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Baugenehmigung scheitert an Feuerwehrzugang

| 25.04.2012 13:47 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Sehr geehrte Damen und Herren,ich bitte um Auskunft/Ratschlag zu folgendem Sachverhalt:

Wir haben ein Mehrfamilienhaus in Essen/NRW erworben, auf dessen hinterem Gartengrundstück ein separtes 1,5 geschossiges Haus mit Anbau stand. Dieses haben wir zum Zwecke der Eigennutzung begonnen umzubauen und den alten Anbau zu erweitern. In den alten Bauunterlagen ab den 1925er Jahren ist dieses "Hinterhaus" eingetragen und als Wohnhaus ersichtlich. Der Vorbesitzer der Immobilie hatte auch schon, allerdings ohne Baugenehmigung, mit Umbauten begonnen und er meinte, dass unsere beiden direkten Nachbarn keine Einwände hätten. Vor ca. 10-11 Jahren habe da auch noch jemand gewohnt.
Wir haben nun im September letzten Jahres nachträglich einen Bauantrag eingereicht und nach einer Ortsbesichtigung durch das Bauamt stünde einer Baugenehmigung generell eigentlich nichts mehr im Wege. Wie uns mündlich versichert wurde, scheitert diese jetzt an der Auflage der Feuerwehr bezüglich eines Zugangs zu dem hinteren Wohnhaus.

Gefordert wird ein gekennzeichneter "geradliniger Zu- oder Durchgang mit mindestens 1,25 m Breite, bei Türöffnungen reicht eine lichte Breite von 1 m".

Bei den Vorderhäusern handelt es sich um eine geschlossene Häuserreihe. Zwischen zwei Häusern befindet sich jeweils eine gemeinsame Zufahrt/gemeinsamer Zugang zu den beiden jeweiligen Hinterhöfen und Gärten. Dieser Zugang ist von Beginn an von beiden Parteien genutzt worden. Allerdings gibt es in beiden Grundbüchern keine Eintragung über ein gemeinsames Fahr- und Wegerecht.
Genau da liegt das Problem:
Laut der vorliegenden Pläne gehören von der ca. 2,40 m breiten Zufahrt meinem Nachbarn zwei Drittel und uns nur ein Drittel. Das wären dann ca. 80 cm, die für den Feuerwehrzugang nicht ausreichen.
Meinem Nachbarn sind diese Probleme bekannt, und er scheint unsere "Notlage" auszunutzen. Er wollte keine direkte Kontaktaufnahme mit der Baulastabteilung des Bauamts, sondern besteht auf eine notarielle Abwicklung.
Diese zieht er nun schon seit über zwei Monaten hinaus und wir haben immer noch keinen Vertragsentwurf gesehen. Obwohl wir ihm im Vorfeld schon mündliche, von ihm gefordete Zugeständnisse für eine Einwilligung seinerseits eingeräumt haben wie z. B.:
Keine Gewerbeausübung im Hinterhaus (Kosmetik/Gesprächstherapie)
Änderung der Grenze um 40 cm zu seinen Gunsten, da der alte Grenzzaun, der schon immer da stand, angeblich nicht richtig steht. In dem Zusammenhang auch die Ziehung eines neuen Zaunes und eine neue Bepflanzung - an deren Kosten er sich allerdings beteiligen will.
Unsere Genehmigung, dass er sich im Bedarfsfall im hinteren Gartenteil direkt an unsere Grenze ohne Abstand eine Garage errichten darf.
Und schließlich eine Wertminderungsentschädigung in Höhe von 5.000 € für einen eventuellen Verkauf seines Grundstücks, weil unser "Gartenhaus" den zu erzielenden Preis drücken würde. (Man bedenke, das ein Haus schon immer dort stand, bei unserer Übernahme eine unansenliche Umbauruine und wir daraus ein ansehnliches Haus erstellen wollen.)
Irgendwie fühlen wir uns wie Marionetten und glauben, dass der Nachbar seine "Macht" ausspielen will, weil er weiß, dass wir von seiner Zustimmung abhängig sind.
Wie sollen wir uns weiter verhalten?
Und schließlich noch eine Abschlussfrage: Falls die Baugenhemigung vom Bauamt erteilt ist, könnte der "andere" Nachbar, weil ihm vielleicht irgendetwas anderes nicht passt, die Baugenehmigung ganz verhindern - oder nur Details beanstanden?
Es wäre sehr schön, wenn uns jemand Rat in dieser Situation erteilen könnte, weil wir nicht wissen, wie wir weiter vorgehen sollen.

