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Baugenehmigung Dachgeschossausbau - Formulierung im Kaufvertrag

23.11.2012 02:15 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Folgende Situation:

Ich stehe vor dem Kauf eines Mehrfamilienhauses. Vor 20 Jahren wurde das Dachgeschoss vom Vorbesitzer ausgebaut und wird seitdem vermietet. Es liegen zwar Unterlagen über den Dachgeschossausbau vor, allerdings geht nicht eindeutig hervor, dass eine Baugenehmigung für Wohnzwecke erteilt wurde. Der Verkäufer behauptet, dass dies die Baugenehmigung darstelle und er keine weiteren Unterlagen habe (100%ig sicher scheint er allerdings auch nicht zu sein, gibt dies aber nicht offen zu). Bei der Baubehörde möchte der jetzige Besitzer nicht nachfragen. Ein Architekt, dem ich die Unterlagen vorlegte, kann daraus keine Baugenehmigung erkennen. Kurzum, die Wahrscheinlichkeit, dass keine ordnungsgemäße Baugenehmigung vorliegt ist hoch.

Der Verkäufer möchte sich auf keine Kaufpreisreduzierung einlassen, da aus seiner Sicht ja die Baugenehmigung vorliegt. Ich würde mich daher gerne im Kaufvertrag absichern und eventuelle Folgekosten (nachträgliches Genehmigungsverfahren, Kosten eines regulären Ausbaus) auf den jetzigen Besitzer abwälzen.

Wie sollte ein entsprechender Passus am besten formuliert werden und wie kann dieser (d.h. die Kostenübernahme durch den jetzigen Besitzer) in der Realität durchgesetzt werden?

Der Notartermin ist in einigen Tagen, die Zeit drängt also.

Vielen Dank und mit freundlichen Grüßen

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Sehr geehrter Ratsuchender,

ich darf Ihre Frage vorbehaltlich des vollständigen Sachvortrages beantworten wie folgt:

1. Grundsätzlich beinhaltet eine Beratung NICHT das zur Verfügung stellen von Formulierungen. Gleichwohl kann vorliegend eine Beratung erfolgen, da letztlich der für den Kaufvertrag zuständige Notar die schlussendliche Formulierung erstellen wird.

2. Ich rate davon ab, nur einzelne Formulierungen auf Rechtssicherheit abklären zu lassen. Widersprüchen zwischen einzelnen Passagen können zu einem Nachteil für sie führen, weshalb die vollständige Überprüfung des notariellen Kaufvertragsentwurfes sinnvoller wäre - gerne auch durch mich, meine Kontaktdaten finden Sie unten.

3. Dies vorausgesetzt darf ich folgendes Ausführen: Wichtig ist, dass der Verkäufer eine Garantie oder Zusicherung abgibt

für den aktuellen und unbefristeten Bestand einer Ausbaugenehmigung für das Dachgeschoss (dies bitte so genau wie möglich definieren!) zu Wohnzwecken.

Wenn der Ausbau für Sie von elementarer Bedeutung ist (der Wohnraum ohne Ausbau nicht ausreicht) würde es sich auch anbieten, diese Ausbaubarkeit zur Geschäftsgrundlage des Vertrages zu machen (um einen Rücktritt offenzuhalten).

Wichtig ist auch, dass die konkreten Ihnen übergebenen Unterlagen alle einzeln als Vertragsbestandteil aufgeführt werden (ansonsten wird nachher behauptet, es gibt keine!)

Eine Schadensersatzpflicht kann natürlich klarstellend mit aufgenommen werden. Stellt sich nachträglich heraus, dass eine Baugenehmigung nicht oder nicht mehr vorliegt, übernimmt der Verkäufer die zur Erlangung der Baugenehmigung notwendigen Kosten o.ä. Diesbezüglich sollte angedacht werden, dass sich der Verkäufer der sofortigen Zwangsvollstreckung diesbezüglich unterwirft (wenn der Schaden konkret berechnet werden kann) um direkt einen GV schicken zu können ODER zur Vorlage der Baugenehmigung auf seine Kosten, was dann ebenfalls mit Zwangsmitteln (Zwangsgeld etc) beigetrieben werden kann. Nur so erhalten Sie schnell das gewünschte, ohne einen weiteren Prozess zu provozieren.

4. Auf Basis dieser Ausführungen setzen Sie bitte ein Schreiben an den Notar auf mit der Bitte, diese Klauseln in den notariellen Vertragsentwurf einzuarbeiten und eine Abschrift rechtzeitig vor dem Protokollierungstermin an die Parteien zu versenden.

Ich hoffe damit alle Ihre Fragen - im von Ihnen vorgegebenen Rahmen - für Sie ausreichend beantwortet zu haben, stehe Ihnen für Rückfragen natürlich zur Verfügung und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
Michael Langhans
Rechtsanwalt


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