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Baulandeigensicherung, Wertausgleich wegen Vermietung

22.02.2011 13:07 |
Preis: ***,00 € |

Generelle Themen


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Mack


Sehr geehrte Damen und Herren,

Ich habe 2001 Bauland im Einheimischenmodell meiner Gemeinde gekauft.
Im Kaufvertrag steht unter anderem:
Der Käufer verpflichtet sich, das auf dem Vertragsgegenstand zu errichtende Gebäude nach dessen Bezugsvertigstellung mindestens auf die Dauer von 12 Jahren selbst zu bewohnen. Der Käufer verpflichtet sich, in dem genannten Zeitraum den Vertragsgrundbesitz nicht zu veräußern, zu vermieten oder zu verpachten, oder sonstige Vereinbarungen abzuschließen, die eine Nutzungsbefugnis für Dritte begründen. Ein Verstoß gegen die vorstehenden Verpflichtungen liegt jedoch nicht vor, wenn ein untergeordneter Teil des Wohngebäudes (z. B. Einliegerwohnung) vermietet wird, maximal jedoch ein Anteil von 40% - vierzig vom Hundert - der im Wohngebäude vorhandenen Wohnfläche.
Unter Punkt "Wertausgleich"
wird noch beschrieben wenn einer nicht rechtzeitig baut, falsche Angaben hinsichtlich seines Grundbesitzes oder wenn einer das erworbene Grundstück frühzeitig veräußert,(über Vermietung steht nichts unter Wertausgleich)
hat der Käufer an die Gewmeinde auf Verlangen einen Wertausgleich zu bezahlen. Die Höhe des Wertausgleiches wird auf 150,- DM einhundertfünfzig Deutsche Mark - je m2, insgesamt somit 75.750,-DM. (+ Zinsen)

Es wurde eine Doppelhaushälfte E+D gebaut.
Das Dachgeschoß wurde von Anfang an vermietet.

Bei der Einreichung des Bauplanes wurde keine Wohnflächenberechnung durch meinen Planer beigefügt. Und auch nicht durch das Bauamt angefordert(Bauantrag im Freistellungsverfahren).
Vom Bauamt wurde nun eine Wohnflächenberechnung gefordert. Die Wohnflächenberechnung ergab nun für das vermietet Dachgeschoß 43% der Gesamtwohnfläche.
Von der Gemeinde bekam ich nun eine Rechnung über
38.730,36 € + 14.432,85 € = 53.163,21 €

Ich finde es schon krass wegen ein paar zuviel vermieteten m2. Und ich selber immer dachte da ich einen großen Keller(unterkellerte Garage)habe, nicht mehr als 40% zuvermieten.Aber jetzt weiß ich Kellerräume sind kein Wohnraum.

Nun zu meiner Frage:

Muß ich die geforderte Summe bezahlen.





Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Zunächst möchte ich darauf hinweisen, daß dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung kann durch Ihre Anfrage nicht ersetzt werden.

Dies vorausgeschickt möchte ich Ihre Frage wie folgt beantworten:

Formal sind nach Ihren Angaben die Voraussetzungen für eine Forderung der Gemeinde erfüllt.
Es befindet sich eine entsprechende Verpflichtung im Kaufvertrag, Sie haben gegen diese Verpflichtung verstoßen und daher folgt nach den vertraglichen Vereinbarungen eine Zahlungspflicht.

Allerdings ist aufgrund der wirtschaftlichen Bedeutung der Sache zu prüfen, ob die Zahlungspflicht nicht doch noch abgewendet werden kann. Es geht in Ihrem Fall schließlich um eine beträchtliche Geldsumme.

Den besten Ansatzpunkt sehe ich zunächst in der Flächenberechnung, da die Wohnfläche welche maximal vermietet werden darf nur geringfügig überschritten ist.

Ich würde Ihnen daher empfehlen, die Berechnungen des Bauamts von einem unabhängigen Architektenbüro überprüfen zu lassen. Soweit mir bekannt ist, gab es bei der Wohnflächenberechnung in den vergangenen Jahren durchaus Veränderungen, so daß es möglich wäre mit einem Gegengutachten unter die festgelegten 40% der Wohnfläche zu kommen.

Selbst wenn dieses Vorgehen nicht zum Erfolg führt, sollten Sie angesichts der Höhe der Nachforderung einen im Baurecht spezialisierten Kollegen aufsuchen um die Möglichkeit eines Vergleichs mit der Gemeinde überprüfen zu lassen.

Angesichts der nur geringfügigen Überschreitung läßt sich die Gemeinde vielleicht von einer Herabsetzung ihrer Forderung auf dem Verhandlungsweg überzeugen.


Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben und wünsche Ihnen viel Erfolg.

Mit freundlichen Grüßen


Thomas Mack
Rechtsanwalt


________________________________________________________
Rechtsanwalt Thomas Mack
Throner Str. 3
60385 Frankfurt a.M.
Tel.: 0049-69-4691701
E-mail: tsmack@t-online.de


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