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Baulast Stellplatz Nutzungsrecht Baden-Württemberg (Urteil OVG Rh-Pfalz 6.11.2009)

| 14.09.2010 13:58 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Wir besitzen ein freistehendes EFH in Baden-Württemberg. Bei Errichtung 1982 wurde zu Gunsten unseres Grundstückes eine Baulast auf einem Nachbargrundstück eingetragen mit dem Wortlaut:
"Der Eigentümer des Grundstückes Gewann..., Flurstück... übernimmt für sich und die Rechtsnachfolger als Baulast gem. Par. 70 LBO die Verpflichtung, auf seinem Grundstück 1 Stellplatz für Kraftfahrzeuge oder 1 Garage herzustellen und jederzeit uneingeschränkt und ungehindert zu Gunsten des Grundstückes Flurst. ... zur Verfügung zu stellen."
Weitere Vereinbarungen diesbezüglich (Grunddienstbarkeit o.ä.) bestehen nicht.
Inzwischen haben die Besitzer beider Grundstücke gewechselt. Der Besitzer des belasteten Grundstückes hat unserem Vorbesitzer nach einiger Zeit die Nutzung dieses Stellplatzes untersagt. Begründung: Die Baulast begründe keine privatrechtlichen Ansprüche, das Abstellen eines PKW auf diesem Stellplatz wird nicht mehr geduldet (wird von der Nutzung ausgeschlossen). Dazu gebe es mehrere ältere BGH Urteile.
Das OVG Rheinland-Pfalz hat jedoch am 06.11.2009 (AZ 8 A 10851/09.OVG) gegenteilig entschieden und einen gegenteiligen Leitsatz formuliert.
Meine Fragen dazu:
1.) Muss mein Nachbar den Stellplatz zur Verfügung stellen und muss er eine Nutzung durch mich dulden (allenfalls gegen Entgelt)?
2.) Ist das obeggenannte Urteil auf unsere Situation übertragbar?
3.) Spielt die Formulierung der Baulast in unserem Fall eine Rolle?
4) Wie wäre eine kurze Formulierung in einem entsprechenden Schreiben an meinen Nachbarn?
5.) Wie wären die weiteren Schritte bei einer fortgesetzten Verweigerung der Nutzung?

Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

unter Zugrundelegung Ihrer Sachverhaltsangaben möchte ich Ihre Anfrage wie folgt beantworten:

1.) Eine Baulast ist baurordnungsrechtlich im Allgemeinen eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung eines Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde, bestimmte das Grundstück betreffende Dinge zu tun, zu unterlassen oder zu dulden.

Die aus einer Baulast resultierende Verpflichtung ist nur öffentlich-rechtlicher Natur. Daher kann nur die zuständige Bauaufsichtsbehörde unmittelbar Rechte aus ihr herleiten.

Wie der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom vom 8. Juli 1983 (BGHZ 88, 97 ) feststellte, gewährt die vom Grundstückseigentümer zugunsten eines anderen Grundstücks übernommene Baulast, Kraftfahrzeugstellplätze anlegen und nutzen zu lassen, dem Eigentümer des begünstigten Grundstücks weder einen zivilrechtlichen Nutzungsanspruch, noch verpflichtet sie den Eigentümer des belasteten Grundstücks zivilrechtlich zur Duldung der Nutzung. Wie das Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz in dem von Ihnen zitierten Urteil ausführt, soll die Baulast jedoch gerade für den Fall des Fehlens einer zivilrechtlichen Verpflichtung ihren Sicherungszweck erfüllen; sie überlagert damit die zivilrechtlichen Beziehungen durch öffentlich-rechtliche Bindungen zugunsten des Eigentümers des begünstigten Grundstücks.

Auf Grund der öffentlich-rechtlichen Natur der Baulast besitzen Sie jedoch leider keine rechtlich erhebliche Möglichkeit, unmittelbar aus der Ihr Grundstück begünsigenden Baulast gegen Ihren Nachbarn vorzugehen.

2.) Wie unter 1.) bereits dargestellt, kann das genannte Urteil im Rahmen der zu Grunde liegenden Fallgestaltung sinngemäß auf Ihren Sachverhalt übertragen werden.

3.) Die Formulierung der Baulast ist grundsätzlich einer Auslegung zu unterwerfen, d.h. es ist zu fragen, welche konkrete Regelung nach dem Willen der Beteiligten mit der Baulast getroffen werden sollte. Der genaue Wortlaut spielt daher keine entscheidende Rolle und ist hier so auszulegen, dass eine entsprechende Berechtigung auf Herstellung eines Stellplatzes und Duldung einer Nutzung einzuräumen gewesen wäre.

