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Baugenehmigung widerrufbar?


| 09.09.2007 15:04 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Ernst G. Mohr



Guten Tag sehr geehrte Damen und Herren Anwälte,

In Hessen bauen wir ein EFH, welches durch die Stadt als nicht genehmigungspflichtig eingestuft wurde. Gegen eine Bauanzeige wurde nicht widersprochen, sodaß unser Architekt davon ausging, daß das Bauvorhaben offiziell so wie geplant (Einreichen von Bauplänen, Skizzen, etc) genehmigt ist.

Der Bau ist weit fortgeschritten, es wurde alles exakt nach Plan ausgeführt, wir haben schon ca. 2/3 des Geldes ausgegeben, Roh-Trockenbau ist abgeschlossen, ebenso Verputz, Sanitär, Elektro u.a. mehr.

Einige Nachbarn bemühen sich nun, daß das Haus nicht wie geplant fertiggestellt wird, da ihrer Ansicht nach gewisse Normen in der städtischen Gestaltungssatzung (nicht Denkmalschutz!) von der Stadt nicht genau genug befolgt wurden, bzw. übersehen wurden. Sie fordern Änderungen, sowohl in der Gartengestaltung, sodaß man aus dem Wohnzimmer nicht mehr ohne Leiter in den Garten könnte (Rückgängigmachen einer ca. 80cm hohen Anschüttung) und verlangen die Streichung von Dachflächenfenstern, die für die Beleuchtung der Räumlichkeiten dringend notwendig sind.

Wir glauben zu wissen, daß ein Nachbar die Baugenehmigung nur ausser Kraft setzen kann, wenn seine persönlichen Rechte verletzt werden (Nichteinhaltung §6 HBO u.a), was bei uns ja nicht der Fall ist. (sicher sind wir aber auch nicht...)

Was aber, wenn die Stadt sich nun umentscheidet und sagt: "Moment, die haben Recht, wir haben da was übersehen" oder "so wollen wir das nun doch nicht, bitte ändern!"?
Könnte sie das, oder sind wir als Bauherren da geschützt?
Da diese Änderungen die ganze Planung zunichte machen würde (das Konzept des Hauses würde so nicht funktionieren), können wir uns das natürlich nicht leisten.
§§, Urteile, etc. in Ihrer Beantwortung meiner Frage sind herzlich willkommen...
Vielen Dank!

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Sehr geehrter Ratsuchender,

das Bauvorhaben dürfte hier im Rahmen der Genehmigungsfreistellung nach § 56 HBO eingestuft worden sein. Dies sollten Sie aber zur Sicherheit mit dem Architekten nochmals besprechen.

§ 56 HBO lautet wie folgt:

㤠56 Baugenehmigungsfreie Vorhaben im beplanten Bereich (Genehmigungsfreistellung)
(1) 1Keiner Baugenehmigung bedarf über § 55 hinaus die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von
1. Wohngebäuden,
2. sonstigen Gebäuden der Gebäudeklassen 1 bis 3,
3. sonstigen baulichen Anlagen, die keine Gebäude sind, sowie anderen Anlagen und Einrichtungen im Sinne des § 1 Abs. 1 Satz 2,
4. Nebengebäuden und Nebenanlagen zu Vorhaben nach Nr. 1 bis 3,
wenn die Voraussetzungen nach Abs. 2 vorliegen. 2Satz 1 gilt nicht für Sonderbauten. 3Satz 1 gilt auch für Änderungen und Nutzungsänderungen von Anlagen, deren Errichtung oder Änderung nach vorgenommener Änderung oder bei geänderter Nutzung nach dieser Vorschrift baugenehmigungsfrei wäre.
(2) Vorhaben nach Abs. 1 sind baugenehmigungsfrei gestellt, wenn
1. sie im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes im Sinne des § 30 Abs. 1 oder der §§ 12, 30 Abs. 2 des Baugesetzbuches liegen,
2. sie keiner Ausnahme oder Befreiung nach § 31 des Baugesetzbuches bedürfen,
3. die Erschließung im Sinne des Baugesetzbuches gesichert ist,
4. sie keiner Abweichung nach § 63 bedürfen und
5. die Gemeinde nicht innerhalb der Frist nach Abs. 3 Satz 3 der Bauherrschaft schriftlich erklärt, dass ein Baugenehmigungsverfahren durchgeführt werden soll, oder eine vorläufige Untersagung nach § 15 Abs. 1 Satz 2 des Baugesetzbuches beantragt.
(3) 1Die Bauherrschaft hat die erforderlichen Bauvorlagen bei der Gemeinde einzureichen und zeitgleich eine Zweitausfertigung der Bauaufsichtsbehörde zuzuleiten. 2Eine Prüfpflicht der Gemeinde und der Bauaufsichtsbehörde besteht nicht. 3Mit dem Vorhaben darf einen Monat nach Eingang der erforderlichen Bauvorlagen bei der Gemeinde begonnen werden.
4Teilt die Gemeinde der Bauherrschaft vor Ablauf der Frist schriftlich mit, dass kein Baugenehmigungsverfahren durchgeführt werden soll und sie eine Untersagung nach § 15 Abs. 1 Satz 2 BauGB nicht beantragen wird, darf die Bauherrschaft bereits vor Ablauf der Frist nach Satz 3 mit der Ausführung des Vorhabens beginnen; von dieser Mitteilung hat die Gemeinde die Bauaufsichtsbehörde schriftlich zu unterrichten. 5Will die Bauherrschaft mit der Ausführung des Vorhabens mehr als drei Jahre, nachdem die Bauausführung nach Satz 3 oder 4 zulässig geworden ist, beginnen, gelten Satz 1 bis 4 entsprechend.
(4) 1Die Erklärung der Gemeinde nach Abs. 2 Nr. 5 kann insbesondere deshalb erfolgen, weil die sonstigen Voraussetzungen des Abs. 1 oder 2 nicht vorliegen oder weil sie eine Überprüfung des Bauvorhabens aus anderen Gründen für erforderlich hält; eine Begründungspflicht besteht hierfür nicht. 2Darauf, dass die Gemeinde von ihrer Erklärungsmöglichkeit keinen Gebrauch macht, besteht kein Rechtsanspruch.
(5) 1§ 60 Abs. 2 Satz 1 und 4, Abs. 3 und 5 gelten entsprechend. 2§ 59 bleibt unberührt.“

