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Baulärm Nachbarhaus

| 29.08.2011 14:47 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jörn Blank


Sehr geehrte Anwälte,
wir sind Mieter eines freisteh. EFH und haben seit heute eine Baustelle auf dem angrenzenden Nachbargrundstück. Hier findet eine Aufstockung des Zweifamilienhauses statt.
Unsere Terrassentüre liegt ca. 8 m neben dem Baukran und ca. 15 m neben dem Baustellenhaus; unsere Terrasse liegt max. 5 m neben dem Baukran und ca. 10 dem Baustellenhaus. Wir können aufgrund des bisherigen Lärms weder die Terrasse uneingeschränkt nutzen, noch die Terrassentür öffnen, da der Lärm dann bis in unser UG (Wohnräume) hörbar ist. Die Terrassentüre ist zudem die einzige Lüftungsmöglichkeit unseres ca. 45 m2 großen Wohnzimmers.

- Ist der Vermieter nicht dazu verpflichtet, uns als Mieter diese Baumaßnahme anzukündigen?? (zumal er Bgm des Ortes ist!!)
- Sollten wir den Vermieter schon jetzt schriftlich davon in Kenntnis setzen, dass wir im vertragsgemäßen Gebrauch des Mietobjektes infolge der Baumaßnahme (Lärm, Staubentwicklung) massiv beeinträchtigt sind und wir daher von unserem Recht zur Mietminderung Gebrauch machen werden? Spätestens 4 Wochen ab Baubeginn oder?
- Wieviel kann gemindert werden? Wir wissen ja noch nicht, was auf uns zu kommt. Bautagebuch wird von mir vorsorglich geführt.

Für Ihre Antwort besten Dank im Voraus.

MfG
KK
Eingrenzung vom Fragesteller
29.08.2011 | 14:50
Eingrenzung vom Fragesteller
29.08.2011 | 14:57
Eingrenzung vom Fragesteller
29.08.2011 | 14:59

Sehr geehrte Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gern wie folgt beantworten möchte:

1. Eine Ankündigungspflicht von Baumaßnahmen durch einen Vermieter gibt es nur in wenigen Fällen. Gesetzlich geregelt ist ein solcher Fall beispielsweise in § 554 Abs. 3 BGB – dabei geht es jedoch um Modernisierungsarbeiten an der Mietsache selbst. Auch wenn sonstige Baumaßnahmen direkt in Ihren Räumen durchgeführt werden, müssten Sie selbstverständlich informiert werden.

Bei Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück ist eine solche Pflicht jedoch nicht erkennbar. Unabhängig davon, ob Ihr Vermieter den Termin für den konkreten Baubeginn tatsächlich wusste (auch als Bürgermeister weiß man regelmäßig höchstens, dass demnächst gebaut wird, aber nicht ab wann genau), musste er Sie darüber nicht informieren – obwohl eine Vorwarnung in solchen verständlicherweise wünschenswert ist.

2. Eine schriftliche Mängelanzeige ist auf jeden Fall sinnvoll und empfehlenswert. Ich drücke dies etwas zurückhaltend aus, weil der Sinn der zugrundeliegenden Vorschrift des § 536c BGB darin besteht, dass dem Vermieter die Möglichkeit gegeben werden soll, einen größeren Schaden an seinem Eigentum zu verhindern, bzw. den Mangel zu beseitigen. Wenn – wie es in Ihrem Fall zu sein scheint – der Mangel durch den Vermieter gar nicht beseitigt werden kann, läuft diese Vorschrift ins Leere. Ebenso wäre eine Mängelanzeige sinnlos, wenn der Vermieter den Mangel bereits selbst wahrgenommen hat.

Trotzdem sollten Sie ihm den Mangel sicherheitshalber „unverzüglich", also „ohne schuldhaftes Zögern" (also nicht erst nach 4 Wochen) anzeigen, indem Sie Ihr Problem beschreiben. Denn erst dadurch wird er auf jeden Fall über die Ihnen entstandenen Belastungen nachweisbar informiert und könnte sich theoretisch bei den Nachbarn für eine Reduzierung der Auswirkungen einsetzen.

