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Baugenehmigung Pferdestall


26.03.2007 13:37 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht



Hallo,

ich habe vor, mir endlich meinen Traum vom eigenen Stall zu erfüllen, wie viele Pferdebesitzer eben auch. Eigentlich habe ich mir das ganze schon aus dem Kopf gestrichen, da ich weiß, wie problematisch das ganze werden kann.

Aber: Es gibt bei uns in der Gegend ein Schloß, in dem seit eh und je Pferdehaltung betrieben wird. Dort sind auch schon vorhandene Stallungen. Diese Stallungen sind auch noch besetzt. Leider ist dieser Pächter sehr unordentlich und schmutzig, was die Anwohner drum herum und das Bau- und Denkmalamt sehr stört. In diesem Gebäude hatte ein Bekannter meiner Freundin 30 Jahre lang einen seperaten Stalltrakt mit drei Boxen gepachtet gehabt. Sein Pferd ist im letzten Jahr verstorben und er legt sich auch keines mehr zu.

Dieser extra Trakt hat der Bekannte meiner Freundin aber noch gepachtet, da er den eigentlich nicht an den Mann, der im Schloßhof den anderen Stalltrakt hat, geben will. Zu diesem extra Stalltrakt gehört im Schloßgelände noch eine riesen große Grünfläche, die seither als Koppel genutzt wurde. Zu dieser Fläche hatte auch nur der Bekannte meiner Freundin zugriff, nicht der Stallbetreiber nebenan. Die Grünfläche dürfte um die 20.000 qm sein.

Das ganze Schloß und die Grünflächen, die sich hinter einer geschützten Schloßmauer befinden, ist alles denkmalgeschützt. Der Bekannte meiner Freundin würde diese Fläche und den Stalltrakt gerne an meine Freundin abgeben oder auch an mich, damit wir das ganze übernehmen.

An dem bestehenden Stalltrakt habe ich jedoch kein Interesse, da es zudem zuwenig Boxen sind und der sehr unsympathische Stallbetreiber nebenan ständig zu mir in die Stallungen könnte und ich auch durch seine Stallungen zur Miste müsste, was früher schon immer Probleme gab und er die Durchgangsrechte einfach verwehrt hat.

Deshalb kam mir die Idee, die Grünfläche im Schloßgelände zu bebauen. Es wurde jahrelang nichts mehr gemacht, Müll des Stallbetreibes nebenan hat sich dort angesammelt, ansonsten ist das gesamte Schloß in einem guten Zustand. Der Stallbetreiber ist zudem natürlich jetzt ganz "heiß" auf die Grünfläche, die der Bekannte meiner Freundin ja noch gepachtet hat.

Nun habe ich mich auf der Baubehörde mal erkundigt, wie das denn aussieht, da es sich hier um einen Außenbereich im Innenbereich handelt, da das Schloß noch Innerorts liegt. Gegenüber des Schloßes sind ganz normale Wohnhäuser. Ich habe dem Bauamt- bzw. Denkmalamt meine Idee geschildert und ich war total erstaunt, dass von beiden Seiten eine positive Resonanz kam.

Das Bauamt, dass auch gleichzeitig für die Denkmalpflege zuständig ist, ist nicht abgeneigt, mir eine Genehmigung für ein Stallgebäude sowie einen Reitplatz zu erteilen. Natürlich muss vorher alles angeschaut werden. Auf dem Landesdenkmalamt, dass das ganze ja auch betrifft, habe ich dann auch angerufen. Dieser Zuständige war auch gleich ganz positiv angetan und sagte mir, ich soll doch einfach mal in den Lageplan mein Gebäude mit Reitplatz einzeichnen. Gesagt, getan.

Der Zuständige vom Bauamt sagte, dass er sich es durchaus vorstellen kann, dass das alles genehmigt wird, da sie froh seien, wenn jemand kommt, und das ganze mal wieder richtig pflegt, da sowas ja auch im Sinne des Denkmalamtes sei. Ich selber bin kein Landwirt, der Inhaber des Schloßes aber eventuell. Er hat recht viele Weinberge. Mit ihm habe ich auch schon telefoniert, er will eigentlich auch weiterhin dort Pferdehaltung haben. Aber diese große Grünfläche auch nicht dem anderen Stallbetreiber aufgrund seiner extremen Unordentlichkeit verpachten.

Das Bau- und Denkmalamt sagten mir, dass man als Begründung der Stallanlage sagen könnte, dass es zur Pflege und zum Erhalt des denkmalgeschützten Geländes dient. Natürlich muss trotz allem das Landwirtschaftsamt auch noch zustimmen. Denn es wird sich wohl niemand finden, der freiwillig die ganze Grünfläche wieder in Schuß bringt und pflegt. Somit verfällt das ganze immer mehr.

