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Baugenehmigung im Notarvertrag zugesichert aber nicht vorhanden

15.03.2009 09:13 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


11:35

Hallo,

in unserem in Oktober abgeschlossenen Notarvertrag ist folgender Text enthalten.
"Die Baugenehmigung liegt vor; mit den Arbeiten ist nicht begonnen worden"

Es handelt sich bei dem Kaufobjekt um einen als historisch deklarierten Bauernhof der totalsaniert werden soll.
Nun hat sich herausgestellt, dass dem Bauträger für das Objekt, so wie es im Notarvertrag durch Zeichnungen des Architekten ausgewiesen ist, keine Baugenehmigung vorleigt.

Es liegt eine Baugenehmigung für das Objekt vor, die 2007 erteilt wurde. Diese weist jedoch eine innenliegende Doppelgarage aus.

Im Notarvertrag ist das Haus jedoch nur als Wohnfläche ohne innenliegende Garage "verkauft" worden.

Es sind keine Zahlungen an den Bauträger geflossen, da wir Zahlung bei Fertigstellung vereinbart haben. Grunderwerbsteuer ca Euro 35k und Notarkosten Euro 8k sind von mir beglichen worden.

Mit den Bauarbeiten wurde begonnen. Die Sanierung steht jedoch erst am Anfang. Geplante Fertigstellung 1.8.09. Jedoch ist der Bauträger zu diesem Zeitpunkt etwa 3 Monate in Verzug, was anhand des Bauablaufplans festzustellen ist.

Die nichtvorhandene Baugenehmigung stellt sicherlich einen Rechtsmangel dar. Meine Frage ist ob dieser ausreichend ist um vom Kaufvertrag zurückzutreten? Eine Klage auf Rückabwichlung wäre wohl der Rechtsweg?

Ich denke das Bauamt wird eventuell eine Baugenehmigung ausstelen die den Bau, so wie vertraglich vereinbart, ermöglicht. Hat dies einfluss auf die Möglichkeit wegen des Rechtsmangels vom Kaufvertrag zurückzutreten?

Liegt hier arglistige Täuschung vor? Ich bin im Besitz eins Schreiben des Architekten an den Bauträger:
"Für die derzeit hier vorliegende Entwurfsversion liegt eine Baugenehmigung nicht vor. Die Bauherrschaft stellt den Architekten ausdrucklich von jedweder Haftung in diesem Zusammenhang frei. Das Einreichen eines neuen Bauantrages für die derzeitige Entwurfvariante wurde auf ausdrücklichen Wunsch der Bauherrschaft nicht durchgeführt".
Dieses Schreiben ist keine 2 Wochen alt.

Ich habe erst in der letzten Woche von dem Mangel erfahren und den Bauträger schriftlich darüber informiert. Nun prüfe ich mein weiteres Vorgehen. Ist eine Frist für eine Klage einzuhalten?

15.03.2009 | 10:37

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchender,


nur, sofern die Zeichnung des Architekten mit in den notariellen Vertrag einbezogen ist, ist dieses auch Vertragsbestandteil geworden, so dass dann ein Mangel vorliegt.

Hier werden Sie also vorab den genauen Wortlaut des Vertrages daraufhin prüfen lassen müssen, was genau Vertragsbestandteil geworden ist. Denn eine Baugenehmigung für die innenliegende Doppelgarage liegt ja nich Ihrer Darstellung vor, so dass der lapidare Satz :"Die Baugenehmigung liegt vor; mit den Arbeiten ist nicht begonnen worden" ansich zutreffend ist, wenn diese Baugenehmigung nicht noch weiter, z.B. durch Bezugnahme auf die Architektenpläne erläutert worden ist.

Ist dieses nicht der Fall, werden Sie - vorbehaltlich der genaueren Vertragsprüfung - wahrscheinlich keine Rechte ableiten können.

Wurden die Pläne hingegen Vertragsbestandteil, liegt hier m.E. ein solcher Mangel vor, der den Grunde nach auch zum Rücktritt berechtigten würde. Allerdings werden Sie den Verkäufer zuvor auffordern müssen, die - mögliche - Baugenehmigung innerhalb einer bestimmten Frist einzuholen, da die erfolglose Fristsetzung zur Nacherfüllung notwendig ist.

Ob eine arglistige Täuschung vorliegt, die zur Anfechtung berechtigen könnte, hängt von den gesamtumständen und der Frage ao - siehe oben - was hinsichtlich der Architektenpläne besprochen und tatsächlich vereinbart ist.

Insgesamt sollten Sie daher zeitnah einen Anwalt beauftragen, um die notwenigen Individualprüfungen vornehmen zu lassen.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle


Rückfrage vom Fragesteller 15.03.2009 | 10:52

Sehr geehrter Herr Bohle,

die Architektenpläne, die das Wohnhaus ohne innenliegende Doppelgarage zeigen, sind dem Notarvertrag als Anhang beigefügt.

Die Zusicherung, dass eine Baugenehmigung vorliegt kann sich wohl nur auf das im Notarvertrag vereinbarte Haus richten?

Ist der Tatbestand einer arglistigen Täuschung notwendig oder nur hilfreich? Der Mangel liegt ja durch die nicht vorhandene Baugenehmigung vor.

Was ist eine angemessene Frist für das einfordern der Baugenehmigung? Langt diese Fristsetzung per email oder ist ein Einschreiben angebracht?

Vielen Dank für die rasche Hlfe

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 15.03.2009 | 11:35

Sehr geehrter Ratsuchender,

sofern diese Anlage textlich mit in der Vertrag aufgenommen, oder snstwie mit dem Vertrag verbunden worden ist, dürfe dieses dann ausreichend sein.

Die arglistige Täuschung wäre neben dem vertraglichen Gewährleistungsansprüchen ein WEITERER Grund; ist also vom Rücktritt losgelöst zu betrachten. Eine Notwendigkeit besteht also nicht.

Die Beantragung dürfte sicherlich innerhalb von 14 Tagen möglich sein, so dass diese Frist ausreichend sein sollte. Da Sie diese Fristsetzung im Streitfall beweisen müssen, würde ich ein Einschreiben MIT Rückschein vorschlagen.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

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