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Baukostenzuschuss Erschließungsanlage


29.06.2006 21:14 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA



Ich habe in 11/05 ein städtisches Grundstück erworben. Hinsichtlich der Erschließung und deren Kosten lautet die Vertragsklausel wie folgt: "Das Grundstück ist erschlossen über eine private Erschließungsstraße. Öffentlich rechtliche Erschließungsbeiträge sowie Kostenerstattung für Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen nach den Bestimmungen des Baugesetzbuches fallen nicht an. Im Kaufpreis enthalten sind sämtliche Kosten der privaten Erschließungsanlagen. Nicht im Kaufpreis enthalten sind die Hausanschlusskosten der Versorgungsunternehmen, die von den Erwerbern gesondert zu zahlen sind".
Die Erschließung des Gebietes ist zwischenzeitlich abgeschlossen. Mit dem Angebot für einen Hausanschluss für Gas, Wasser, Strom verlangt das Versorgungsunternehmen nun gleichzeitig die Zahlung eines Baukostenzuschusses zu den einzelnen neu verlegten Versorgungsleitungen. Gehören Versorgungsleitungen in diesem Fall zu den privaten Erschließungsanlagen und ist der dafür zu zahlende Baukostenzuschuss nicht bereits durch Zahlung des Kaufpreises abgegolten?

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Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Anfrage beantworte ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt:

Gemäß § 127 Abs. 4 BauGB fallen unter die Erschließungsanlagen nicht die Anlagen zur Ableitung von Abwasser sowie zur Versorgung mit Elektrizität, Gas, Wärme und Wasser.

Dies wird durch die entsprechende Vertragsklausel des zugrunde liegenden Kaufvertrages, wonach die Hausanschlusskosten von dem Erwerber zu zahlen sind, nochmals ausdrücklich konkretisiert.

Insoweit sind die Kosten für die Ver- und Entsorgungsleitungen (Wasser, Gas, Wärme Wasser vom Hausanschluss bis zum öffentlichen Netz im Erschließungsbeitrag nicht durch die Kaufpreiszahlung abgegolten und von Ihnen gesondert zu zahlen.

Anbei füge ich Ihnen die entsprechende gesetzliche Regelung bei.
Ich bedaure Ihnen keine bessere Nachrichte gegen zu können.

Mit besten Grüßen
RA Schröter

§ 127 Erhebung des Erschließungsbeitrags
(1) Die Gemeinden erheben zur Deckung ihres anderweitig nicht gedeckten Aufwands für Erschließungsanlagen einen Erschließungsbeitrag nach Maßgabe der folgenden Vorschriften.
(2) Erschließungsanlagen im Sinne dieses Abschnitts sind
1. die öffentlichen zum Anbau bestimmten Straßen, Wege und Plätze;
2. die öffentlichen aus rechtlichen oder tatsächlichen Gründen mit Kraftfahrzeugen nicht befahrbaren Verkehrsanlagen innerhalb der Baugebiete (z. B. Fußwege, Wohnwege);
3. Sammelstraßen innerhalb der Baugebiete; Sammelstraßen sind öffentliche Straßen, Wege und Plätze, die selbst nicht zum Anbau bestimmt, aber zur Erschließung der Baugebiete notwendig sind;
4. Parkflächen und Grünanlagen mit Ausnahme von Kinderspielplätzen, soweit sie Bestandteil der in den Nummern 1 bis 3 genannten Verkehrsanlagen oder nach städtebaulichen Grundsätzen innerhalb der Baugebiete zu deren Erschließung notwendig sind;
5. Anlagen zum Schutz von Baugebieten gegen schädliche Umwelteinwirkungen im Sinne des Bundes-Immissionsschutzgesetzes, auch wenn sie nicht Bestandteil der Erschließungsanlagen sind.
(3) Der Erschließungsbeitrag kann für den Grunderwerb, die Freilegung und für Teile der Erschließungsanlagen selbständig erhoben werden (Kostenspaltung).
(4) Das Recht, Abgaben für Anlagen zu erheben, die nicht Erschließungsanlagen im Sinne dieses Abschnitts sind, bleibt unberührt. Dies gilt insbesondere für Anlagen zur Ableitung von Abwasser sowie zur Versorgung mit Elektrizität, Gas, Wärme und Wasser.

Nachfrage vom Fragesteller 02.07.2006 | 13:08

Gute Tag Herr RA Schröter!
Vielen Dank für Ihre Antwort.
Meines Wissens enthält der § 127 BauGB nur eine Definition der BEITRAGSFÄHIGEN Erschließungsanlagen. In unserem Fall soll der Baukostenzuschuss für die Erstellung des öffentlichen Versorgungsnetztes gezahlt werden, die daneben zu zahlenden Hausanschlusskosten werden separat berechnet. Diese will ich ja auch bezahlen, also vom Haus bis zum Versorgungsnetz. Was jedoch die Kosten für die Neuerstellung des Versorgungsnetztes betrifft, für die also nun der Baukostenzuschuss erhoben wird, meine ich, dass diese über den Kaufpreis bereits gezahlt sind. Der Begriff "Erschließungsanlage" beinhaltet im weiteren Sinne doch auch die Versorgungsanlagen für Gas, Wasser, Strom (nur eben nicht beitragsfähig) und in unserem Vertrag wurde nicht vereinbart, dass nur die Kosten für Erschließungsanlagen IM SINNE DES § 127 BauGB enthalten sind. Sind demnach die Kosten für die Erstellung des Versorgungsnetzes nicht doch bereits über den Kaufpreis abgegolten? Es gibt zu der Thematik auch ein recht interssantes Urteil vom BGH, V ZR 7/04 aus 10/04.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.07.2006 | 13:59

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich wie folgt beantworte.
Die Erschließungskosten für Gas, Wasser und Strom vom öffentlichen Netzt bis zur Grundstücksgrenze sind wie Sie richtig ausführen, durch die Regelung im Kaufvertrage abgegolten. Etwas anderes gilt für die Anlagen auf Ihrem Grundstück, die von Ihnen selbst zu tragen sind.

Allerdings könnte hinsichtlich der vertraglichen Regelung problematisch sein, daß die angefallenen Erschließungskosten wohl nach Kaufvertragesabschluß angefallen sind. Insoweit gibt es auch kaufvertraglichen Regelung wonach der Verkäufer auch die ZUKÜNFTIGEN Kosten für die Erschließungs zu übernehmen hat.

Eine solche Regelung fehlt, so daß möglicherweise der Baukostenzuschluß auf eine derartige Argumentation gestützt werden könnte. Nach meiner Ansicht kann man die betreffende Passage auch so auslegen, daßkünftige Kosten der Erschließung bereits durch die Kaufpreiszahlung abgegolten sind.

Insoweit sollten Sie hinsichtlich des Baukostenzuschusses auf die kaufvertragliche Regelung hinweisen und eine Zahlung ablehen. Sollte das Versorgungsunternehmen allerdings auf den Baukostenzuschuss bestehen, emfpfehle ich einen Kollegen vor Ort einzuschalten.

Mit besten Grüßen

RA Schröter

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