Ich kann das irgendwie alles gar nicht glauben, dass von allen Seiten so eine positive Rückmeldung kommt.

Kann das alles sein? Normalerweise darf man doch als Nichtlandwirt im Außenbereich gar nichts bauen. Das sagte mir der Herr vom Bauamt auch, dass da erstmal die normalen Vorschriften wie woanders auch, gelten.

Wie stehen meine Chancen?

Vielen Dank,
Karina



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Sehr geehrte Fragestellerin,


vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich - die Richtigkeit Ihrer Angaben vorausgesetzt - anhand der von Ihnen gemachten Angaben gerne wie folgt summarisch beantworten möchte:


Nach § 35 Abs. 1 BauGB sind im Außenbereich grundsätzlich nur sog. „privilegierte Vorhaben“ zulässig (im Wesentlichen landwirtschaftliche, forstwirtschaftliche und gartenbauliche Betriebe, aber auch Anlagen zur alternativen Energiegewinnung). Ihre Stallungen sowie der Reitplatz fallen bei einer Hobbypferdehaltung jedoch nicht unter den Begriff des „privilegierten Vorhabens“.

Von diesem Grundsatz können jedoch nach § 35 Abs. 4 und 6 BauGB Ausnahmen für sog. „begünstigte Vorhaben“ gemacht werden (z.B. Nutzungsänderung landwirtschaftlicher Gebäude, Änderung kulturprägender landwirtschaftlicher Gebäude, Ersatzbau (zerstörter) Wohngebäude, Erweiterung von Wohngebäuden oder eines Gewerbebetriebes). Ihre Stallungen sowie der Reitplatz fallen bei einer Hobbypferdehaltung jedoch nicht unter den Begriff des „begünstigten Vorhabens“.

Damit stehen die Chancen für die Genehmigung von Stallungen und eines Reitplatzes für die Hobbypferdehaltung im Außenbereich im Regelfall schlecht.

Soweit ein Vorhaben weder privilegiert noch begünstigt ist, wird es als sog. „sonstiges Vorhaben“ nach § 35 Abs. 2 BauGB eingestuft. Solche Vorhaben können im Einzelfall zugelassen werden, wenn ihre Ausführung oder Benutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt und die Erschließung gesichert ist. Wie der Wortlaut „können“ andeutet, hat die Behörde bei der Zulassung dieser Vorhaben ein Ermessen, welches sie pflichtgemäß ausüben muss. Inwieweit in Ihrem Fall öffentliche Belange entgegenstehen, kann ich jedoch aus der Ferne nicht einmal ansatzweise nicht beurteilen. Hier sind Sie ganz auf die Einschätzung der Behörde bzw. im Zweifel der Gerichte angewiesen.

Vor Einreichen des Bauantrages können Sie jedoch einen schriftlichen Antrag stellen, in dem einzelne baurechtliche Fragen (z.B. die planungsrechtliche Zulässigkeit) verbindlich entschieden werden. Sie erhalten dann einen sog. „Bauvorbescheid“. Damit lässt sich abklären, ob sich der verhältnismäßig hohe Zeit- und Kostenaufwand lohnt, den die Einreichung eines Bauantrages bedingt. Der Bauvorbescheid ist quasi vorweggenommener Teil der Baugenehmigung, soweit die Feststellungen greifen. Der Bauvorbescheid bindet die Behörde. Nachbarn gegenüber entfaltet der Bauvorbescheid jedoch nur Bindung, wenn ihnen der Bescheid zugestellt worden ist oder sie auf sonstige Weise Kenntnis davon erlangt haben.

In Ihrem eigenen Interesse sollten Sie sich vor Ort anwaltlich beraten lassen. Ein Anwalt vor Ort wird die Gegebenheiten im Zweifel viel besser einschätzen können.


Ich hoffe, Ihnen mit meiner Prüfung der Rechtslage eine erste rechtliche Orientierung vermittelt zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems von einem Rechtsanwalt zu erhalten.

Sofern Sie eine abschließende Beurteilung Ihres Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem konkret zu erörtern. Bitte beachten Sie, dass bei dieser Vorgehensweise weitere Kosten für die Beratung anfallen.

Gerne bin ich auch bereit, die weitere Vertretung und Beratung in der Angelegenheit für Sie zu übernehmen. Sie können mich jederzeit für eine weitere Beauftragung kontaktieren.




Mit freundlichen Grüßen



Jorma Hein
Rechtsanwalt, Mediator


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Gisselberger Straße 31
35037 Marburg

Telefon: 06421 - 167131
Fax: 06421 - 167132

hein@haftungsrecht.com
www.haftungsrecht.com

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