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Baugenehmigung für privilegiertes Vorhaben gem. §34 (4) BauGB bei Eigentümerwechsel

21.05.2019 00:55 |
Preis: 67,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Krim.-Dir. a.D. Willy Burgmer


Zusammenfassung: Es geht um begünstigte Bauvorhaben im Außenbereich nach dem BauGB.

Sachverhalt:
A beabsichtigt den Kauf eines Grundstücks im Außenbereich mit bestehendem (Abbruch-)Wohnhaus. Eine Land- und/oder forstwirtschaftliche Nutzung liegt nicht vor. Der derzeitige Eigentümer B. hat einen Bauantrag gestellt, mit dessen Genehmigung zu rechnen ist, da die Voraussetzungen des § 34 (4) Nr. 2 a-d vorliegen. Insbesondere wird gemäß
b+c) das bestehende (mängelbehaftete) Gebäude durch den Eigentümer B. längere Zeit selbst bewohnt
d) und voraussichtlich zukünftig weiterhin eigengenutzt (ggf. mit konkreter Auflage zur Genehmigung)

Fraglich ist, ob die zu erwartende Baugenehmigung für ein gemäß § 35 (4) Nr. 2 BauGB begünstigtes Vorhaben auch im Falle eines Eigentümerwechsels auf einen fremden Dritten (A) weiterhin gültig ist.

- grundsätzlich ist die Baugenehmigung ein sachbezogener Verwaltungsakt und besitzt damit unabhängig vom jeweiligen Eigentümer Gültigkeit
- Die Genehmigungsvoraussetzungen i.S.d. §35 (4) Nr. 2 c+d knüpfen jedoch an die Person des Eigentümers an.
Frage:
1) Erlischt die noch nicht vollzogene Baugenehmigung mit Eigentümerwechsel grundsätzlich, bzw. nur, sofern eine Auflage zur Genehmigung hinsichtlich §34 (4) Nr. 2d erfolgte?
2) Welche Konsequenzen ergeben sich aus dem Eigentümerwechsel, sofern die Baugenehmigung durch den bisherigen Eigentümer B. bereits vollzogen wurde (ggf. nachträglicher Wegfall der Genehmigungsvoraussetzungen, Bestandsschutz)?
3) Welche Gestaltungsmöglichkeiten sind denkbar, um das privilegierte Baurecht Aufrecht zu erhalten? (ggf. B tritt als Bauherr auf, und veräußert anschließend das Grundstück mit fertiggestellten neuen Gebäude an A)
3a) Welche zivilrechtlichen Vereinbarungen sind hierfür geeignet. (z.B. "Vorvertrag" zur Veräußerung des neu bebauten Grundstücks mit Übernahme des (Bau-) Kostenrisikos durch A)
4) Sollte eine Einigung zwischen A und B noch vor Erteilung der Baugenehmigung erfolgen, mit welchen Mitteln können die Vorstellungen des A noch im Genehmigungsverfahren berücksichtigt werden? (Änderung des eingereichten Bauantrags vs. Tektur)






Gerne zu Ihren Fragen

Frage 1) Erlischt die noch nicht vollzogene Baugenehmigung mit Eigentümerwechsel grundsätzlich, bzw. nur, sofern eine Auflage zur Genehmigung hinsichtlich §34 (4) Nr. 2d erfolgte?

Antwort: Diese sog. „begünstigenden Vorhaben" nach Absatz 4 beziehen sich vorrangig auf bauliche Vorhaben, nicht in erster Linie auf die Fortsetzung der Nutzung ohne bauliche Vorhaben. Denn § 35 BauGB richtig zitiert, lautet „Bauen im Außenbereich".

Dazu die Literatur und Rechtsprechung:

„Das Gebäude muss der Eigennutzung des Eigentümers dienen (Nr. 1 lit c). Das zu ersetzende Gebäude muss seit längerer Zeit vom Eigentümer selbst genutzt worden sein, bis zur Neuerrichtung. Eigentum allein reicht nicht aus (BVerwG ZfBR 2006, 159 ). Es muss angenommen werden, dass der Neubau vom gleichen Eigentümer und seiner Familie genutzt werden wird. Ggf. kommt auch der frühere Mieter in Betracht (BVerwG NVwZ 1989, 355 ). Als längerer Zeitraum reichen zwei Jahre nicht aus (BVerwG NVwZ-RR 1997, 273 ); nach dem OVG Lüneburg (BRS 33 Nr. 77) reichen auch drei Jahre nicht aus, es sind mindestens vier Jahre anzunehmen.

Frage 2) Welche Konsequenzen ergeben sich aus dem Eigentümerwechsel, sofern die Baugenehmigung durch den bisherigen Eigentümer B. bereits vollzogen wurde (ggf. nachträglicher Wegfall der Genehmigungsvoraussetzungen, Bestandsschutz)?

Antwort: Nach (c) muss das vorhandene Gebäude seit längerer Zeit vom Eigentümer selbst genutzt werden bzw.
(d) Tatsachen die Annahme rechtfertigen, dass das neu errichtete Gebäude für den Eigenbedarf des bisherigen Eigentümers oder seiner Familie genutzt wird; hat der Eigentümer das vorhandene Gebäude im Wege der Erbfolge von einem Voreigentümer erworben, der es seit längerer Zeit selbst genutzt hat, reicht es aus, wenn Tatsachen die Annahme rechtfertigen, dass das neu errichtete Gebäude für den Eigenbedarf des Eigentümers oder seiner Familie genutzt wird.

