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Baulast - Kostenbeteiligung


21.06.2006 02:59 |
Preis: ***,00 € |

Nachbarschaftsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle



Zur Situation:

Ein Parkdeck mit 3 Stellplätzen hinter unserem Haus ist nur über die Einfahrt des Nachbarhauses zu erreichen. (öffentlich-rechtliche Baulast ist auf dem Nachbargrundstück eingetragen)

Eventuell wichtige Informationen:

- Das Nachbarhaus besteht aus 10 Wohnungen
- Das Nachbarhaus hat keine Stellplätze
- Die 3 Stellplätze sind an Mieter des Nachbarhauses vermietet
- Die Haus befindet sich in Stuttgart

Meine bisherigen Argumente

- Die Benutzung von 3 PKWs, die ca. einmal pro Tag raus und reinfahren beschleunigt nicht die Abnutzung des Asphalts. Es geht hier vielmehr um die normale Lebensdauer von Asphalt.

- Wenn ich mich beteilige dann nur an notwedigen Reparaturen, die die Sicherheit beeinträchtigen (z.Bsp. Schlaglöcher) aber nicht an Schönheitsreparaturen die dem esthetischen Zweck dienen

- Mein wirtschaftliche Vorteil ist gering, da pro Stellplatz maximal EU 30 an Miete zu erreichen sind. Daher sind die Einnahmen von EU 90 pro Monat nicht viel vorallem wenn man diese dem Aufwand der Errichting des Parkdeck von über EU 20000 gegenüberstellt (Hanglage, aufwendige Betonkonstruktion)

FRAGE:

Nach welchem Recht und in welcher Höhe muss ich mich an wirklich notwendigen Reparaturen beteiligen? Und mit welchem Anteil (wenn überhaupt) muss ich mich an Schönheitsreparaturen beteiligen?






Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

ich gehe zunächst an Hand Ihrer Schilderung davon aus, dass es keine besondere Vereinbarung zwischen Ihnen und dem Eigentümer des Nachbargrundstückes über die Unterhaltungspflicht der Zufahrt gibt.

Auch wenn es sich um eine öffenrechtliche Baulast handelt, ist es hier so, dass dann die entsprechenden Vorschriften des Zivilrechtes analog anzuwenden sind, da es hier um die Unterhaltungspflicht geht.

Nach §§ 1021,1105 BGB analog besteht keine gegenseitige Unterhaltungspflicht, sofern eine Vereinbarung nicht getroffen worden ist.

Dieses wird allerdings in der Rechtsprechung unterschiedlich beurteilt; OLG Hamm MDR 03, 737 spricht sich gegen eine Unterhaltspflicht aus. Das OLG Köln NJW RR 90,1165 bejaht demgegenüber die gegenseitige Unterhaltspflicht unter dem Gebot der Rücksichtnahme.

Sollte die ordnungsgemäße Benutzung der Einfahrt beeinträchtigt sein, hätten Sie einen Anspruch gemäß § 1004 BGB.

Zu beachten ist aber § 1020 S. 2 BGB, wonach der Berechtigte den ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten hat. Hierunter ist die Benutzbarkeit zu verstehen und dazu gehören auch die notwendigen Reparaturen.

Notwendig sind Reparaturen immer nur dann, wenn ohne diese Reparaturen eine ordnungsgemäße Nutzung nicht möglich ist.

Diesbezüglich haben Sie also Recht, dass Sie nur die notwendigen Reparaturen, die die Sicherheit oder aber die ordnungsgemäße Nutzung herstellen sollen, zu tragen haben. An Schönheitsmaßnahmen müssen Sie sich hingegen nicht beteiligen.

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle

Nachfrage vom Fragesteller 21.06.2006 | 11:19

Richtig, es ist im Moment noch keine Vereinbarung getroffen. Ferner liegt Allen an einem harmonischen Zusammenleben. Daher bin ich auch bereit mich an "notwendigen" Reparaturkosten zu beteiligen.

Nochmal zur Situation: Unser Haus ist links und das Nachbarhaus grenzt unmittelbar rechts an. Das Parkdeck ist hinter unserem Haus. Unser Hauseingang ist von vorne waehrend der Eingang des Nachbarhauses auf der rechten Seite des Nachbarhauses ist. Dort ist auch die Einfahrt. Um an diesen Eingang zu kommen, benutzen die Einwohner den vorderen Teil dieser Einfahrt auch (zu Fuss). Am hinten Ende der Einfahrt befindet sich noch ein Nebengebäude das zu der Einwohnergemeinschaft des Nachbarhauses gehlört. Auf das Parkdeck (3 Stellplätze) gelangt man über die Einfahrt (am Hauseingang des Nachbarhauses vorbei) und dann vor dem Hintergebaeude 90 Grad nach links abbiegt (ein Bild hätte dies schneller erklären können :-)

wie Sie sehen wird die komplette Einfahrt nicht ausschliesslich von den Mietern der Stellplätze benutzt, sondern mehr oder weniger von Allen. Daher nochmal zu meiner ürsprunglichen Frage, "Nach welchem Recht und in welcher Höhe (Anteil) muss ich mich beteiligen?" Es gibt doch sicherlich Kostenrechnungsbeispiele oder Paragraphen die diese Kosten verteilen.


Es geht hier darum, dass ich der Einwohnergemeinschaft des Nachbarhauses ein faires Angebot mache.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.06.2006 | 11:43

Sehr geehrter Ratsuchender,

das Problem ist hier, dass es keine gesonderte Vereinbarung zwischen Ihnen und der Eigentümergeminschaft des Nachbarhauses gibt. Offensichtlich ist seinerzeit versäumt worden, eine solche gesondert zu treffen.

Da hier "nur" eine Baulast vorhanden ist, die nichts anderes besagt, dass Sie die Möglichkeit haben über das Nachbargrundstück zum hinteren Teil Ihres Grundstückes zu gelangen, bleibt es bei dem Inhalt meiner Antwort.

Bei der Baulast sind nur allgemeine Grundsätze heranzuziehen, um gegebenenfalls Nachteile abzumildern und auch die Problematik der Unterhaltung zu regeln.

Ich kann Ihnen daher keine genauen Paragraphen nennen, die eine Kostenteilung beeinhalten.

Offensichtlich ist die genannte Baulast seinerzeit bestellt worden, damit das Nachbarhaus die Auflage von Stellplätzen erfüllen konnte, die auf Ihrem Grundstück vorhanden sind.

Darauf sollten Sie bei einer einvernehmlichen Regelung auch abstellen. Das Hauptinteresse der Baulast liegt ja zur Zeit nicht bei Ihnen, sondern bei den Anwohnern des Nachbargrundstückes. Diese können die Stellplätze nur erreichen, weil zu Ihren Gunsten die Baulast bestellt worden ist.

Sie sollten versuchen mit dieser Argumentation eine Beteilung von 1/3 für Sie und 2/3 für das Nachbarhaus zu erreichen, da Sie die Einfahrt ja eigentlich gar nicht benötigen und diese offensichtlich nur von den Bewohnern des Nachbargrundstückes genutzt wird.

Stellen Sie auf die besondere Interessenlage ab.

Es tut mir leid, dass ich Ihnen keine weiteren auf den Fall zutreffenden Paragraphen nennen kann.

Für die Zukunft sollten Sie auf eine entsprechende Vereinbarung drängen, damit Klarheit geschaffen wird.

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle

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