4.) & 5.) Wie bereits dargestellt, betseht kein subjektiv-öffentliches Recht des Begünstigten auf eigenständige Durchsetzung der eingetragenen Baulast gegenüber den Verpflichteten. Der Begünstigte ist daher auf das Einschreiten der Bauaufsichtsbehörde angewiesen, welche eine entsprechende Verfügung, wie sie vorliegend Gegenstand des Verfahrens war, im pflichtgemäßen Ermessen erlassen muss. Sie sollten den gegenständlichen Sachverhalt daher an die zuständige Bauaufsichtsbehörde herantragen und diese zum Tätigwerden auffordern. Diese kann sodann im Rahmen eines förmlichen Verwaltungsverfahrens für die Durchsetzung der Baulast zu Ihren Gunsten sorgen.

---

Abschließend möchte ich Sie darauf hinweisen, dass es sich bei dieser Antwort, basierend auf Ihren Angaben, lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes handelt. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

Ich hoffe Ihnen einen Überblick gegeben zu haben und stehe Ihnen gerne weiterführend, insbesondere im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion, zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Kristin Pietrzyk
Rechtsanwältin

Rückfrage vom Fragesteller 17.09.2010 | 11:35

Sehr geehrte Fr. Pietrzyk,
in ihrer Antwort sehe ich Widersprüche: Laut dem Leitsatz des OLG im Diskutierten Urteil, wird doch die Baulast nur erfüllt, wenn der Stellplatz dem begünstigten dauerhaft zur Verfügung steht.
Dies ist ja eben nicht der Fall (der Paltz steht mir weder zur Verfügung, noch wird eine Benutzung geduldet). Wenn ich sie richtig verstehe, kann ich gegen den Nachbarn direkt nicht vorgehen, sondern muss mit der Bauaufsichtsbehörde streiten. Und die Baurechtsbehörde ist trotz Aufforderung nicht Willens aktiv zu werden (mit genau der Begründung, dass ich "von der Baurechtsbehörde grundsätzlich nicht verlangen kann, dass diese gegen den Baulastübernehmer zum Zwecke der Durchsetzung der Baulast einschreitet").
Liegt es denn im ermessen der Behörde aktiv zu werden (d.h. die Baulast durchzusetzen und die fortdauernde Missachtungzu verhindern) oder nichts zu tun?
Wie kann ich diese "zwingen" aktiv zu werden?
Das Urteil ist doch diesbezüglich eindeutig formuliert.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 17.09.2010 | 17:13

Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

gern beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt:

Sie haben Recht, wenn Sie ausführen, dass die öffentlich-rechtliche Baulast nur dann erfüllt wird, wenn der Stellplatz dem Begünstigten dauerhaft zur Verfügung steht.

Hiervon zu unterscheiden ist jedoch gerade die Frage, wer im Falle der Nichterfüllung aus der öffentlich-rechtlichen Baulast Rechte herleiten und diese geltend machen kann. Bei der öffentlich-rechtlichen Baulast handelt es sich nur um eine Verpflichtung des mit ihr Belasteten gegenüber der Bauaufsichtsbehörde auf Einräumg des entsprechenden Inhalts. So kann auch nur die Bauaufsichtsbehörde entsprechende Rechte geltend machen und eine korrespondierende Verpflichtung des Belasteten aussprechen.

Sofern die Bauaufsichtsbehörde von einem Verstoß gegen die öffentlich-rechtliche Baulast Kenntnis erlangt, ist sie jedoch eigentlich auf Grund ihrer Bindung an Recht und Gesetz verpflichtet, gegenüber dem Belasteten einzuschreiten. Man spricht in diesem Zusammenhang von einer Reduzierung des der Behörde grundsätzlich eingeräumten Ermessensspielraums, u.U. sogar von einer sog. Ermessensreduzierung auf Null, also einer Pflicht zur Handlung.

Sofern die Bauaufsichtsbehörde trotz Kenntnis und Aufforderung Ihrerseits nicht einschreitet, kann sie im Wege des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens hierzu verpflichtet werden. Dies kann quasi als Nebenfolge aus dem von Ihnen zitierten Urteil entnommen werden. Sie sollten sich hierzu an einen Rechtsanwalt Ihrer Wahl wenden und sich dort konkret auf Ihren Sachverhalt bezogen nochmals ausführlich beraten lassen.

Mit freundlichen Grüßen

Kristin Pietrzyk
Rechtsanwältin

Bewertung des Fragestellers 19.09.2010 | 12:31

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