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Baugenehmigung abgelehnt, Befreiungsantrag mündlich im Vorfeld abgelehnt

| 03.03.2022 10:29 |
Preis: 55,00 € |

Verwaltungsrecht


Beantwortet von


12:48

Hallo,

folgender Sachverhalt ist der aktuelle Stand.

Wir planen in einem Baugebiet mit einem bestehenden Bebauungsplan zu ein Einfamilienhaus zu bauen. In dem Bebauungsplan gibt es folgende "Örtliche Bauvorschriften über die Gestaltung" (kurz zusammengefasst):
1. Dachneigung entweder zwei Dachflächen mit mindestens 22° oder Pultdächer, ausgenommen sind Nebengebäude und Wintergärten
2. Oberflächenwasser Versickerung auf dem Grundstück oberflächig oder unterirdisch

Unser EFH ist mit einem Pultdach von ca. 160m² (Hauptdach) geplant, sowie einer an drei der vier Gebäudeseiten umlaufenden Dachterrasse (ca. 70m², ohne Dachfläche der Nebengebäude wie Garage und Wintergarten, mit einer Ummauerung als Absturzsicherung) über dem EG (also Flachdach). Der Anteil des Flachdachs an der Gesamtdachfläche beträgt somit ca. 30% (ohne Nebengebäude, welche explizit von der Dachform ausgenommen sind).

Nach Aussage der Baubehörde vom Landkreis (LK) ist dies zu viel; hier wären nach Aussage maximal 10% Flachdach zulässig. Der Bauantrag wurde so abgelehnt mit der Möglichkeit einer Umplanung.

Nun erwägen wir eine Befreiung für das Dach (nur den Flachdachteil betreffend) zu beantragen. Aussage Baubehörde LK: Auch wenn die Gemeinde zustimmt, werde ich nicht zustimmen, da MIR das zu viel Flachdach ist.

Nun ist die Frage, welche Aussichtschancen wir haben? Flachdächer sind ja generell auf Nebengebäuden zugelassen; zudem ist in dem angrenzenden Baugebiet die Dachform Flachdach explizit als zulässig erwähnt. Aus städtebaulicher Sicht dürfte dem somit meiner Meinung nach nichts entgegenstehen; die Grundsätze der Planung werden meiner Meinung nach auch nicht verletzt, da das Flachdach nicht zu sehen ist. Rundherum (um die Dachterrasse) wird eine Mauer mit ca. 70 cm Höhe als Absturzsicherung gemauert. Haben wir einen Anspruch auf Genehmigung?

Möglichkeit B: Auf der Dachterrasse (Decke EG/Flachdach) ebenfalls ein Pultdach zu bauen (welches durch die Ummauerung nicht von außen sichtbar wäre), wurde vom LK abgelehnt mit der Begründung "das ist Trick 17, da gehe ich nicht mit". Ohne weitere Begründung.

Mir kommt es nach den Gesprächen mit dem LK vor, als ob unser Sachbearbeiter den Baustil einfach nicht möchte, da er viele Aussagen trifft, wie "ICH werde das so nicht", "so genehmige ICH das nicht" oder "auch wenn die Gemeinde zustimmt werde ICH das nicht tun".

Wie sollten wir Vorgehen?

Vielen Dank im Voraus!

03.03.2022 | 11:55

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

ich beantworte Ihre Frage gerne wie folgt:

Es gibt nach Ihrer Mitteilung den Bebauungsplan mit genauen Vorgaben. Hieran muss und darf sich die Verwaltung grundsätzlich einmal halten.

Das Institut einer Befreiung ist Ihnen bekannt. Dabei handelt es sich rechtlich gesehen um eine Ermessensentscheidung der Behörde- letztlich durch das zuständige Kreisbauamt. Ermessensentscheidungen werden gemessen am Verhältnismäßigkeitsgrundsatz des Art. 21 GG. Das bedeutet Angemessenheit, Erforderlichkeit und Interessenabwägung.

Diese Entscheidungen einer Verwaltung sind nur bedingt rechtlich überprüfbar, eine gewisse Ermessensspielraum liegt bei der Behörde. Ein Gericht etwa darf seine eigene Ermessensentscheidung nicht an die der Behörde stellen, sondern nur grobe Ermessensfehler wie Ermessensnichtgebrauch, - oder Fehlgebrauch überprüfen und ggf. ändern. Daher wäre es fraglich, ob Sie bei einem Widerspruch/Klage gegen eine ablehnende Baugenehmigung erfolgreich wären, abgesehen davon, dass es lange dauern würde, bis Sie eine Entscheidung hätten (Jahre sind möglich).

Ihr Ärger über das "ICH" des Sachbearbeiters mag verständlich sein, doch so sind die rechtlichen Vorgaben.

Es ist daher zu empfehlen, abzustimmen, was er genau für mit dem B-Plan für vereinbar hält und den Bauantrag entsprechend umgeplant zu stellen.

Ich hoffe, Ihnen weiter geholfen zu haben und verbleibe mit freundlichen Grüßen

Draudt
Rechtsanwältin


Rückfrage vom Fragesteller 03.03.2022 | 12:15

Hallo Frau Draudt,

vielen Dank erst einmal für die schnelle und kompetente Rückmeldung. Ihrer Beurteilung schlussfolgere ich, dass wir uns der Baubehörde "unterordnen" sollten, da ein möglicher Klageweg langwierig wäre und der Erfolg in den Sternen stünde.

Wie sieht es mit der Argumentation der Baubehörde aus, dass ein Pultdach auf dem "Flachdach" (Erdgeschoss) aus Sicht der Baubehörde "Trick 17" ist? Das Pultdach würde wie das Hauptdach auf dem OG ausgeführt werden. Kann die Behörde das so einfach bestimmen? Rein objekiv betrachtet handelt es sich dabei um ein Pultdach, welches jedoch nicht von außen einsehbar wäre (nur aus der Luft). Meiner Auffassung nach gibt es keine Vorschrift, dass ein Dach von der Straße aus einsehbar sein muss. Können Sie hierzu noch einmal beraten?

Mein weiterer "Versuch" ist es, auf §14 BauNVO Abs. 3 zu verweisen, und zu begründen, dass diese Dachflächen (Flachdach) zur Nutzung einer Photovoltaikanlage genutzt werden sollen. Nebenanlagen i. S. d. §§12 und 14 BauNVO sind von der Dachform befreit. Ist dies so argumentierbar, dass ich hier daher z.B. über dem Wohnzimmer teilweise ein Flachdach baue und diese nach o.g. Paragraphen zur Nutzung solarer Strahlungsenergie nutze? Kann man teilweise Wohnräume so als Nebenanlagen nach §14 BauNVO titulieren?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 03.03.2022 | 12:48

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Nachricht.
Die Nachfragefunktion dient der Klärung von Verständnisfragen rechtlicher Art. Leider stellen Sie weitere Fragen, von der eine im Wesentlichen technischen Inhalt hat und die andere bezüglich der BauNVO über den geschilderten Sachverhalt als neue Frage hinausgeht.

Daher kann ich Ihnen hierauf keine Auskunft geben.

Ich mache Ihnen aber gerne ein Zusatzangebot.

Mit freundlichen Grüßen

Draudt
Rechtsanwältin

Bewertung des Fragestellers 05.03.2022 | 09:25

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