Auch wenn Sie die Frage zurückgenommen haben, eine kurze Bemerkung zum Umfang der Mietminderung: Wie Sie bereits selbst richtig erkannt haben, wissen Sie noch gar nicht, was da eventuell noch so alles auf Sie zukommt. Aber nicht nur das hat Auswirkung auf die Höhe der Mietminderung, sondern beispielsweise auch das Verhältnis der betroffenen zu den nicht oder nicht so stark betroffenen Räumen und deren Funktion in Ihrem Haus.

Wenn Sie bereits eine Art Bautagebuch, bzw. Lärmprotokoll führen ist das schon mal sehr gut. Für eine möglichst effektive Beweissicherung sollten Sie dabei nicht nur Datum und Zeit dokumentieren, sondern auch eine möglichst konkrete Beschreibung der Beeinträchtigung und gleich ein Beweismittel dafür finden und notieren (Zeugen, Tonband-, Video-, Fotoaufnahmen).

Vor allem jedoch ist zu empfehlen, zunächst einmal den Vermieter zu kontaktieren (allein schon zum Zweck der Mängelanzeige) und das Gespräch zu suchen. Eventuell lässt sich dadurch eine weitere zeitaufwendige Beweissicherung vermeiden, wenn man sich im Vorfeld auf eine faire Lösung einigen kann.

Ich hoffe, dass Sie durch meine Antwort einen ersten Überblick gewonnen haben. Wenn etwas unklar geblieben ist, stehe Ihnen gerne über die kostenlose Nachfragefunktion weiter zur Verfügung.

Rein vorsorglich, aber immer wieder wichtig: Bei den hier gegebenen Antworten handelt es sich regelmäßig lediglich um eine erste Orientierung für Sie, um Ihnen einen Eindruck von der rechtlichen Lage zu vermitteln. Die „klassische" Erstberatung bei einem Anwalt kann nur bei ganz konkreten Fragen ersetzt werden, denn häufig ergeben sich später weitere Punkte. Auch können manche Tatsachen und Umstände, die nicht erwähnt wurden oder gar nicht zutreffen, zu einer völlig anderen rechtlichen Bewertung führen.

Aber wenn Sie bisher zufrieden waren und weitergehenden Beratungsbedarf haben, können Sie sich gern direkt bei mir melden.

Mit freundlichen Grüßen

Jörn Blank
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 29.08.2011 | 21:06

Sehr geehrter Herr Blank,

greift in unserem Fall nicht das Recht zur Mietminderung direkt aus §536 BGB mit Auftreten des Mangels (sog. Umweltfehler)?

Zitat RA Markus Sutorius, Beitrag v. 28.11.09:
"Ein Mangel liegt also auch dann vor, wenn der Fehler nicht von der Mietsache selbst ausgeht, sondern durch Einwirkung auf die Mietsache entsteht. Hierzu gehören auch Beeinträchtigungen, die in § 906 Abs. 1 BGB beschrieben sind, also auch die Zuführung von Geräuschen. Es ist grds. unerheblich, ob der Baulärm dadurch entsteht, dass der Vermieter in dem Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, Bauarbeiten vornimmt, oder ab die Bautätigkeit auf Nachbargrundstücken stattfindet." (Quelle: Rechtsanwalt Markus Sutorius, Beitrag vom 28.11.2009)

MfG

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 30.08.2011 | 01:20

Sehr geehrte Ratsuchende,

entschuldigen Sie, dass ich Ihre Nachfrage erst jetzt reagieren kann. Trotz der vorgerückten Stunde kann ich diese schnell beantworten:

Die von Ihnen zitierte Rechtsausführung ist völlig korrekt. Selbstverständlich können Sie die Miete mindern. Auch die zitierte Regelung in § 536 BGB ist richtig.

Ich bin auf diesen Punkt in meinen Ausführungen nicht eingegangen, weil Sie ursprünglich bereits nach der Höhe der Mietminderung fragten. Deshalb ging ich davon aus, dass Ihnen bereits klar war, dass Sie dem Grunde nach einen Anspruch auf Mietminderung haben und nur noch hinsichtlich der Höhe unsicher sind.

Falls Sie diesbezüglich weitere Informationen oder Anhaltspunkte wünschen, können Sie mir gerne direkt eine E-Mail schreiben. Ansonsten hoffe ich, erst einmal alle Unklarheiten beseitigt zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Jörn Blank
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 29.08.2011 | 22:44

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