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Baulast-Uneingeschränktes Geh-


25.10.2007 07:13 |
Preis: ***,00 € |

Nachbarschaftsrecht



Sehr geehrte Damen und Herren,

es geht mir um Rechtssicherheit bei der Nutzung einer Baulast.

Wortlaut der Baulast:
„Ich gehe zu Gunsten des noch abzutrennenden Teils des Grundstücks Flst. Nr. ... mit Gebäude ... in ... gegenüber der Baurechtsbehörde die Verpflichtung ein, die im beiliegenden Lageplan „grün“ eingezeichnete Baulastfläche als Geh-, Fahr- und Leitungsrecht anzuerkennen und uneingeschränkt sowie ungehindert als begeh- und befahrbaren Zugang zu dulden, dauernd unüberbaut zu lassen sowie den Bau und die Unterhaltung der vorhandenen bzw. künftigen Wasser- oder Abwasserleitung zu dulden. (vgl. Lageplan vom 17. Juni 1994) Mir ist bekannt, dass die Baulast auch gegenüber dem Rechtsnachfolger wirksam ist.“

Unser Grundstück ist nur über diesen einen Weg zu erreichen, der unserem einzigen Nachbarn gehört. Diese sind der Auffassung, dass nur wir, nicht aber unsere Gäste über diesen Weg fahren dürfen. Inzwischen wurde ein Tor errichtet, mit verstecktem Schalter (dieser ist z. Z. ohne Funktion) zum öffnen (es schließt selbstständig). Uns wurde eine Fernbedienung für das Tor gegeben. Diese funktioniert leider nur eingeschränkt. Man muss einen bestimmten Winkel einhalten um damit das Tor zu öffnen. Meistens müssen wir aus dem Auto aussteigen um das zu erreichen. Am Tor selbst ist ein Schild mit der Aufschrift „Durchfahrt verboten“ angebracht. Ein kleines Tor für Fußgänger ist nicht gesichert, durch dieses Tor können Fußgänger ein- und ausgehen. Da es von unseren Nachbarn nicht gewünscht ist, dass Postboten, Prospektverteiler etc. das Grundstück betreten, wurden die Briefkästen vor dem Tor aufgestellt. Anfang September dieses Jahres kam ein „Schilderwald“ an die Einfahrt der von „Warnung vor dem Hunde“ bis „Betreten des Grundstücks verboten! Eltern haften für ihre Kinder“ geht. Ein Schild, das den Zugang zu unserem Haus gestattet gibt es nicht. Das Grundstück unseres Nachbarn ist inzwischen komplett eingefriedet, teils mit Zaun, teils mit Koniferen. Auf diesem Grundstück laufen die Hunde meiner Nachbarn oft unbeaufsichtigt. Wenn jemand zu mir möchte, muss er an diesen Hunden vorbei, die ihrer Aufgabe das Grundstück zu beschützen, sehr gut nachkommen. Fußgänger die sich dem Tor nähern werden angebellt. Sollte jemand den Mut haben trotzdem das Tor zuöffnen und den Weg zu betreten, wird er von den Hunden „gestellt“. Wenn ich mit meinem Auto in die Garage fahre, kommen sie in die Garage und behindern mich beim aussteigen. Sollte ich meinen Kofferraum auflassen, muss ich damit rechnen, dass einer der Hunde darin liegt oder mir, wie vorgekommen, auf meinen Einkäufen rumtrampelt.

In einem Forum habe ich etwas von der „Mitnutzung“ eines Grundstücks gelesen, leider war der Text sehr abstrakt abgefasst, sodass ich den Sinn und die Einzelheiten nicht verstanden habe. Was bedeutet „Mitnutzung“?

Meine Nachbarn sind der Auffassung, dass es ihre Sache ist, was auf ihrem Grundstück passiert und wir damit zu leben haben, bzw. Rücksicht auf ihre Bedürfnisse nehmen. Ich bin aber der Meinung, dass sie auf der Baulastfläche Rücksicht auf uns nehmen müssen und dafür zu sorgen haben, dass keiner unserer Gäste von ihren Hunden bedroht oder belästigt wird. Zu dem Tor habe ich gelesen, dass ausreichend Schlüssel zu Verfügung gestellt werden müssen. Wie viele Schlüssel (Fernbedienungen) sind bei einem 4 Personenhaushalt ausreichend?
Muss ich einen Briefkasten vor dem Tor dulden, oder kann ich erwarten, dass mir die Post bis zum Haus zugestellt wird? Dürfen Lieferfahrzeuge bis zu unserem Haus, oder muss ich meine Waren am Tor in Empfang nehmen?