Vielen Dank im voraus




























Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Fragen aufgrund des dargelegten Sachverhalts wie folgt:

Frage 1:
Dass Ihre Baugenehmigung hier scheitern sollte wegen der Feuerwehrzufahrt kann ich mir kaum vorstellen. Kann das Fahrzeug nämlich nicht direkt zufahren, dann müssen Schläuche verlegt werden, es sei denn, das Haus liegt mehr als 50 m entfernt . Im Übrigen kommt es nicht die Eigentumsverhältnisse am Weg an, da der Nachbar die Zufahrt ja nicht dichtmachen kann.

Deshalb würde ich mich mit der Feuerwehr in Verbindung setzen und mal nachforschen, ob und wenn ja welche Hinderungsgründe gegeben sein sollten.

Im Übrigen sollten Sie auch auf den Bestandsschutz verweisen, da das Gebäude ja sicher einmal genehmigt wurde. Dann darf es auch in der genehmigten - oder zu irgendeinem Zeitpunkt genehmigungsfähigen – Nutzung weiter betrieben werden.


Frage 2:
Gegen eine Ihnen erteilte Baugenehmigung könnte der Nachbar mit Widerspruch und Anfechtungsklage vorgehen, wenn er in seinen sog. "drittschützenden Normen" (das sind nur ganz wenige, z.B. Grenzabstand) verletzt wäre.

Anders wäre es, wenn er Ihren Genehmigungsantrag als Nachbar unterzeichnet hätte.

Eine aufschiebende Wirkung hat ein solcher Widerspruch/Anfechtungsklage im privaten Sektor aber seit einiger Zeit nicht mehr.

Ohne genaue Prüfung der Situation und Rechtslage würde ich jedenfalls dem Nachbarn vorerst keinerlei Zugeständnisse machen.


Ihnen kann ich nur raten, den gesamten Vorgang durch einen Rechtsanwalt Ihrer Wahl prüfen zu lassen.

Sofern Sie weitere Hilfestellung benötigen, stehe ich Ihnen dazu selbstverständlich zur Verfügung, wobei die von Ihnen hier gezahlte Erstberatungsgebühr angerechnet würde.

Einen ersten Überblick über die bestehende Rechtslage hoffe ich gegeben und Ihnen damit weitergeholfen zu haben. Über eine positive Bewertung würde ich mich in jedem Fall freuen.


Mit freundlichem Gruß

Michael J. Zürn
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 25.04.2012 | 16:50

Sehr geehrter Herr Zuern,
vielen Dank für Ihre kompetente Antwort und die Tipps.
Vielleicht noch eine Spezifizierung meinerseits:
Es geht konkret um einen "Durchgang", um Ihren Hinweis der Schlauchverlegung aufzunehmen. Und da kann ich der Feuerwehr eben nicht die geforderten 1,20 m bieten, sondern nur 80 cm, die nicht ausreichen.
Könnte mein Nachbar nicht boshafter Weise sogar in der gemeinsamen Einfahrt eine "Grenzmauer" ziehen.
Könnten Sie mir das noch freundlicherweise beantworten.
Vielen Dank im Voraus.
Mit freundlichen Grüßen
Peter Möllers

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 25.04.2012 | 17:32

Sehr geehrter Fragesteller,

besten Dank für Ihre Nachfrage, die ich wie folgt beantworte:

Auch wenn die gemeinsame Einfahrt nicht im Grundbuch abgesichert ist, kann Ihr Nachbar diese nicht einfach absperren.

Soweit Ihrer Teilfläche deie notwendige Verbindung zur ordnungsgemäßen Benutzung fehlen würde, bestünde gem. § 917 BGB ein Notwegerecht.

Möglicherweise ist ja baer auch zu einem - viel – früheren Zeitpunkt eine Vereinbarung der beiden Nachbarn zu Nutzung des Weges zustande gekommen. Dann könnte der Nachbar diese nur aus wichtigem Grund kündigen.

Eine Mauer darf der Nachbar also so nicht einfach errichten.

Ich hoffe, ich habe damit Ihre Nachfrage beantworten können und würde mich über eine gute Bewertung freuen, andernfalls müssten Sie sich einfach nochmals melden.

Mit freundlichem Gruß

Michael J. Zürn
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 25.04.2012 | 18:04

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