Von Bedeutung können zudem §§ 57 und 63 HBO werden.

"§ 57 Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren
(1) 1Liegen bei Vorhaben nach § 56 Abs. 1 Satz 1 und 3 die Voraussetzungen nach § 56 Abs. 2 nicht vor, prüft die Bauaufsichtsbehörde nur die Zulässigkeit
1. nach den Vorschriften des Baugesetzbuches und aufgrund des Baugesetzbuches,
2. von Abweichungen nach § 63,
3. nach anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften, soweit wegen der Baugenehmigung eine Entscheidung nach diesen Vorschriften entfällt oder ersetzt wird.
2Satz 1 gilt nicht für Sonderbauten. 3§ 59 bleibt unberührt.
(2) 1Der Eingang des vollständigen Bauantrages ist unter Angabe des Datums schriftlich zu bestätigen. 2Über den Bauantrag ist innerhalb von drei Monaten nach Eingang des vollständigen Antrages zu entscheiden; die Bauaufsichtsbehörde kann diese Frist aus wichtigem Grund um bis zu zwei Monate verlängern. 3Die Baugenehmigung gilt als erteilt, wenn über den Bauantrag nicht innerhalb der nach Satz 2 maßgeblichen Frist entschieden worden ist; dies gilt nicht für Vorhaben im Außenbereich."

"§ 63 Abweichungen
(1) 1Die Bauaufsichtsbehörde kann Abweichungen von Vorschriften dieses Gesetzes oder von Vorschriften aufgrund dieses Gesetzes zulassen, wenn sie unter Berücksichtigung des Zwecks der jeweiligen Anforderung und unter Würdigung der öffentlich-rechtlich geschützten nachbarlichen Belange mit den öffentlichen Belangen, insbesondere den Anforderungen des § 3 Abs. 1 vereinbar sind. 2§ 3 Abs. 3 Satz 3 bleibt unberührt.
(2) Die Zulassung von Abweichungen nach Abs. 1 sowie von bauplanungsrechtlichen Ausnahmen und Befreiungen ist gesondert schriftlich zu beantragen; der Antrag ist zu begründen.
(3) 1Abs. 2 gilt auch für bauliche Anlagen, andere Anlagen oder Einrichtungen, die nach § 55 oder aufgrund des § 80 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 keiner Baugenehmigung bedürfen sowie für Abweichungen von Vorschriften, die in bauaufsichtlichen Verfahren nicht geprüft werden. 2§ 61 Abs. 1, § 64 Abs. 3 bis 6 und § 65 Abs. 1 und 2 gelten entsprechend.
(4) 1Abweichungen, Ausnahmen und Befreiungen von nachbarschützenden öffentlichrechtlichen Vorschriften sind zu begründen, wenn die Nachbarschaft Einwendungen nach § 62 Abs. 1 Satz 2 vorgebracht hat. 2Satz 1 gilt auch, soweit die Ausnahme- oder Befreiungsvorschrift selbst nachbarschützend ist."


