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Baugenehmigung/Mehrfamilienhaus Privatstrasse


25.04.2018 07:50 |
Preis: 66,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


Zusammenfassung: Hinterlieger müssen an die gesicherte Erschließung und ggf. an Feuerwehrzugang oder gar Feuerwehrzufahrt zu denken. Privatstraßen können auch öffentliche Straßen sein. Beschlüsse der Gemeinschaft der Privatstraße sollten nicht eine Beschränkung, sondern eine Instandsetzungsquote abzielen.


Folgendes Szenario.

Ich bin Eigentümer einer Privatstrasse mit jeweils 5 weiteren Anwohnern
Haus A, B, C, D, E, und F
5 Eigentümer haben das gleiche Recht, ein Anwohner ist kein Eigentümer C hat nur das Nutzrecht der Strasse.
Die Privatstrasse ist geschottert, ca. 60 m lang und ca. 4,00 m und an der engsten Stelle 3,80 m breit.
Diese Strasse wurde bis jetzt von den Anliegern A,B,C, und E mit jeweils 2 Autos befahren. Der Anlieger D wird
irgendwann auch ein Haus in sein Grundstück bauen und dadurch die Privatstrasse noch mit mindestens zwei Autos zusätzlich belasten.

Der Eigentümer B möchte nun das Grundstück, welches mit einem kleinen Einfamilienhaus bebaut ist verkaufen.
Die Zufahrt zu diesem Grundstück, am Ende der Strasse, führt NUR über das Grundstück von Eigentümer C

Das Grundstück vom Besitzer B, ist ca. 1200 qm gross, mit einem alten Haus bebaut und soll nun verkauft werden.
Der bisherige Besitzer muss um auf das Grundstück zu kommen, über ein kleines Stück von Anwohner C fahren.
Bei einer stärkeren Bebauung des Grundstückes B wie bisher, will er nach seinen Aussagen
das überfahren nicht mehr erlauben. (wird aber so seit jahren genutzt/Gewohnheitsrecht)

Für eine stärkere Bebauung spricht dagegen einmal die sehr schmale Strasse, ein Gegenverkehr ist nicht möglich. Das gleiche
gilt auch bei einem eventuellen Feuerwehreinsatz.

Wir als Eigentümer wollten folgende Frage stellen.

Kann auf Grundstück B bei einem Verkauf des jetzigen Grundstücks ein Mehrfamilienhaus gebaut werden.

Wenn sich die Eigentümer der Strasse einig sind, dass wir keinen Baufahrzeuge oder ein Mehraufkommen an Verkehr auf unserer Strasse möchten, können wir dagegen vorgehen?


Vielen Dank


25.04.2018 | 10:35

Antwort

von


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Bönischplatz 11
01307 Dresden
Tel: 0351 - 479 60 900
Web: http://www.jagenburg.com
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


"Kann auf Grundstück B bei einem Verkauf des jetzigen Grundstücks ein Mehrfamilienhaus gebaut werden?"

Nach Ihrem Vortrag hat der Eigentümer B keinen direkten Anschluss zu einer öffentlichen Straße, sonderen lediglich über das Gründstück des C Zugang über eine Privatstraße.

Dies vorausgesetzt ergeben sich folgende Erwägungen.

Um eine Baugenehmigung zu erhalten, bedarf es der gesicherten Erschließung, dies ist unabhängig von der jeweiligen Ausgestaltung (Baulast oder Dienstbarkeit) in den einzelnen Bundesländern Voraussetzung für deren Erteilung.

1.
Liegt das Grundstück des B und sei es nur ein kleines, nicht für eine Zufahrt ausreichendes Stück an einer öffentlichen Straße, ist die Erschließung bauplanungsrechtlich gesichert. (Insofern muss zumindest ein Durchgang für die Feuerwehr bestehen und die 50m Regel eingehalten werden.)

2.
Fehlt es jedoch an diesem direkten Zugang zu einer öffentlichen Straße, mithin an einer gesicherten Erschließung, wird zunächst keine Baugenehmigung erteilt werden.

Diese Situation kann behoben werden, indem auf anderem Wege, meist über ein oder mehrere andere Grundstücke, die Zufahrt (Fahr,- Geh, und Leitungsrechte) mittels einer Baulast/Grunddienstbarkeit des genutzten (dienenden) Grundstückes gesichert wird.

Dies setzt voraus, dass der Eigentümer des dienenden Grundstückes diese Bewilligung je nach Bundesland erklärt.

3.
Insofern die Erklärung nicht freiwillig erfolgt, kann in folgenden Fällen eine gerichtliche Durchsetzung erfolgreich sein.

Wenn der Eigentümer des dienenden Grundstückes (hier C) ursprünglich durch Teilung eines früher gemeinsamen Grundstückes, dass Hinterliegergrundstück geschaffen hat und dieses unter der Bewilligung oder vorhandenen Bebauung an den Eigentümer des Hintwerliegergrundstückes verkauft hat.

Wenn der Eigenümer des dienenden Grundstückes (hier C) zivilrechtlich eine Dienstbarkeit zugunsten des Hinterliegergrundstückes eingeräumt hat und diese in nicht verjährter Zeit ins Grundbuch eingetragen wurde.

Alle anderen Fälle (auch jahrelange Duldung oder "Versprechen" unter "Zeugen") führen, nach meiner Erfahrung, im Streitfall nicht zum Erfolg.