Bin ich dafür haftbar, wenn meine Kinder auf dem Weg zu Schule sich außerhalb der eingetragenen Baulast bewegen und die Rasenfläche betreten oder ähnliches? Dürfen meine Nachbarn entscheiden, wer mit dem Auto zu uns fährt? In der Baulast stehen Worte wie „uneingeschränkt“ und „ungehindert“. Wie ist das zu verstehen? Wann wird der Zugang eingeschränkt, wann werde ich gehindert? Entscheidet unser subjektives Gefühl darüber, oder vielleicht die Ansicht des Eigentümers? In welchem Fall bewege ich mich außerhalb meiner Rechte? Im Nachbarschaftsrecht habe ich keine Informationen darüber gefunden, dort sind leider nur Notwege erwähnt, gibt es da einen Unterschied zu einer eingetragenen Baulast? Welche Möglichkeiten haben wir, unsere Rechte wahrzunehmen, sollte unser Nachbar nicht gesprächsbereit sein?

In meiner Schilderung tauchen viele Fragen auf, die nicht im Einzelnen Beantwortet werden müssen. Da wir die Absicht haben, auf Basis der Antwort mit unserem Nachbarn darüber zu diskutieren, was für den einen bzw. den anderen akzeptabel ist, reicht uns ein grober Abriss über Rechte und Pflichten beider Parteien und Hinweise darüber, wo in meiner Schilderung Rechte verletzt werden. Hilfreich sind auch Empfehlungen zu weiteren Informationsquellen, sowie praktische Lösungsbeispiele.

Sofern es für die Bearbeitung meiner Fragen hilfreich ist, sende ich Ihnen gern Fotos des „Schilderwaldes“, unseres Hauses, sowie einen Lageplan unseres Grundstücks zu. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass ich dieses nicht im Internet veröffentliche, sondern nur auf Anfrage per E-Mail oder Fax zukommen lasse, da wir großen Wert darauf legen, niemanden Bloß zustellen.

Wir bedanken uns für Ihre Mühe.

Mit freundlichem Gruß

Familie XYZ
Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

auf Grund des von ihnen geschilderten Sachverhaltes und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes beantworte ich Ihre Frage zusammenfassend wie folgt:

Wie Sie richtig erkannt haben, enthalten Baulasten eine freiwillige öffentlich-rechtliche Verpflichtung des Eigentümers gegenüber der Baubehörde zu einem das Grundstück betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen, in Ihrem Fall der Gewährung eines Wegerechtes.

Leider können Sie aus dieser Baulast-"Verpflichtung" Ihres Nachbarn jedoch keine direkten privatrechtlichen Ansprüche herleiten, da es sich bei einer solchen lediglich um eine öffentlich-rechtliche Verpflichtungserklärung handelt, die nur der Baubehörde gegenüber abgegeben wird.

Daher muss auch ich Sie auf das Notwegerecht verweisen.

Wenn Ihrem Grundstück die zur ordnungsgemäßen Nutzung desselben notwendige Verbindung mit einem öffentlichen Weg fehlt, müsste Ihr Nachbar die Benutzung seines Grundstücks zur Herstellung der Verbindung dulden (§ 917 BGB). Im Gegenzug hätte Ihr Nachbar einen Anspruch auf eine angemessene Geldrente.

Dabei ist zu beachten, dass das Notwegerecht in dem Umfang zu gewähren ist, wie es die ordnungsgemäße Benutzung Ihres Grundstückes verlangt. Dazu dürfte bei einem Fall wie Ihrem zumindest gehören, dass Sie mit dem Fahrzeug auf Ihr Grundstück fahren dürfen. Sofern ausreichend Parkmöglichkeiten in der Nähe Ihres Grundstückes vorhanden sind, könnte ein Zufahrtsrecht von Gästen problematisch sein. Eine Überquerung des Nachbargrundstücks zu Fuß könnte Ihren Gästen jedoch nicht verwehrt werden. Insbesondere hätte Ihr Nachbar dabei sicherzustellen, dass Sie und Ihre Gäste dabei aber nicht von seinen Hunden belästigt werden. Sofern der Nachbar das Tor errichten ließ, um sein Grundstück zu sichern, kann dagegen Ihrerseit nichts eingewendet werden, solange Sie hierdurch nicht in unzumutbarer Weise an der Erreichung Ihres Grundstücks gehindert werden.

Ich empfehle Ihnen, das Gespräch mit Ihrem Nachbarn zu suchen, um eine einvernehmliche Lösung zu finden. Dabei sollte möglichst eine Regelung bezüglich der Benutzung des Verbindungsgrundstücks getroffen werden. Eine Hinzuziehung eines neutralen Dritten ist in solchen Situationen meist sehr hilfreich.

Sollte dies nicht zum gewünschten Ergebnis führen, bliebe Ihnen bei einer Verweigerung der Nutzung des Verbindungsgrundstücks bzw. der Erschwerung in unzumutbarer Weise nur noch der Gang zum Gericht.

Abschließend möchte ich Sie darauf hinweisen, dass es sich bei dieser Antwort, basierend auf Ihren Angaben, lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes handelt und diese eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen kann. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

Ich hoffe Ihnen eine Überblick gegeben zu haben und stehe Ihnen gerne weiterführend, insbesondere im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion, zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Maik Elster
Rechtsanwalt
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