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Baulärm - Mietminderung möglich?

29.09.2011 16:15 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Damen und Herren
Ich wohne seit 2009 im 2. OG eines Mietshauses in einer 2Zimmer/B/Di-Wohnung (ca 38 qm)
Mein Hauptzimmer (ca 23 qm, Wohn- und Arbeitsraum, sowie integrierte Kücheecke) hat 3 Fenster – alle zur Strasse. Gegenüber wird ein 3-geschossiges Haus saniert und wird gleichzeitig um ein Stockwerk weiter aufgestockt. Das Haus ist nur ca 6 Meter entfernt.
Seit Mitte Mai steht dort ein überhaushoher Kran und tagsüber verursachen Kran und Bauarbeiten Lärm.
Als freiberufliche Theaterpädagogin bin ich tagsüber oft zuhause mit der Vorbereitung von Stücken etc beschäftigt. Oft kann ich mich kaum konzentrieren und bin schon völlig entnervt.
Auch ist davon auszugehen, dass nach der Aufstockung der Lichteinfall in meiner Wohnung stark begrenzt ist (Es gibt nur noch 1 Fenster zu einer anderen Seite, im Schlafraum).

Die zeitliche Länge der Baumassnahmen ist nicht bekannt. Es wurde lediglich ein Handzettel der Baufirma an der Haustür angebracht, auf dem um Entschuldigung für den Aufbau des Kranes gebeten wurde. Von Nachbarn hörte ich nur, dass bei den Gesamtmassnahmen mit ca 1 Jahr gerechnet werden muss. Genaue Informationen liegen allerdings nicht vor.

Gibt es eine Möglichkeit, wenigstens die Miete zu mindern oder was kann ich tun?
Herzliche Grüsse,
Kornbl09

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts wie folgt beantworte:

Baulärm stellt in der Regel einen Mangel an der Mietsache dar. Es kommt jedoch immer auf den Einzelfall und damit auf Dauer, Art und Intensität des Lärms an, so dass stets geprüft werden muss, ob der Lärm noch üblich und hinnehmbar ist oder schon die Grenze zur Sozialverträglichkeit überschreitet.

Bei einer Sanierung mit einhergehender Aufstockung eines Gebäudes ist wohl davon auszugehen, dass hier die Geringfügigkeitsschwellen doch erheblich überschritten werden und der Baulärm daher einen Mangel darstellt.

Auch mangelnder Lichteinfall kann einen weiteren davon unabhängigen Mangel darstellen.

Um Ihre Rechte gegen den Vermieter geltend machen zu können, müssen Sie diesem den Mangel unverzüglich schriftlich anzeigen und zur Abhilfe auffordern, da Ihnen sonst weitergehende Rechte gem. § 536 c BGB verwehrt bleiben.

Da Ihr Vermieter den Baulärm wohl nicht wird verhindern können,wird er nicht in der Lage sein, den Mangel zu beheben.

Dann können Sie (1) die Miete mindern und (2) das Mietverhältnis kündigen. Eine Geltendmachung von (3) Schadenersatz wird aber wohl nicht möglich sein:

(1) Mietminderung
Die Höhe der Mietminderung richtet sich nach dem Einzelfall. Einen groben Überblick geben sog. Mietminderungstabellen. In einer Entscheidung des LG Göttingen wurde z. B. eine Minderung um 20% als gerechtfertigt angesehen, ( Baulärm, Staub, Abgase usw. in unmittelbarer Nachbarschaft
20 %, LG Göttingen 5 S 60/85NJW 1986, S. 1112 = WM 1986, S. 114).

(2) Kündigung
Auch eine Kündigung des Mietverhältnisses ist möglich. Aber auch hier kommt es auf den Einzelfall an. Eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen Belästigungen durch eine Großbaustelle in der Nachbarschaft hat z. B. das OLG Köln, NJW 1972,1814 und das LG Hamburg, WuM 1986, 313 angenommen.

(3)Schadenersatz
Da der Mangel erst nach Mietbeginn aufgetreten ist, kann man dem Vermieter dies nicht zum Vorwurf machen. Ein sog. Verschulden des Vermieters dürfte hier zu verneinen sein.Auch ist zu bedenken, dass Ihr Vermieter gar nicht die Möglichkeit haben wird, den Lärm abzustellen. Daher sehe ich etwaige Schadenersatzansprüche Ihrerseits eher kritisch.

WICHTIG:
Sie sind in der Beweispflicht, was das Vorhandensein des Mangels angeht. Ein solcher Beweis kann über ein Lärmprotokoll erbracht werden, in dem genau aufgeschlüsselt wird von wann bis wann welcher Lärm in welcher Intensität zu verzeichnen ist. Damit können Art, Dauer und Intensität des Lärms belegt werden.

Nur wenn der Mieter dies belegen kann, genügt er seinen Beweispflichten.

Sofern Sie noch weitere Hilfe brauchen, so können Sie sich gerne diesbezüglich an mich wenden.

Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen weitergeholfen.

Mit freundlichen Grüßen aus Achim,

Moritz Kerkmann
Rechtsanwalt

Ergänzung vom Anwalt 29.09.2011 | 18:01

Noch eine kleine Ergänzung:

Einer Mängelanzeige an den Vermieter Bedarf es nicht, wenn Ihr Vermieter vom Mangel, also dem Baulärm Kenntnis hat, oder ihm eine Mangelbeseitigung nicht möglich ist.

Rein vorsorglich empfiehlt es sich aber dennoch, den Mangel anzuzeigen und Abhilfe zu fordern.

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