wie beschrieben, liegt die Problematik in der Ihnen obliegenden Darlegungs- und Beweislast begründet.

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Ich hoffe, dass ich Ihnen eine erste Orientierung in der Sache geben konnte.


Sollte sich der Sachverhalt doch etwas anders darstellen, nutzen Sie bitte die Nachfrage.

Sie können mich jederzeit über die Kontaktdaten in meinem Profil erreichen und auch in anderen Angelegenheiten beauftragen.

Es sei noch der Hinweis erlaubt, dass die rechtliche Einschätzung ausschließlich auf den von Ihnen mitgeteilten Tatsachen beruht und dass durch das Hinzufügen oder Weglassen von weiteren tatsächlichen Angaben die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen kann.