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Baulast - NRW

24.07.2011 16:14 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA


Sehr geehrte Damen und Herren,

vor 15 Jahren habe ich eine Doppelhaushälfte mit einem Anbau (Wohnfläche ca. 40 qm) gekauft. Wie sich später herausgestellt hat, war dieser Anbau vor 60 Jahren mal als Stall angebaut worden und dann über die Jahre von den Vorbesitzern als Wohnanbau umgestaltet worden. (ursprüngliche Aussenwände blieben erhalten).
Nun ist das Nachbardoppelhaus nun zum 2. Mal innerhalb der 15 Jahre verkauft worden. Der jetzt neue Besitzer sagt plötzlich, dass seine
Vorbesitzer hierfür (für den Anbau an meiner DHH)keine Baulast beantragt hätten und er würde auf seinem Grundstück für diesen bestehenden Anbau auch keine Baulast eintragen lassen.

Frage: kann der neue Nachbau den Abriss des
Anbaus verlangen ? geht das überhaupt - da mein Nachbar doch jetzt erst seine Hälfte gekauft hat und mein Anbau schon über 60 Jahre besteht ?

Welche Möglichkeiten bestehen meinerseits ?
Was kann/sollte ich unternehmen ?
mfg
Gottfried Hoffmann

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt beantworte:

Es handelt sich hier offenbar um einen Überbau, da der Anbau ganz oder teilweise auf dem Nachbargrundstück steht. Eine Eintragung einer Baulast ist für den Bestand des Anbaues nicht erforderlich. Eine Duldungspflicht des Nachbareigentümers ergibt sich aus § 912 BGB.

Etwas anderes gilt nur, wenn der Überbau böswillig (vorsätzlich oder grob fahrlässig) erfolgte. Dann kann der mit dem Überbau belasteten Grundstückseigentümer Beseitigung des Überbaus nach § 1004 BGB verlangen. Die Kosten der Beseitigung des Überbauers hat der Grundstückseigentümer (Überbauer) zu tragen. Weiterhin könnte er die Herausgabe der überbauten Fläche nach § 985 BGB verlangen.

Maßgeblich für den Beseitigungsanspruch nach §§ 1004 Abs. 2 i.V.m. 912 BGB ist, dass der Nachbareigentümer nicht zur Duldung des Überbaus verpflichtet sind. Soweit eine solche Verpflichtung besteht, steht ihm kein Beseitigungsanspruch, sondern „nur" eine Überbaurente gegen Sie als Überbauer nach §§ 912 Abs. 2, 913 BGB zu.

Da hier eine langjährige Duldung des Überbaus und auch eine Zustimmung des Voreigentümers zum Überbau vorliegt, besteht kein Beseitigungsanspruch bzw. ist dieser verwirkt.

Daher sollten Sie Ihren Nachbarn auf den zulässigen Überbau hinweisen, der eine Baulast zum Bestandsschutz des Anbaues nicht erfordert. Allenfalls eine Überbaurente für den fremd genutzten Grundstücksanteil könnte auf Sie zukommen.

Ich hoffe Ihnen eine ersten Überblick verschafft zu haben. Soweit die Situation nicht eindeutig zu klären ist, empfehle ich einen Kollegen vor Ort zu beauftragen.

Mit besten Grüßen

§ 912 Überbau. Duldungspflicht
( 1 ) Hat der Eigentümer eines Gründstücks bei der Errichtung eines Gebäudes über die Grenze gebaut, ohne dass ihm Vorsatz ODER grobe Fahrlässigkeit zur Last fällt, so hat der Nachbar den Überbau zu dulden, es sei denn, dass er vor oder sofort nach der Grenzüberschreitung Widerspruch erhoben hat.
( 2 ) Der Nachbar ist durch eine Geldrente zu entschädigen. Für die Höhe der Rente ist die Zeit der Grenzüberschreitung maßgebend.

Nachfrage vom Fragesteller 24.07.2011 | 19:52

Sehr geehrter RA,

vielen Dank für die Antwort. Was heisst: Überbau ? Der Anbau steht in ca. 2,5o Meter Höhe
und ca. 10 Meter Länge direkt auf der Grundstücksgrenze.

Danke für diese Antwort.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 24.07.2011 | 22:47

Vielen Dank für Ihre Nachfrage, die zur Klarstellung wichtig ist.

Ich hatte angenommen, dass der Anbau teilweise oder ganz auf dem Nachbargrundstück steht, was nicht der Fall ist. Der Anbau ist demnach auf Ihrem Grundstück aber an der Grundstücksgrenze.

Die bauliche Grenzbebauung, die im Bereich der Abstandsfläche liegt, ist dann nicht zu beanstanden bzw. unangreifbar, wenn hierfür Bestandsschutz besteht.

Hierfür ist eine Baugenehmigung aus früheren Zeiten ausreichend, wobei für die Umnutzung als Wohnraum eine Nutzungsänderung erforderlich gewesen ist.

Liegt eine Baugenehmigung vor oder ist der Anbau nach dem Bebauungsplan nicht zu beanstanden, kann durch die Bauaufsichtsbehörde keine Beseitigung gefordert werden. Jedenfalls kann der Nachbar eine Beseitigung selbst nicht einfordern.

Soweit es sich bei dem frührern Stall um ein
bestandsgeschütztes Gebäude handelt, wäre zu ermitteln, ob die Änderung in Wohnraum ordnungsgemäß beantragt oder genehmigt wurde. Der Bestandsschutz für das Stallgebäude wird sich wahrscheinlich nicht auch auf ein Umnutzung als Wohngebäude erstrecken.

Daher sollten Sie oder über einen Architekten Einsicht in die Bauakte nehmen um den aktuellen Verfahrensstand festzustellen. Ggfs. ist ein Antrag auf Nutzungsänderung zu stellen.

Ich hoffe ich konnte Ihnen weiterhelfen und stehe bei Nachfragen per Email gerne zur Verfügung.

Mit besten Grüßen

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