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Baulast erzwingen?


10.08.2005 16:47 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht



Wir haben zwei nebeneinanderliegende, aber über zwei verschiedene Wege zu erreichende Grundstücke gekauft (jeweils ca. 800 qm / Land: NRW). Auf dem einen Grundstück befindet sich ein Wochenendhaus (60 qm), das andere Grundstück ist unbebaut.
Zu diesen Grundstücken führen jeweils Privatwege.
Diese Privatwege wurden bei der Errichtung des ehemaligen Wochenendhausgebietes speziell als Wegeparzellen angelegt (Dauerwohnen erlaubt, Errichtung um 1960).
Die jeweils gegenüberliegenden Anlieger haben jeweils eine zwei Meter breite Parzelle, so dass die Wege 4 Meter breit sind.
An dem einen Weg liegen 4 Anlieger, am anderen 9. Hinter unseren Grundstücken liegen auch noch Häuser.
Die Grundstücke sind 1990 an den Kanal angeschlossen worden.
In den Wegen sind die Kanalrohre, Wasser-, Telefon- und Stromleitungen verlegt. Für die Abwasserkanalalisation wurden 1990 Grunddienstbarkeiten (kein Bewuchs, keine Bebauung) eingetragen, für den Rest nicht. Es kann also keiner die Wege zumachen, da diese als „Notwege“ dienen und zudem Grunddienstbarkeiten für den Kanal eingetragen sind.
Es sind aber keine Baulasten oder Grunddienstbarkeiten zu unseren Gunsten vorhanden.

Frage:
Für das erste Grundstück will die Stadt für einen geplanten ANBAU Baulasten der anderen Wegeeigentümern haben (über deren Wege-Grundstücke wir fahren müssen).
Können wir auf diesem Grundstück die Baugenehmigung für den ANBAU erzwingen, wenn wir keine Baulasten von 2 Eigentümern erhalten?

Für das zweite Grundstück will die Stadt für einen NEUBAU ebenso Baulasten der anderen Wegeeigentümern haben. Können wir auf diesem Grundstück die Baugenehmigung für den NEUBAU erzwingen, wenn wir keine Baulasten von 5 Eigentümern(!) erhalten.?

Können wir das über eine Bauvoranfrage gerichtlich klären, indem wir gegen einen Bescheid klagen, der für die Baugenehmigung die Wegebaulasten verbindlich fordert?

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Guten Tag!

Auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben kann ich Ihnen folgendes mitteilen:

Wenn die Vorgaben des Gesetzes über die notwendigen Voraussetzungen für die Bebauung von Grundstücken mit Gebäuden nicht vorliegen oder erforderliche Abstandsflächen nicht eingehalten werden können, bieten Baulasten die Möglichkeit einer dennoch zulässigen Bebauung.

Falls die von Ihnen geplanten Bebauungen ansonsten baurechtlich unzulässig wären ( was nach Ihrer Schilderung nahe liegt ), benötigen Sie die entsprechenden Baulasten Ihrer Nachbarn.

Im Rahmen einer Bauvoranfrage erhalten Sie einen entsprechenden Bescheid. Gegen diesen können Sie binnen 1 Monats Widerspruch einlegen. Erst wenn auch dieser abgelehnt wird, haben Sie die Möglichkeit eine gerichtliche Klärung herbei zu führen.

Ich hoffe, Ihnen mit meinen Ausführungen geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Susanne Ziegler

Rechtsanwältin, Witten

Nachfrage vom Fragesteller 10.08.2005 | 20:52

Die gemachten Angaben sind absolut unzureichend.
Was ich brauche sind Angaben zu den Erfolgsaussichten des Versuchs der Erzwingung einer Baugenehmigung.
Es gibt solche Möglichkeiten, wie ich aus der Anwort eines Kollegen von Ihnen ersehen habe (RA Schimpf, 3.8.05, "Baulast"). Der Fall war allerdings nicht direkt vergleichbar, in unserem Fall sind die Verhältnisse noch viel klarer und bestimmt aussichtsreicher.
Zudem müssen bestimmt ANBAU und NEUBAU auch unterschieden werden:
Können wir auf diesem Grundstück die Baugenehmigung für den ANBAU bzw. NEUBAU erzwingen, wenn wir keine Baulasten der Eigentümer erhalten? Und reicht zur verbindlichen Klärung eine Bauvoranfrage aus?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.08.2005 | 11:04

Sie können einen Bauvorbescheid über bestimmte Fragen zur Zulässigkeit eines Vorhabens beantragen. Damit können Sie also eine verbindliche Klärung herbeiführen.
Der Bauvorbescheid ist in NRW in § 71 BauO NRW geregelt. Ein erlassener Vorbescheid gilt 2 Jahre, so dass in dieser Zeit also die "echte" Baugenehmigung eingeholt werden muss. Entspricht der Antrag dem bereits erlassenen Vorbescheid muss die Baugenehmigung erteilt werden.

Auch die Änderung wie ein Anbau ist grundsätzlich ein genehmigungsbedürfiges Vorhaben, bei dem alle ( bau- )rechtlichen Vorschriften beachtet werden müssen. Insoweit müssen sowohl für den Anbau und den Neubau die rechtlichen Vorgaben beachten.

Ausnahmsweise sind einige Bauvorhaben auch genehmigungsfrei ( vgl. §§ 65 ff BauO NRW ). Dazu gehören z.B. auch Wochenendhäuser auf genehmigten Wochenendplätzen. Ich gehe aber nach Ihren Angaben davon aus, dass wegen des Dauerwohnens kein Wochenendhausgebiet mehr vorliegt.

Bei der Neubebauung ist u.a. die Zufahrt zu sichern ( vgl. § 4 BauO NRW ). Da Sie nicht an einer öffentlichen Verkehrsfläche liegen, muss grundsätzlich eine befahrbare , öffentlich-rechtlich gesicherte Zufahrt zu einer öffentlichen Verkehrsfläche vorhanden sein. Dies will die Behörde durch die Baulast wahrscheinlich absichern.

Beim Anbau hingegen wird wohl die Frage der Abstandsfläche ( vgl. § 6 BauO NRW ) Grund für die Baulast sein. Nähere Angaben hierzu haben Sie nicht gemacht.

In Ausnahmefällen besteht die Möglichkeit Nachbarn zur Abgabe einer Willenserklärung auf Zustimmung zur Baulast zu verklagen. Aus dem Grundsatz von Treu und Glauben folgt, dass Nachbarn gegenseitige Rücksichtnahme üben müssen. Wird die Zustimmung willkürlich oder aus reiner Schikane verweigert, besteht dieser Anspruch. Da hier ohnehin schon Grunddienstbarkeiten für die Kanalisation ins Grundbuch eingetragen wurden, werden auch einer Baulast für den Neubau kaum Argumente entgegen stehen. Allerdings ist hier wichtig, in welchem Zustand sich die Zufahrt befindet; sie muss grundsätzlich befahrbar sein, was alleine die bisherige Belastung nicht gewährleistet.

Es empfiehlt sich jedoch stets frühzeitig zur unproblematischen Abwicklung mit den Nachbarn die Situation zu besprechen und informelle Vorgespräche mit der Behörde zu führen. Im Streitfall ist dann die Bauvoranfrage ( am besten unter anwaltlicher Beratung ) ratsam.

Sicherlich haben Sie Verständnis dafür, dass in Rahmen dieses Dienstes kein abschließendes baurechtliches Gutachten erstellt werden kann.


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