Im Verfahren der Genehmigungsfreistellung und im vereinfachten Baugenhmigungsverfahren soll die Eigenverantwortung der am Bau Beteiligten (Bauherr, Architekt, Bauleiter) gestärkt werden. Nebeneffekt hierbei ist die Beschleunigung des Verfahrens, da intensive Prüfungen durch Gemeinde und Baurechtsbehörde entfallen. Die wesentlichen Prüfpflichten und die Verantwortung für die Durchführung des Bauvorhabens gehen auf den Bauherrn, den Architekten/Bauingenieur und den Sachverständigen über. Die Baurechtsbehörde greift nur ein, wenn gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften verstoßen wird.

Insofern kommt es im wesentlichen zunächst auf die Frage an, ob die Bauausführung gemäß den eingereichten Plänen und dem Bebauungsplan erfolgt bzw. erfolgt ist und auch keine Abweichungen nach § 63 HBO erfolgten. Dies sollten Sie nochmals mit dem Architekten eingehend besprechen. Dies auch deshalb, damit abgeklärt werden kann, wie man sich gegenüber etwaigen Einwendungen der Nachbarschaft verhält. Insofern muss beurteilt werden, ob diese Einwendungen inhaltlich überhaupt eine Abweichung vom Bebauungsplan oder sonstigen bauplanungsrechtlichen und bauordnungsrechtlichen Vorschriften darstellen.

Soweit Änderungen bzw. Abweichungen dann vorliegen, sollten Sie das konkrete weitere Vorgehen mit dem Architekten und dann ggf. mit der Baugnehmigungsbheörde besprechen. Ggf. käme – was von der dortigen Stellungnahme abhängig ist – möglicherweise ein vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren in Betracht, insbesondere wenn es sich tatsächlich um Abweichungen nach § 63 HBO handelt. In Bezug auf den Nachbarschutz kommt es dann im wesentlichen darauf an, von welchen Vorschriften eine Ausnahme/Befreiung erteilt werden soll, ob dieser Vorschrift überhaupt nachbarschützende Wirkung zukommt, d.h. auch den Interessen des Nachbarn zu dienen bestimmt sind. Es sind relativ wenige Vorschriften, denen nachbarschützende Wirkung zukommt, es sind diese z.B. Vorschriften zu Abstandsflächen, Brandschutz, etc.

Aus dem Gesichtspunkt des nachbarschaftlichen Austauschverhältnisses bzw. der nachbarschaftlichen Schicksalsgemeinschaft wird hergeleitet, dass Festsetzungen
über die Art der baulichen Nutzung i.S. der §§ 2 - 14 BauNVO für die von dieser Festsetzung erfassten Eigentümer und sonst dinglich Berechtigte (nicht für andere Betroffene) stets nachbarschützend sind. Das (objektivrechtliche) Gebot der Rücksichtnahme, das in allen Normen des Bauplanungsrechts enthalten ist, kann nachbarschützende Wirkung entfalten, wenn der Nachbar eine Rechtsposition innehat, die durch das Vorhaben tatsächlich besonders beeinträchtigt wird. Voraussetzung ist, dass die Beeinträchtigung über das Maß des im Baugebiet Zumutbaren hinaus beeinträchtigt wird.

Eine Entscheidung über ein bauaufsichtliches Einschreiten steht
grundsätzlich im Ermessen der Bauaufsichtsbehörde. Ein Nachbar kann nur dann ein subjektives Recht auf fehlerfreie Ausübung dieses Ermessens geltend machen, wenn der Rechtsverstoß der baulichen Anlage gerade in einer Verletzung einer nachbar-
schützenden Vorschrift besteht. In den Fällen der Ermessensreduktion auf Null kann der Nachbar dann sogar einen Anspruch auf bauaufsichtliches Einschreiten geltend machen.

Insoweit ist es nach der erfolgten Rücksprache geboten, mit dem Bauamt Kontakt aufzunehmen, um hier das weitere angebrachte Vorgehen zu besprechen.

Ich hoffe, Ihnen hiermit einen ersten Überblick verschafft zu haben und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Ernst G. Mohr

Nachfrage vom Fragesteller 09.09.2007 | 17:08

Sehr geehrter Herr Anwalt,
vielen Dank für Ihre Antwort, die ich aber nicht ganz verstehe.
Sie sagen, wir sollen prüfen, ob alle Bauausführungen gemäß eingereichter Pläne durchgeführt werden.

Dies ist gewiss so, wie ich in meiner Frage oben bereits erwähnt habe. Die eingereichten Pläne sind Grundlage des Hauses und von Ihnen wird nicht abgewichen.

