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Baugenehmigung in Privatweg ohne Baulast

| 02.07.2015 10:20 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle


Sehr geehrte Damen und Herren,

wir wollen derzeit ein Haus erwerben, welches etwa 200m hinein in einem Privatweg als vorletztes Haus liegt. Das Haus liegt in Wuppertal, NRW. Es liegt außerhalb eine B-Plans.

Der Privatweg (mehrere Flurstücke, ca. 5-6), der Zuwegung zum Haus / Grundstück ist, gehört einer Eigentümergemeinschaft (ca. 15 Eingetragende).

Wir würden mit Erwerb des Hauses Miteigentümer des Privatwegs/der Flurstücke werden. Unsere Fragen sind: genügt diese Miteigentümerschaft oder ist eine Baulast erforderlich / empfohlen

a) für das Bauamt u.a. als Zuwegung für Baugenehmigungsverfahren ausreicht, bspw. Gaube, Carport, Ausbau des Dachgeschosses zu Wohnraum?

b) Gibt es weitere Nachteile, die uns entstehen können, dadurch dass wir keine Baulast zu unseren Gunsten haben?

Vielen Dank im Voraus und viele Grüße
Sven Blumberg

Einsatz editiert am 02.07.2015 11:35:44
Eingrenzung vom Fragesteller
02.07.2015 | 11:35

sehr geehrter Ratsuchender,


vorbehaltlich der Einsicht in alle Unterlagen und insbesondere den Unterlagen beim Bauamt ist ihre Anfrage wie folgt zu beantworten:


Es muss immer eine gesicherte Erschließung vorliegen und dieses ist nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung nicht der Fall.

Sicherlich sind Sie ggfs. Miteigentümer der Zuwegung; allerdings muss das nicht dazu führen, eine gesicherte Erschließung zu begründen.

Bei einem Privatweg ohne öffentliche Widmung kann die Erschließung gem. § 34 I BauGB nicht als gesichert angesehen werden, Denn es fehlt die Erreichbarkeit des Baugrundstücks von einer ÖFFENTLICHEN Verkehrsfläche aus (VG Ansbach, Urt.v. 15.12.2010, Az.: AN 3 K 10.00796 mit weiten zu berücksichtigenden Anmerkungen zur Ausgestatlung eines solchen Weges, was im Einzelfall auch noch individuell zu prüfen ist).


Nun ist es aber durchaus möglich, dass das Bauamt hier auf die ansich notwendige Baulast ausdrücklich verzichtet (verzichtet hat), was aber in Schriftform dann manifestiert werden sollte; insoweit sollten Sie also Rücksprache beim Amt nehmen, sich aber dann nicht auf mündliche Auskünfte verlassen.


Beim Ausbau des Dachgeschosses wird es sich vermutlich - auch insoweit sind alle Unterlagen individuell zu prüfen - um eine Nutzungsänderung handeln, so dass Sie auch dafür eine Genehmigung benötigen werden.



Die weitere Problematik ist dann die zwischen den Grundstückseigentümern bestehende privatrechtliche Miteigentümergemeinschaft.

Insoweit sollten Sie bedenken, dass es schnell aus Neid, Missgunst oder Unwissenheit zu lebenslangen Auseinandersetzungen kommt (sei es beim Winterdienst, sei es bei der Kostenverteilung, sei es beim Belag), so dass das zumindest in die Kaufüberlegungen mit einfließen lassen sollte, zumal Sie am Ende des Weges davon dann stark betroffen sein könnten.

Zumindest eine Grundlagen (Raum- und Streupflichten, Instandhaltung und Kostenverteilung) sollten daher klar geregelt sein.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg

Nachfrage vom Fragesteller 02.07.2015 | 15:05

Lieber Herr Bohle,

herzlichen Dank für Ihre Antwort.

Ist eine gesicherte Erschließung gegeben, wenn folgende Eintragungen im Grundbuch vorhanden sind:
- die Grunddienstbarkeit Wegerecht für die 2 der Flurstücke, die dem Haus, welches wir erwerben wollen, gegenüberliegen,
- und für die Verbleibenden bis zur Straße hinunter die Grunddienstbarkeit "die belastete Parzelle zum Reiten, Gehen und Fahren zu benutzen", eingetragen ist.

Ändert dies Ihre Einschätzung zur Erfordernis einer Baulast für eine Baugenehmigung des Bauamts für Carport und Gaube bzw Ausbau des Dachs?

Vielen Dank und viele Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 02.07.2015 | 15:20

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielleicht warten Sie doch einmal die Beantwortung der Nachfrage ab, bevor Sie unterdurchschnittlich bewerten.




Das wird so wohl nicht reichen, da die Grunddienstbarkeit für andere Grundstücke nicht zu beachten wären.

Die andere Eintragung könnte allerdings reichen, wenn die Ausgestaltung des Privatweges eben so ist, dass Begegnungsverkehr möglich ist. Insoweit verweise ich nochmals auf das schon genannte Urteil.

Ist das der Fall, kann das Amt von einer weitergehenden Baulast absehen; aber dazu sind die tatsächlichen Verhältnisse entscheidend.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg

Bewertung des Fragestellers 02.07.2015 | 15:06

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