Im Umkehrschluss wäre damit der Erwerb durch Kauf nicht privilegiert, weil Gesetze grundsätzlich einen Sachverhalt abschließend regeln, es sei denn, eine Analogie wäre statthaft. Die sehe ich hier nicht. Auch einen „Bestandsschutz" nach Wegfall der Genehmigungsvoraussetzungen erkenne ich nicht, weil ein Bestandsschutz im Unrecht gerade auch im Baurecht nicht anerkannt ist.

Frage 3) Welche Gestaltungsmöglichkeiten sind denkbar, um das privilegierte Baurecht Aufrecht zu erhalten? (ggf. B tritt als Bauherr auf, und veräußert anschließend das Grundstück mit fertiggestellten neuen Gebäude an A)

Antwort: Generierung von Umgehungstatbeständen lösen nicht das Problem. Von Umgehungstatbeständen (§ 134 BGB bzw. auch der AO) ist gerade auch im Baurecht wegen der komplexen Materie (BauGB, BauO und BaunutzungsVO, BGB mit WEG sowie kommunales Satzungsrecht) grundsätzlich abzuraten, auch wegen der Langzeitwirkung und des hohen Haftungsrisikos.

Frage 3a) Welche zivilrechtlichen Vereinbarungen sind hierfür geeignet. (z.B. "Vorvertrag" zur Veräußerung des neu bebauten Grundstücks mit Übernahme des (Bau-) Kostenrisikos durch A)

Antwort:
Ich sehe keine realistische Option für Ihre oben zitierten Überlegungen.

Denn das Gebäude muss der Eigennutzung des Eigentümers dienen (Nr. 1 lit c). Das zu ersetzende Gebäude muss seit längerer Zeit vom Eigentümer selbst genutzt worden sein, bis zur Neuerrichtung. Eigentum allein reicht nicht aus (BVerwG ZfBR 2006, 159 ). Es muss angenommen werden, dass der Neubau vom gleichen Eigentümer und seiner Familie genutzt werden wird. Ggf. kommt auch der frühere Mieter in Betracht (BVerwG NVwZ 1989, 355 ). Als längerer Zeitraum reichen zwei Jahre nicht aus (BVerwG NVwZ-RR 1997, 273 ); nach dem OVG Lüneburg (BRS 33 Nr. 77) reichen auch drei Jahre nicht aus, es sind mindestens vier Jahre anzunehmen.

Es muss angenommen werden, dass das Gebäude künftig vom Eigentümer und seiner Familie genutzt werden wird. Nach OVG Münster ZfBR 2009, 155 , ist dazu eine Sicherung durch Auflagen in der Baugenehmigung möglich. Zum Begriff der Familie kann auf die Förderbestimmungen iSd § 18 Wohnraumförderungsgesetz zurückgegriffen werden (so BVerwG NJW 1981, 1225 zum früheren § 8 II. WoBauG). (BeckOK BauGB/Söfker, 44. Ed. 1.11.2018, BauGB § 35 Rn. 134, 135)

4) Sollte eine Einigung zwischen A und B noch vor Erteilung der Baugenehmigung erfolgen, mit welchen Mitteln können die Vorstellungen des A noch im Genehmigungsverfahren berücksichtigt werden?

Antwort: Ich sehe hier keine realistischen Möglichkeiten aus denselben Gründen.

Bestenfalls wären die Optionen nach Absatz 4 Satz 2 des § 35 BauGB noch auszuloten. Das bedarf einer vertieften Analyse vor Ort anhand aller zugänglichen Akten, Pläne, Satzungen und Unterlagen. Wie auch die hier erfolgte Beratung unter diesem Vorbehalt nicht abschließend sein kann.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 21.05.2019 | 08:05

Sehr geehrter Herr Burgmer,

herzlichen Dank für ihre Ausführungen. Bitte gestatten Sie mir folgende Rückfragen:

zu 1): In der Tat geht es um Bauen im Außenbereich und nicht die fortgesetzte Nutzung. Das Grundstück ist bereits zulässigerweise mit einem Altbestand bebaut. Die Voraussetzungen des § 35 (4) Nr. 2a-d BauGB liegen, wie bereits ausgeführt vor, sodass mit der Erteilung einer Baugenehmigung für die sog. "Ersatzbebauung" zu rechnen ist. Welche Rechtsfolgen ergeben sich nun, wenn die Baugenehmigung für den "Ersatzbau" ohne Auflagen erteilt wurde und anschließend der bisherige Eigentümer/Nutzer das Grundstück an den fremden Dritte A veräußert? Erlischt die noch nicht vollzogene Baugenehmigung mit Eigentümerwechsel grundsätzlich, bzw. nur, sofern eine Auflage zur Genehmigung hinsichtlich §34 (4) Nr. 2d erfolgte? Ich bitte um konkrete Beantwortung.

Zu 2: Welche Konsequenzen ergeben sich hieraus? (siehe Sachverhalt und Frage oben). B hat zulässigerweise eine Genehmigung für die Ersatzbebauung (ggf. unter Auflage) erhalten und auch gebaut. Nach Fertigstellung veräußert er das Grundstück an A. Ergeben sich nun "nachträglich" Auswirkungen auf die Baugenehmigung, da diese unter der Annahme der Eigennutzung des § 35 (4) Nr. 2d erfolgte. (konkret entfällt die Genehmigung nachträglich oder besteht Bestandsschutz?



Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.05.2019 | 17:25

Gerne zu Ihrer Nachfrage 1: (Nr. 2 hatte ich bereits beantwortet, was den Bestandsschutz angeht)

Zu Nr. 2: Was meinen Sie mit "Auflage zur Genehmigung hinsichtlich §34 (4) Nr. 2d?" Wie gesagt: Mir liegen Satzungen entsprechender Art der Kommune nicht vor. Ggf. schreiben Sie mir eine MAIL, damit Ihnen die Nachfrageoption erhalten bleibt.
Frdl. Grüße,
Burgmer, RA

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