Der B kann somit nach dem bisherigen Sachverhalt nicht mit gutem Gewissen das Grundstück zur Bebauung verkaufen, da eine Baugenehmigung sehr wahrscheinlich nicht erteilt wird.

4.
Eine außergerichtliche Lösung ist die Situation des C. Nach dem Sachvortrag hat er wohl unabhängig von der Problematik der baurechtlichen Erschließung seines Grundstückes nur ein Nutzungsrecht an der Privatstraße.

Je nach vertraglichem oder gar dinglichem (ins Grundbuch eingetragenem) vereinbartem Nutzungsrecht, besteht ggf. mit Hilfe der anderen Eigentümer des Grundstückes auf dem die Privatstraße liegt, die Möglichkeit, hier mit einer Aufkündigung des Nutzungsrechts zu drohen, um eine Dienstbarkeit und Baulast für die Zufahrt des B zu erhalten.

Klassisch ist natürlich auch eine Lösung über Zahlung eines Geldbetrages gegeben. Ich vermute, dieser Ansatz war nicht erfolgreich.

Ergebnis:

Nach bisherigen Vortrag sehe ich keine bauplanungsrechtlich gesicherte Erschließung. Insofern wird neben dem bestehenden Einfamilienhaus oder ersetzend keine neue Bebauung genehmigt werden.

Hinweis:

Je nach Breite der Privatstraße und je nach Bundesland ist folgendes anzumerken.

Wenn die Privatstraße nach Länderrecht, ohne ins Eigentum des Trägers der Straßenbaulast (Gemeinde) überzugehen, als sonstige öffentliche Straße gewidmet werden kann, ist diese Straße Ausgangspunkt für die Prüfung einer Feuerwehrzufahrt/zugang, anderenfalls die anschließende öffentliche Straße.

Eine Feuerwehrzufahrt ist für die Bebauung notwendig, wenn die 50m Entfernung (die 8m Höhenregel dürfte hier nicht zutreffen) überschritten wird. Eine Zufahrt stellt an die Breite und an die Wendemöglichkeiten der Feuerwehrfahrzeuge höhere Anforderungen, die diese im Rahmen einer Stellungnahme für die Erteilung von Baugenehmigungen prüft.

Es kann also sein, dass für die bestehenden Einfamilienhäuser, wegen der 50m Regel die Privatstraße außen vor bzw. kein Thema bei einer Baugenehmigung ist oder war. Bei dem Hinterliegergrundstück des B am Ende der Privatstraße und in deren Verlängerung über ein Teil des Grundstückes C hin zu einem Mehrfamilienhaus ist zu erwarten, dass die Feuerwehr bedenken äußert und ggf. die Zustimmung nach der bisherigen Sachlage verweigert. Denn bei einem Mehrfamilienhaus liegt auch ein erhöhtes Risiko vor.



"Wenn sich die Eigentümer der Strasse einig sind, dass wir keine Baufahrzeuge oder ein Mehraufkommen an Verkehr auf unserer Strasse möchten, können wir dagegen vorgehen?"

Die Eigentümer der Privatstraße bilden eine Gemeinschaft, die mit Mehrheitsbeschluss oder durch Einigkeit ihre gemeinsamen Entscheidungen trifft. Unabhängig von einer mir nicht bekannten vertraglichen Bestimmung, sehe ich folgendes:

Die Nutzung durch Baufahrzeuge dürfte nicht auszuschließen sein, denn die Privatstraße dient den anliegenden Grundstücken und diese sind als Bauland zur Bebauung ggf. zur Neubebauung (B) vorgesehen. Für diesen Fall lässt sich jedoch eine abweichende Instandsetzungsvereinbarung treffen.

Das Mehraufkommen von Privatfahrzeugen ist schwierig einzuschätzen. Auch hier gilt zunächst die Vereinbarung, die ggf. auszulegen ist. Insoweit darin keine Einschränkung der Nutzung erfolgte, kann zwar eine Mehrheitsentscheidung eine Beschränkung bestimmen, diese könte jedoch bei einer gerichtlichen Prüfung nicht bindend, mithin unwirksam sein.

Hintergrund ist folgender: Die Nutzung einer Straße durch Anwohner erfolgt regelmäßig in unterschiedlicher Intensität. Zudem wird eine Privatstraße weniger durch die Nutzung von PKW, als durch natürliche Ursachen (Wetter, durchbrechendes Grün, Unterspülung durch Wasser, etc.) beschädigt.

Es stellt sich dann die Frage, ob mit der Erhöhung der Anwohnerzahl eines Grundstückes, eine erhöhte Abnutzung einhergeht. Zudem werden erwachsene Kinder ggf. auch Fahrzeuge nutzen, sodass sich die Anzahl der Fahrzeuge auch dort erhöht. Die Gemeinschaft dürfte einen Beschluss zur Einschränkung auf zwei Fahrzeuge pro Grundstück nicht halten wollen.

Ich meine auch, dass der Vortrag der erhöhten Abnutzung der Privatstraße durch mehr zulässige PKW logisch, aber aufgrund der tatsächlichen Nutzung, nicht beweisbar sein wird.
Im Falle einer gerichtlichen Entscheidung des einschränkenden Beschlusses der Gemeinschaft wird diese Nutzungsbeschränkung nicht zu halten sein.


Ergebnis:
Nach meiner Ansicht kann gegen einen Beschluss hinsichtlich der vorgetragenen Einschränkung der Nutzung erfolgreich "vorgegangen" werden.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Heiko Tautorus


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