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Baugenehmigung und Bauanzeige vorhanden, welches ist gültig?

02.03.2021 14:30 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


Zusammenfassung:

Die Bauaufsichtsbehörde kann gemäß § 58 NBauO jederzeit kontrollieren, ob Anlagen, Grundstücke und Baumaßnahmen dem öffentlichen Baurecht entsprechen.

Sehr geehrte Damen und Herren,

wir haben folgenden Fall: Wir bauen zurzeit ein Haus in einem Neubaugebiet in einer Gemeinde. Unser Bauträger hat im Januar 2021 einen Bauantrag für dieses Haus beim Landkreis eingereicht. Nach monatelanger Wartezeit und hinterhertelefonieren, ohne vernünftige Rückmeldung, hat es uns irgendwann gereicht und wir haben am 06.08.21 eine Bauanzeige bei der Gemeinde gestellt. Die genehmigte Bauanzeige haben wir am 07.08.21 bei der Gemeinde abgeholt und konnten mit dem Bau beginnen. Am 12.08.21 haben wir per E-Mail unseren Bauantrag beim Landkreis zurückgezogen. Wir haben als Antwort bekommen, der Bauantrag sei am 11.08.21 genehmigt worden.
Nun haben wir eine genehmigte Bauanzeige der Gemeinde zuerst bekommen und eine Baugenehmigung des Landkreises ein paar Tage später. Die Baugenehmigung vom Landkreis hat allerdings eine Klausel über einen Kontrolltermin der Einhaltung des GRZ1 nach Beendigung der Außenanlagen. Die gute Frau die nach 8 Monaten zufälligerweise die Baugenehmigung einen Tag vor Widerruf fertiggestellt und diese Kontrolle eingefügt hat, hat auch in der Gemeinde einen entsprechenden Ruf...
Nun stellt sich uns trotzdem die Frage, ist nun die Bauanzeige gültig, weil sie zuerst da war und wir damit im Prinzip beginnen konnten (Damit wäre auch die Kontrolle hinfällig) oder ist die Baugenehmigung gültig? Durch die genehmigte Bauanzeige war die Baugenehmigung so gesehen schon überflüssig. War der Widerruf am 12.08.21 durch die Genehmigung am 11.08.21 automatisch ungültig?
Müssen wir also nun tatsächlich eine Kontrolle über uns ergehen lassen (Von der bereits erwähnten guten Frau) oder ist das durch die Bauanzeige hinfällig?

Über eine Aufklärung wäre ich sehr dankbar.


Mit freundlichen Grüßen

02.03.2021 | 17:47

Antwort

von


(1214)
Bertha-von-Suttner-Straße 9
37085 Göttingen
Tel: 0551 707280
Web: http://rkm-goettingen.de/gero-geisslreiter-verwaltungsrecht
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Mit der Baumaßnahme durften Sie schon beginnen, nachdem Ihnen die Bestätigung der Gemeinde nach § 62 der Niedersächsischen Bauordnung (NBauO) vorlag. Vorher hatte der Bauträger das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren für Sie eingeleitet.

Die Baugenehmigung wird erst mit ihrer Bekanntgabe wirksam. Das ist der Fall, wenn das Schreiben in Ihrem Briefkasten liegt oder sie Ihnen vom Postboten übergeben wird. Auf das Datum, welches im Kopfbogen des Schreibens steht, kommt es dafür nicht an. Wenn Sie vorher die Mail mit der Antragsrücknahme versandt hatten, ist die Baugenehmigung formell rechtswidrig, weil der für die Baugenehmigung erforderliche Antrag nicht mehr vorlag.

Andererseits kann die Bauaufsichtsbehörde gemäß § 58 NBauO ohnehin jederzeit die Einhaltung der Bauvorschriften kontrollieren. In der Baugenehmigung wurde Ihnen dazu ein Kontrolltermin mitgeteilt. Dieser Termin wird durch die Antragsrücknahme nicht hinfällig, denn er setzt nicht voraus, dass eine wirksame Baugenehmigung vorliegt. Die GRZ I meint übrigens die Grundfläche des Hauses selbst ohne Nebenanlagen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben, und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Gero Geißlreiter
Fachanwalt für Verwaltungsrecht

Rückfrage vom Fragesteller 03.03.2021 | 08:34

Hallo Herr Geißlreiter,

erstmal vielen Dank für die Antwort.
In diesem speziellen Fall geht es um die Terrasse, welche dem GRZ1 zugehörig ist oder sehen wir das falsch? Da wir ein Bungalow bauen, sind nur noch wenige Quadratmeter bebaubare Fläche für die Terrasse übrig. Das soll kontrolliert werden...
Der Termin setzt aber voraus, dass ich mich nach Fertigstellung der Außenanlagen melden müsste. Theoretisch ist diese Auflage (Melden nach Fertigstellung der Außenanlagen) dann ja erstmal hinfällig. Das heißt ich würde mich einfach gar nicht mehr diesbezüglich melden müssen, korrekt? Das jederzeit dennoch eine Kontrolle stattfinden kann ist mir durchaus bewusst. Muss ich bei einer solchen Kontrolle den "Kontrolleur" in meinen Garten lassen? Oder darf er nur bewerten, was er von "außen" sieht?
Zählen Holzterrassen (ohne Betonuntergrund), also darunter mit Fläche in der das Wasser versickern kann, auch zum GRZ1 Wert?

Ich hoffe, das sind nicht zu viele Nachfragen.
Danke für Ihre Mühe!

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 03.03.2021 | 09:30

Sehr geehrter Fragesteller,

die Behörde kann Ihnen keine Pflicht aufzuerlegen, etwa die Fertigstellung der Außenanlagen zu melden, es sei denn, die Bauabnahme wurde angeordnet, was hier nicht der Fall sein dürfte.

Es fragt sich, ob die Aufforderung der Bauaufsichtsbehörde in der Baugenehmigung wirklich eine Auflage ist. Das müssten Sie noch einmal prüfen und, wenn es sich nicht nur um einen Hinweis handelt, überlegen, ob Sie fristgerecht Widerspruch einlegen gegen die Baugenehmigung wegen o.g. formeller Rechtswidrigkeit. Solange Sie übrigens nicht Widerspruch gegen die Baugenehmigung einlegen, gilt diese.

Die GRZ I umfasst die Terrasse mit, wenn diese an das Haus angebaut, also Bestandteil der Hauptanlage ist. Auf Wasserdurchlässigkeit bzw. Versickerungsfähigkeit kommt es hier nicht an, es zählt in diesem Zusammenhang "Überdeckung" (vgl. Hartmann/Schilder, in: Bönker/Bischopink, NK-BauNVO, 2. Auflage 2018, § 19, Rz. 3).

Zum Betretungsrecht der Bauaufsichtsbehörde verhält sich § 58 Abs. 9 NBauO:

Bedienstete und sonstige Beauftragte der in den Absätzen 1 bis 5, 7 und 8 genannten Behörden und Stellen sowie die dort genannten Personen dürfen zur Erfüllung ihrer Aufgaben Grundstücke und Anlagen einschließlich der Wohnungen auch gegen den Willen der Betroffenen betreten. Sind die Wohnungen in Gebrauch genommen, so dürfen sie gegen den Willen der Betroffenen betreten werden, wenn dies zur Abwehr einer erheblichen Gefahr für die öffentliche Sicherheit erforderlich ist. Das Grundrecht der Unverletzlichkeit der Wohnung nach Artikel 13 des Grundgesetzes wird insoweit eingeschränkt.

Beste Grüße von Gero Geißlreiter, Rechtsanwalt

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