Gegen den Bebauungsplan wird nicht verstossen, ebensowenig gegen Abstandsgesetze der HBO.
Es existiert aber eine Satzung der Stadt zur Art der Bebauung in unserer Strasse. In dieser Satzung steht sehr viel, gegen einzelne Punkte haben auch Nachbarn bereits i.d. Vergangenheit verstossen.
Unser Architekt sagte, solange das Bauamt keinen Widerspruch gegen unsere Pläne einlegt (ja, §56 HBO trifft bei uns zu) und uns keine Genehmigungspflicht auferlegt, kann von dieser Satzung auch abgewichen werden (wie es scheinbar andere Bauherren auch getan haben).

Unsere Pläne weichen in einem Punkt von der Satzung ab: es existieren 2 Dachflächenfenster, obwohl diese laut Satzung NICHT zulässig sind. Diese Fenster werden gerade auch installiert (gem. eben dieser Pläne, die der Stadt ja vor Baubeginn vorlagen.)

Die Antwort auf den Kern der Frage habe ich in Ihren Ausführungen leider NICHT gefunden:
Kann die Gemeinde jetzt wo das Haus fast fertig ist uns die Baugenehmigung entziehen bzw. Um/Rückbau verlangen mit all den horrenden Kosten für uns und der Zerstörung der Funktionalität des Hauses?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.09.2007 | 17:48

Im Gegensatz zum Baugenehmigungsverfahren beschränkt sich die Prüfpflicht seitens der Bauaufsichtsbehörde lediglich auf die Vollständigkeit der vorgelegten Unterlagen, nicht jedoch auf inhaltliche Aspekte. Eine Inhaltsprüfung wird nur stichprobenartig vorgenommen, somit wird die Verantwortung des Baugeschehens von der Bauaufsichtsbehörde auf den Bauherrn und seinen Entwurfsverfasser verlagert.

Nachdem eine rechtliche Kontrolle der Einhaltung von Baurecht und anderen Vorschriften(Immissionsschutzrecht, Nachbarrecht, Denkmalrecht) nicht mehr oder nur in reduzierter Form stattfindet, tragen Bauherren und Bauvorlageberechtigte die gesamte Last der Verantwortung. Wenn sich nach Errichtung des
Bauvorhabens herausstellt, dass Rechtsvorschriften verletzt wurden, kann die Bauaufsichtsbehörde gegen das Vorhaben vorgehen. Sie ist hierzu allerdings nicht verpflichtet, sondern der Behörde steht ein Ermessen zu. Aber es besteht das Risiko, dass nicht wie im förmlichen Baugenehmigungsverfahren einfach und preiswert eine Änderung der Planung zwischen Behörde und
Bauherrn abgesprochen wird, sondern dass sich im Nachhinein der Zwang ergeben kann, das ausgeführte Vorhaben abzuändern oder den Versuch der Nachgenehmigung zu unternehmen.

Das Gleiche gilt für den Fall, dass ein Nachbar das Bauvorhaben mit juristischen Mitteln angreift. Nach altem Recht konnte er Widerspruch gegen die Baugenehmigung einlegen undgegebenenfalls beim Verwaltungsgericht erzwingen, dass die erteilte Baugenehmigung aufgehoben wird, wenn durch die Baugenehmigung seine Rechte als Nachbar verletzt werden. Im Freistellungsverfahren bestehen der Sache nach ähnliche Rechte des Nachbarn. Er muss nunmehr ggf. eine einstweilige Anordnung beim Verwaltungsgericht beantragen, mit deren Hilfe die
Bauaufsichtsbehörde gezwungen wird, gegen das freigestellte Bauvorhaben vorzugehen. Der nachbarliche Rechtschutz entspricht in seiner Wirksamkeit sehr weitgehend der alten Rechtslage. Neu hingegen ist, dass die Rechtmäßigkeit des Bauvorhabens in Bezug auf die Nachbarrechte allein von dem Bauherrn und seinem
Architekten festzustellen sind und die Beratung und Begleitung durch die Bauaufsichtsbehörde fehlt.

Insoweit ist es – wie gesagt – geboten, mit dem Architekten und dann mit dem Bauamt das weitere Vorgehen abzusprechen, insbesondere dahingehend, ob die Baubehörde einschreitet und welcher Weg dann am geeignesten erscheint.

Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Ernst G. Mohr

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"Daß wenn nachbarliche Vorschriften verletzt werden, natürlich die Baugenehmigung angefochten werden kann weiß ich doch auch. Darum geht es hier nicht, und ich habe versucht, es klarzustellen.
Nachbarl. Rechte werden nicht im mindesten beeinträchtigt! Es geht nur darum, ob die Stadt ihre Meinung ändern kann und Umbau verlangen kann, obwohl nachbarl. Rechte NICHT verletzt werden. So wie es aussieht, kann ja fast jedes genehmigungsfreie Bauvorhaben kurz vor Ende torpediert werden... schliesslich prüft die Gemeinde ja nicht vorher... (?!) das genehmigungsfreie Verfahren ist damit höchst riskant und ruinös für alle Bauherren. "
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